曼谷 Asoke @Villa Asoke 物業報告

本文目錄

Villa Asoke 導言與定位（Introduction & Positioning）

在曼谷心臟地帶稀有土地上，一座結合交通樞紐、綠地視野與大尺度規劃的住宅地標——Villa Asoke，以其難得的空間感與便利性，脫穎而出。

由泰國知名開發商 TCC Capital Land 打造，該集團為 TCC 集團旗下房地產旗艦，擁有眾多知名項目如 The Emporio Place、Ashton Residence 41、Athenee Residence 等，長期聚焦曼谷核心地段開發與高端住宅市場，強調永續設計與使用者體驗。

Villa Asoke 特別值得關注的三大原因如下：

黃金樞紐位置：步行 3 分鐘即達 MRT Phetchaburi，8 分鐘內連接機場快線與市中心幹道，適合通勤族、外籍人士與頻繁出行者。
大尺度低密社區：高達 42 層、僅 525 戶，主打一梯少戶設計與寬敞單位規劃，在市中心高密度區中尤為罕見。
完善生活配套與綠地環境：擁有多層空中花園、泳池與兒童空間，結合家庭導向設計與城市生活機能，適合長期自住與穩定出租。

在曼谷市中心講求機能、品質與空間平衡的時代，Villa Asoke 成為值得精準關注的高質項目標的。

二、Villa Asoke基本項目資料（Project Overview）

項目名稱： Villa Asoke
開發商： TCC Capital Land
地點： 1596 ถนนเพชรบุรี แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400（Phetchaburi Rd, Makkasan, Ratchathewi, Bangkok）

建築規模

建築類型： 單棟高層住宅（High-rise Condominium）
樓層數： 地上 42 層
總戶數： 約 525 戶
總建築面積： 約 50,000 平方米（依不同來源略有誤差）

項目狀態

完工年份： 2013 年
目前狀況： 為已完工多年且穩定運作的成熟項目，現階段僅有轉售或出租市場供應，無開發商新戶可售

管理與價格資訊（依 2024–2025 年市場資料）

公設比： 約 35–38%（視房型略有差異）
管理費： 約 45–50 泰銖／平方米／月
維修基金（Sinking Fund）： 約 500 泰銖／平方米（一次性繳納）
起售價格（轉售）： 約 6,000,000 泰銖起（對應 40–50 平方米單房）
市場均價： 約 107,500 泰銖／平方米（依房型與朝向略有波動）

Villa Asoke 作為曼谷核心商圈少有的寬尺度社區，不僅在管理與價格維持穩定，其後市價值亦因交通與地段優勢持續獲得市場認可。

三、房型配置與內裝（Unit Types & Interior）

Villa Asoke 提供多元化的住宅選擇，從單身族適用的 1 房單位，到家庭導向的大坪數 3–4 房與 Penthouse，涵蓋常規與 Duplex 格局，滿足不同生活階段與預算層級的需求。

房型種類與面積分布

房型類別	面積範圍（平方米）
1 房 1 衛	40–52
1 房 Duplex 2 衛	78.5–79
2 房 2 衛	81.5–86.5
2 房 Duplex 2 衛	91.5–97
2 房（加大）2 衛	90–121
3–4 房（家庭型）	143.5–175
頂樓 Penthouse	293–307

裝潢配備與設備規格

交屋標準： Fully Fitted（附廚房、衛浴與部分內建收納），部分轉售單位為 Fully Furnished（視業主裝潢而定）
廚房設備： 多數單位原配標準廚具與烘碗機，部分高樓層與大型單位升級配有內建烤箱與高階抽油煙機
衛浴配置： 主臥浴室多為乾濕分離，部分大型單位配有浴缸
空調系統： 分體式冷氣（Wall-mounted split type），由用戶自行維護，非中央空調

室內設計亮點

挑高設計： Duplex 單位挑高達 5.5 米，營造開闊視野與空間層次
落地大窗： 多數房型設有大面積落地窗，引入自然光與市景
格局方正實用： 主臥與客廳分離，隔音良好，特別適合家庭生活
收納空間充足： 大型衣櫃、儲藏間與廚房櫃體一應俱全，便利居住收納

整體而言，Villa Asoke 的房型規劃強調「空間感 × 私密性」，尤以 Duplex 與大型單位設計在市中心地區中極為罕見，兼具設計感與實用性。對於重視生活品質與家庭舒適度的買家而言，是極具吸引力的選擇。

