歐洲租客保障大比較：房東終止租約，房客實際有多少時間？

新聞事件摘要

2026 年 10 月 1 日，Euronews（歐洲新聞台）刊出一篇歐洲租客保障比較報導，起因是西班牙馬德里一名 87 歲、自 1956 年起住在同一間公寓的輪椅使用者 Maricarmen Abascal，因拒絕接受逾 1,000 歐元的月租調漲，日前遭強制遷出。西班牙媒體 Infobae、La Marea 持續追蹤此案；西班牙政府也在同日（2026 年 10 月 1 日）推出新的房屋政策措施。Euronews 以此事件為引子，比較西班牙、法國、德國、義大利與英國房東終止租約的通知期與驅逐條件。

本文三大重點

– 哪些國家要求房東給予較長的通知期，哪些國家通知期最短
– 房東要終止租約前，到底要滿足什麼條件——法定理由、最短租期，還是兩者皆無
– 欠租本身在哪些國家就足以觸發快速驅逐程序，哪些國家法院仍保有裁量空間

誰需要關注這個主題？

正在西班牙、法國、德國、義大利或英國租屋的外籍居民，最需要在收到終止通知「之前」而非「之後」弄清楚這些規則。外國租客通常不如在地長住租客熟悉當地程序，一封在某個國家看起來很急迫的通知信（例如只給兩個月時間），實際法律效力未必比另一個規定六個月最短通知期的國家更嚴重。正在比較不同國家、準備移居的人，也常把租屋保障強度當成成本、簽證、醫療之外的實務考量之一——畢竟簽了約之後，房客實際能得到多少確定性，很大程度取決於這些規則。

房東終止租約與驅逐規則比較

整體而言，在以下五個地區，房東若想在租約自然到期前要求付租正常的房客搬走，通常都需要一個法律認可的理由——最常見的是出售物業、收回自住或近親自住，或房屋需要大規模翻新。欠租則通常另外處理，程序上不需要同樣的理由，但多個國家的法院仍保有裁量空間，可給予弱勢房客更多時間。

西班牙

在本次比較中，西班牙的標準通知期是最短的之一。房東若為自然人（非公司），可在租期滿 1 年後，以至少 2 個月的通知期要求收回物業自住或供近親居住。房東若選擇不續約，則須在最低租期（個人房東 5 年、公司房東 7 年）屆滿前，至少提前 6 個月通知。另外，西班牙在 2026 年 10 月 1 日——也就是本篇報導刊出當天——推出新法令，針對房東為投機性置產基金或類似機構持有人、且房客無其他可替代住房的情況，將驅逐暫緩至 2030 年 12 月 31 日。在此之前，另有一套較早推出、適用範圍更廣的一般機制，針對經社會服務評估為經濟弱勢的家庭，暫緩驅逐至 2026 年 12 月 31 日。這兩套機制適用對象不同、不能互相替代：2030 年的暫緩僅限機構房東情境，2026 年的暫緩則是較廣泛的一般弱勢家庭機制。

法國

法國多數情況下要求比西班牙更長的通知期。房東終止未附傢俱租約，須在租約到期日前至少 6 個月通知；若是附傢俱的租屋，最短通知期則為 3 個月。此外，法國每年 11 月 1 日至隔年 3 月 31 日為「冬季停驅期」（trêve hivernale），期間暫停「強制執行」已核准的驅逐裁決——這項保護暫停的是執行這個動作本身，不是導致裁決的司法程序。根據 Euronews 原報導，法官也可給予房客最長 3 年的還款分期，條件是房客須已恢復繳交當期租金且被認為有能力清償；這項具體數字僅見於原報導，本次查核在法國官方資料中未能找到對應條文，應視為原報導的說法，而非官方確定數字。

德國

德國的規則不是單純的固定月數。房東的通知必須在某個月的第 3 個工作日前送達，才能在下下個月月底生效——實務上通常描述為「約 3 個月」。房客居住滿 5 年後，這個通知期再加 3 個月；滿 8 年後，再加 3 個月。與法國、西班牙不同的是，德國法律條文並未設下「租約開始後須經過多久才可以發出終止通知」這類最短期限規定。欠租方面，德國的處理比西班牙、法國都更嚴格：只要欠租金額達 2 個月租金總額，或連續兩期未繳，房東即可不經一般通知期直接終止租約（即所謂「fristlose Kündigung」，無通知期終止）。

