買樓預算可以分成兩張表：一張計算簽約、貸款和交樓前需要多少現金；另一張計算持有及日後出售的支出。
先分清楚一點：訂金和首期通常是樓價的一部分，不是樓價以外的額外費用。 如果有貸款，買入時需要自行支付的樓款，則取決於實際獲批的貸款金額及付款安排。
樓價以外，還要逐項核對以下成本。
買入時：稅費、法律服務與貸款支出
| 項目 | 預算中要確認什麼 |
|---|---|
| 物業轉讓印花稅 | 按適用文書、買方身份、物業類別及當時規定核算，不能直接套用其他買家的案例 |
| 買賣及轉讓律師費 | 報價包括哪些合約、轉讓或權益轉讓工作，有沒有另計服務 |
| 貸款文件印花稅及律師費 | 有融資時另外核對，與買賣交易的費用分開 |
| 查冊、登記及其他代墊費 | 要求列明項目，避免全部放在沒有明細的「雜費」內 |
| 州同意相關費用 | 如須申請批准，確認申請費、批准費或其他適用徵費，以及由誰承擔 |
| 估價及銀行費用 | 視貸款產品和物業情況而定，向銀行索取書面明細 |
| 保險或伊斯蘭保險費用 | 確認保障內容、是否為貸款條件，以及保費是否計入貸款 |
| 適用服務稅 | 確認專業服務報價是否含稅 |
SPA 和 MOT 律師費，不要直接重複相加
SPA 是買賣合約，MOT 是產權轉讓文書；MOT 本身並不是一種稅的名稱。
按馬來西亞半島適用的 SRO 2023，一般買賣交易的標準律師費，已涵蓋完成交易所需的正常工作，包括草擬 SPA，以及準備和登記轉讓文書，或在尚未有個別／分層地契時處理權益轉讓文件。
因此，不能一律理解成「SPA 收一套完整律師費，MOT 再收一套」。貸款文件、日後補辦產權轉讓及其他額外工作，則可能另有收費，應由律師說明範圍與依據。沙巴及砂拉越的收費規則須另行核對。
外國買家的印花稅，要按自己的身份查
物業轉讓印花稅不只涉及外國買家，但外國買家的適用待遇可能不同。非公民、永久居民、公司買家，以及不同物業和文書日期，都可能影響計算。
網路上的舊試算或公民首購優惠，不能直接套用。應請律師按實際交易提供稅額及計算依據。
交樓前後：裝修、押金與入住準備
這一段最容易在初步預算中漏掉。除了法律及銀行費用，還應按需要預留：
- 驗屋、修繕及裝修費；
- 家具、家電、窗簾及搬運費；
- 水電、網絡等開戶費或押金；
- 管理處要求的裝修、搬入押金或其他適用費用；
- 交樓時須預繳的管理費及其他款項。
可退還押金和不能退還的費用，最好分開記錄。 押金雖然未必是最終成本，仍會占用當時的現金。
若樓款從海外匯入，也要計入銀行匯款費及換匯價差。分期付款的交易，還應考慮匯率變動對未付款項的影響。
持有期間：貸款、管理、稅費與維修
持有支出的起算時間，須看合約及交付安排，不一定等到地契正式登記完成才開始。
| 項目 | 核對重點 |
|---|---|
| 貸款月供及利息 | 現金流預算要計入整筆月供；分析融資成本時，則要分清本金與利息 |
| 管理費及維修基金 | 分層物業應分別確認收費、繳費週期及有無額外徵收 |
| 地稅或分層地稅 | 核對物業實際適用哪一種，避免重複計算 |
| 門牌稅 | 向所在地地方政府或現有帳單確認 |
| 建築物及家居保險 | 查明管理機構已有的保障，以及個人仍需補足的部分 |
| 日常維修及設備更換 | 預留不固定支出，例如冷氣、熱水器或室內漏水維修 |
| 水電、網絡及其他服務費 | 按自住、出租或空置情況估算 |
地稅與分層地稅，不一定兩項都要付
部分州已對適用的分層物業徵收分層地稅（Cukai Petak），取代原有地稅安排。以雪蘭莪的官方說明為例，分層地稅是替代性制度，不應直接視為額外再加一筆地稅。
門牌稅（Cukai Taksiran／Cukai Pintu）則是另一項，不能與上述土地稅項混為一談。
保險要查保障範圍，避免漏保或重複投保
分層物業可能已有管理機構安排的建築物保險，但不代表室內財物、裝修或所有個人責任都在保障範圍內。
按揭保障，例如 MRTA、MLTA 或相應伊斯蘭保險，也與建築物火險不同。是否需要購買、保費怎樣支付，以及不購買會否改變貸款條件，應向銀行確認。
若打算出租，還應另外預留空置期、招租服務、租務管理及適用的租金所得稅支出，不能把租金收入全部視為淨收益。
日後出售：先估算能收回多少淨額
出售時可能涉及：
- 代理佣金及律師費；
- 貸款贖回、解除抵押或相關文件費用；
- 適用的提前清償費用；
- RPGT，以及其他須結清或分攤的款項。
RPGT 要按應稅增益、身份、持有年期及適用豁免計算，不能只寫成「非公民有賺就一定按同一規則繳稅」。非公民是否持有馬來西亞 PR，也會影響一般稅率類別。
買方依第 21B 條保留並匯繳的款項，則用來抵付賣方 RPGT。估算最終成本時，不應把它和全部 RPGT 再重複相加；但安排出售現金流時，仍須考慮款項被保留及可能等待退款的時間。
索取報價時，請對方列清楚這五欄
每一項支出都可以用同一個格式核對：
項目名稱｜計算依據｜預計金額｜付款時間｜由誰承擔
另外標明是否含稅、能否退還，以及是否已包含在另一項報價中。
遇到發展商提供「免律師費」或「免印花稅」優惠，也要看清楚涵蓋的文件和費用範圍。免除某一項，不代表整宗交易沒有其他費用。
常見問題
Q1:買樓總預算，是樓價再加首期和雜費嗎？
不是。首期通常已包含在樓價內。買入現金需求應按自付樓款、額外稅費、入住準備及押金計算，避免把首期加兩次。
Q2:貸款印花稅和物業轉讓印花稅是同一筆嗎？
不是，兩者涉及不同文書。有貸款時，應分開列出，也要確認是否有適用減免。
Q3:新盤說免律師費，還需要準備其他費用嗎？
通常仍要逐項核對。優惠可能只涵蓋指定法律服務，未必包括印花稅、貸款文件、登記、代墊費或日後補辦產權的工作。
Q4:出售成本需要買入時就付款嗎？
一般不需要，但評估長期回報時應先估算，避免只看買入價和預期售價的差額。
聲明
本文提供成本核對清單，不代替個別交易報價。實際稅費、法律服務收費及持有支出，須按買方身份、物業所在地、合約和貸款條件確認。