四、公共設施與社區環境（Facilities & Community）

Villa Asoke 在公共設施配置上展現極高完整度與多樣性，特別針對家庭、長住型住戶與生活機能全面化進行設計，是其在市中心競品中脫穎而出的關鍵優勢。

公共設施與分布樓層

樓層／區域	設施內容
1 樓地面層	大型迎賓公園、社區入口花園、休憩區域
6 樓	主泳池（成人泳池、兒童池、寵物戲水池）、健身房（含自由重量區）、瑜伽室、蒸氣房、桑拿、兒童遊戲室、更衣室與淋浴間
39 樓	空中花園與觀景平台，適合夜間觀景與安靜放鬆
多功能設施	社交交誼廳、迷你高爾夫、卡拉 OK 室、多功能活動室等

此等規模與配置，在曼谷高層住宅中屬於「家庭友善 × 功能多元」的高端範疇，特別適合自住買家或長期持有者。

停車配額與分配方式

停車位總數：約 350–370 個（涵蓋機械與一般車位，約 65–70% 車位配比）
分布樓層： 地下層至多層停車場，部分使用者需透過登記制獲取固定車位
訪客停車位： 設有少量訪客車位（需經管理處預約）
管理方式： 設有車牌辨識與進出感應系統

社區安全與管理系統

出入控制： Access Card 感應卡系統（含電梯樓層控制）
監控設備： 多點位高畫質 CCTV 監控，涵蓋停車場、出入口與公共區域
保全團隊： 24 小時專業警衛與接待櫃檯
社區規劃： 社區分區明確、通道寬敞，兼顧隱私與安全動線

整體而言，Villa Asoke 提供超越一般標準的社區機能與設施體驗，尤其針對家庭與長住使用者打造完整生活場域，是其維持高入住率與轉售競爭力的關鍵支撐。

五、景觀與朝向分析（View & Orientation）

身處市中心高樓地段的 Villa Asoke，樓高 42 層的設計為多數單位提供了罕見的高空景觀優勢，視野遼闊、棟距充足，是本案的核心亮點之一。根據實勘與房仲平台統計，高樓層單位（20樓以上）為最受歡迎的景觀價值區。

各方向景觀特點

朝向	景觀特色	遮擋情況與特色
東向	俯瞰 Asoke、Sukhumvit 區天際線，日出方向	視野開闊，高樓層可見天際線與城市建築群
南向	遠眺 Rama IX 新 CBD、部分可見河道或綠意	中高樓層無明顯遮擋，開窗採光佳
西向	可見 Phetchaburi 路主幹道、夕陽方向	低樓層略受附近建築物遮擋，交通聲響相對明顯
北向	望向 Makkasan 綠地與機場快線軌道，具視覺延伸感	景觀綠意較多，但低樓層受鐵道遮擋，須注意噪音影響

景觀價值單位推薦

首選方向： 東向與南向（高樓層）
→ 享有市中心核心天際線，採光充足且無遮擋，極受外籍租客與自住買家青睞
次選方向： 北向中高樓層
→ 可見綠地與開放視野，適合偏好自然感與安靜環境者
建議避開： 西向低樓層單位
→ 易受主幹道車流聲影響，景觀遮擋較多，轉售與出租價值略遜

綜合而言，Villa Asoke 在視野設計上已優於多數市中心項目，尤以高樓層東南朝向單位為市場爭搶焦點，兼具景觀與資產保值潛力。選購時建議特別留意樓層高度與朝向搭配，以取得最佳景觀回報比。

六、交通與可及性（Connectivity & Mobility）

Villa Asoke 擁有市中心少見的「多模態交通接入點」優勢，位於曼谷 Asoke–Phetchaburi 交匯處，不僅連結 MRT 與 Airport Rail Link，更可步行至運河碼頭、接駁公交與快速道路，成為城市中真正「零轉乘障礙」的通勤節點之一。

鄰近交通設施

交通工具類型	站點名稱／距離	時間與特色描述
地鐵 MRT	MRT Phetchaburi（190 公尺）	約步行 3 分鐘，為地鐵藍線主要幹道，可直達 Sukhumvit、Silom、Chatuchak 等核心地段
機場快線	Airport Rail Link Makkasan（650 公尺）	約步行 8–10 分鐘，連接蘇凡納布機場與市區交通樞紐
水路交通	Asoke Pier（Khlong Saen Saeb）	步行約 5–7 分鐘，可搭乘水上快船至 Pratunam、市中心或東郊
快速道路	Sirat Expressway 出入口（830 公尺）	適合駕車通勤者快速進出市區
BTS 站點	BTS Asoke（需經 MRT Sukhumvit 轉乘）	一站轉乘即可抵達 BTS 線，通往 Siam、Thonglor 等商圈

行人通勤與周邊路線建議

地鐵出口設有無障礙電梯與人行天橋，步行動線明確
周邊人行道平整、照明完善，適合上下班通勤步行者
駕車者可由 Asoke Montri Road、Phetchaburi Road 接通 Ratchadapisek 主幹道，避開 Sukhumvit 擁堵區
建議避開上下班尖峰時段右轉進入 Phetchaburi 路之車流，改走 Makkasan 小巷快速通行

通勤族便利性評價

步行交通評分：★★★★★（5/5）
幾乎可全步行連接 MRT、ARL 與水上船，無需仰賴私家車
轉乘效率：★★★★☆（4/5）
ARL 雖需步行約 8 分鐘，但轉乘路線順暢；BTS 可一站轉接
對上班族吸引力：極高
適合在 Sukhumvit、Rama IX、Silom 等地區工作者每日通勤；亦為機場通勤者與長期外派人士首選地段

總體而言，Villa Asoke 是曼谷少數能「同時擁有地鐵、機場快線、水路與公路」四種交通模式連結的核心物業，尤其對不依賴自駕的租客、自住買家或跨區通勤者而言，是無可取代的優勢據點。

七、生活機能與周邊配套（Lifestyle & Amenities）

Villa Asoke 位處曼谷市中心 Ratchathewi 區精華地段，生活機能完整且均衡，結合大型購物中心、國際學校、醫療設施與傳統市集，滿足日常所需與中高端生活品質。加上鄰近多元交通樞紐，形成便利、穩定又具有文化多樣性的居住環境。

鄰近商圈與娛樂場所

商圈／地點	距離與特色
Midtown Asoke	約 350 公尺，小型購物中心，設有餐廳、超市與健身房等生活設施
Terminal 21 Asoke	約 1.2 公里，曼谷人氣主題百貨，集購物、電影院、美食與生活於一體
Central Rama 9	約 2 公里，可搭乘 MRT 直達，為大型百貨商場與辦公聚集地區
Phetchaburi 市場／便利商店	步行 5 分鐘內多間 7-Eleven、傳統市集、街邊小吃與咖啡店遍佈

此外，項目周邊亦有多家獨立咖啡館、日式餐廳、健身工作室與生活雜貨店，打造結合在地與國際化的都市生活圈。

教育與醫療資源

機構類型	名稱與距離
國際學校	NIST International School（約 2 公里）／Anglo Singapore Int’l School（約 3 公里）
本地中學	Saint Dominic School（約 1.2 公里）
醫療資源	Bumrungrad International Hospital（約 2 公里）／Piyavate Hospital（約 3 公里）

上述醫療機構皆為外籍人士信任之高水準醫院，具備英文溝通能力與國際保險支援系統。

社區氛圍與生活便利程度

社區特質： 居住者多為中產家庭、外派專業人士與退休族群，生活氛圍寧靜、成熟
便利程度： 24 小時便利商店、銀行、藥局與餐飲步行可及，無需依賴汽車生活
文化融合： 鄰近傳統市場與高端商圈交界，生活選擇多樣化，兼具地道與現代感

總結而言，Villa Asoke 的生活圈融合「交通便利 × 機能完整 × 國際生活氛圍」，尤其適合重視日常便利性與長期居住品質的自住買家與外籍租客，是曼谷核心區罕見兼顧舒適與機能的成熟住宅項目。

八、競品比較（Competitive Benchmarking）

為更全面理解 Villa Asoke 的市場定位與優劣勢，以下選取三個位於 Asoke–Phetchaburi 區域、同價位帶或相似生活機能的中高端住宅作為比較對象：

競品項目一覽

項目名稱	Ashton Asoke	Rhythm Asoke 2	Circle Condominium
開發商	Ananda	AP Thailand	Fragrant Group
完工年份	2017	2016	2012
樓層／戶數	50F／783戶	30F／346戶	43F／481戶
主力房型	1–2房	1–2房	1–2房＋部分 Duplex
面積範圍（㎡）	30–64	28–49	35–120
均價（THB/㎡）	約 210,000	約 140,000	約 110,000
交通位置	MRT Sukhumvit／BTS Asoke 直達	MRT Rama 9 步行約 300m	MRT Phetchaburi 約 400m
設施特色	無邊際泳池、Sky Lounge、豪華大廳	雙泳池、健身房	空中花園、家庭導向設施
社群定位	高階白領／外籍租客	年輕單身族群	中產家庭／長住型使用者

與 Villa Asoke 的對比分析

✅ Villa Asoke 優勢

單位面積大且類型多元： 提供從 1 房到 4 房、Duplex、Penthouse 的稀有產品組合，尤其對家庭與自住者友善
社區密度低： 僅 525 戶，遠低於 Ashton 等大型高密度公寓
公設完整且綠意充足： 多層花園、兒童空間與寵物泳池，在中心區屬罕見配置
交通選項多元： 同時連結 MRT、ARL、水路與快速道路，遠勝多數只靠地鐵的競品

⚠️ Villa Asoke 挑戰

建案年份較久： 2013 年完工，相較於 Ashton（2017）與 Rhythm（2016）略顯年長，對講究「新成屋」者較不利
建築設計屬保守風格： 外觀與公設相對務實，不如競品擁有強烈設計語言（如 Ashton 的現代玻璃立面）
平均單價與 Circle 接近，競爭激烈： 在 Phetchaburi 區域，Circle 具相似面積與更低密度競爭力，需強調 Villa 在交通與家庭配套優勢

結論評析

Villa Asoke 在「家庭導向 × 大空間 × 複合交通」的價值定位上，仍是市中心少數可穩定吸引自住買家與外派專業人士的住宅之一。雖然屋齡稍長，但憑藉交通便利、公設完整與低密度社區環境，依然在曼谷中高端住宅市場中具備明顯差異化優勢。未來若能進行輕度翻新或提升管理品質，有望進一步強化資產保值與出租吸引力。

九、投資潛力與租金分析（Investment Outlook）

作為曼谷市中心少數結合「大坪數 × 多元交通 × 成熟社區」的中高端住宅項目，Villa Asoke 不僅吸引自住買家，亦長期受到中長期租賃市場青睞。無論是外派族群、國際學生、醫療旅遊住客或城市專業族群，皆為穩定租客來源，使其具有良好的現金流與資產保值潛力。

當地租金行情（依 2024–2025 年市場統計）

房型類別	面積範圍（㎡）	平均月租金（THB）	備註
1 房 1 衛	40–52	22,000–28,000	高樓層、家具新者可達 30,000+
2 房 2 衛	81–90	33,000–42,000	視朝向、裝潢而定
2 房 Duplex / 大兩房	90–120	40,000–55,000	市場稀缺，特別適合家庭租戶
3–4 房單位	143–175	60,000–85,000	適合長期外派或公司租用
Penthouse（罕見）	290–307	100,000–150,000+	高端市場，轉租機會有限

年化租金報酬率初估（Gross Yield）

以 2024 年平均轉售價格 107,500 THB/㎡為基準，計算租金報酬率如下：

1 房單位（約 45 ㎡）
購入總價約 4.8–5.2 百萬泰銖
平均年租金收入約 288,000–336,000 泰銖
→ 年化毛報酬率：約 5.6–6.5%
2 房單位（約 85 ㎡）
購入總價約 9.1–9.5 百萬泰銖
平均年租金收入約 420,000–504,000 泰銖
→ 年化毛報酬率：約 4.6–5.3%

（註：實際淨報酬需扣除管理費、稅費與維護成本，建議保守估值 80–85% 的實收比例）

增值潛力因素

樞紐級交通優勢：
鄰近 MRT、ARL、運河快船與 Sirat 高速公路，為極少數四軌交通匯集處之一。未來 Ratchada–Phetchaburi 軸線升級為「智慧交通區」將進一步提升地段價值。
Makkasan Redevelopment（馬卡山再開發計畫）：
泰國政府與國際財團合作，推動將 Makkasan 站區轉型為「綜合轉運 × 綠帶生活 × 商務中心」，Villa Asoke 處於計畫核心半徑 1 公里內，將直接受惠於土地升值與人口導入。
醫療旅遊與長住趨勢：
鄰近 Bumrungrad 與 Piyavate 等國際醫院，配合泰國長期簽證與退休簽政策，將持續吸引具支付力的長租客群。

整體而言，Villa Asoke 具備穩定的租賃市場支撐與未來增值邏輯，對於尋求中長期收租回報 × 都市資產保值 × 再開發紅利潛力的投資人而言，是曼谷核心區罕見具備「空間＋交通＋收益」三重優勢的成熟選擇。