義大利

在本次比較中，義大利提供最長的基本保障。標準住宅租約最低租期為 4 年，期滿後若房東未正式表達不續約，便自動再續 4 年。在首個 4 年期間內，房東原則上不能要求繳租正常的房客搬走，除非房客有嚴重違約情形。若房東要在首期屆滿時不續約，須至少提前 6 個月通知，並須引用法定列舉的理由之一——例如自住或近親自住、計劃拆除或大規模翻新，或房東名下沒有其他住宅而要出售等。到了第二個 4 年期滿時，雙方都可要求重新協商或終止租約，同樣須提前 6 個月通知；若未發出通知，租約會按原條件自動續約。

英國

英國已經不是單一制度。在英格蘭，「無理由」的 Section 21 驅逐已於 2026 年 5 月 1 日廢除，現有的 assured shorthold tenancy（有保障的短期租約）自動轉為 periodic assured tenancy（有保障的無固定期租約）。房東現在須引用 Section 8 的法定理由，通知期依理由而定——多數情況約為 4 個月，部分理由較短。若理由是出售物業，或房東／近親要自住，則不可在租期首 12 個月內使用。若月繳房客欠租達 3 個月租金（在送達通知時與法院聆訊時均須成立），這是一項強制驅逐理由。蘇格蘭則從未有過「無理由驅逐」制度：所有驅逐都須引用 18 項法定理由之一，由蘇格蘭 First-tier Tribunal（第一級法庭）裁決，通知期依理由為 28 天或 84 天。威爾斯仍保留「無理由」終止路徑（Section 173 通知），但須提前 6 個月通知，且不可在租期首 6 個月內發出。北愛爾蘭目前官方公布的通知期階梯較短：租期未滿 1 年為 4 週，1 至 10 年為 8 週，逾 10 年為 12 週；但據了解當地可能正在審議延長通知期的修法，讀者應直接查核 nidirect.gov.uk 最新頁面以確認現行數字。

地區	標準房東通知期（無理由／自用路徑）	發出通知前的最短租期	欠租快速驅逐門檻	資料依據
西班牙	2 個月（自然人房東自用）	1 年	LAU 條文未設固定欠租月數門檻，非付款程序可隨時啟動	Official
法國	6 個月（未附傢俱）／3 個月（附傢俱）	通知本身未設最短租期	查核所得官方文件未見固定欠租月數門檻	Official
德國	約 3 個月（機制性計算），滿 5 年再加 3 個月、滿 8 年再加 3 個月	未設	欠租 2 個月	Official
義大利	6 個月，僅限 4 年租期屆滿時	4 年（首期）	官方條文未見固定數字	Professional（條文重製站，非官方網域）
英格蘭	約 4 個月（Section 8，依理由而定）	出售／自住理由須滿 12 個月	欠租 3 個月（Ground 8）	Official
蘇格蘭	28 天或 84 天，依理由而定	不適用（理由制）	官方資料未見固定數字	Official
威爾斯	6 個月（Section 173，無理由）	6 個月	官方資料未見固定數字	Official
北愛爾蘭	4 至 12 週，依租期長短（現行公布數字，請以 nidirect.gov.uk 為準）	未設	官方資料未見固定數字	Official

常見誤解與風險

– 「無理由驅逐在整個英國都已經取消了」：這只適用於英格蘭。蘇格蘭從未有過無理由驅逐，威爾斯則以不同名稱、不同時程保留了無理由路徑——把英國四個地區混為一談，很容易對實際所需通知期產生錯誤期待。
– 「通知期短，代表整體保障弱」：西班牙 2 個月的自用通知期，和義大利 4 年最低租期相比看似很短，但西班牙另外疊加了弱勢房客保護機制，且自 2026 年 10 月起，針對機構房東又多了一層保護——單看通知期長短，並不能完整反映保障程度。
– 「冬季停驅期之類的執行暫停，代表驅逐程序整個停止」：以法國為例，冬季停驅期暫停的是已核准驅逐裁決的「強制執行」，不是導致裁決的司法程序本身。房客仍可能在這段期間被告上法院並收到判決。
– 「德國沒有最短等候期，所以完全沒有保障」：德國確實沒有「租約開始後須等多久才能發通知」這類規定，但房客仍可依德國民法典以生活陷入困境為由，對終止提出法律異議；而且通知期本身會隨居住年期拉長。
– 「只要欠租，各國都會一律快速驅逐」：門檻與程序差異很大——德國 2 個月的欠租門檻遠比英格蘭 3 個月的強制驅逐門檻快，兩者又都與西班牙的非付款程序不同，後者在法條本身並未設固定欠租月數門檻。

三個租屋情境：你的處境可能落在哪一種

在法國里昂租未附傢俱公寓、已住滿兩年的遠距工作者。 若房東要收回房子出售，必須在租約續約日前至少 6 個月通知——不是從房東決定要賣的那一刻起算 6 個月。若通知在 10 月送達，就算真的走到驅逐這一步，當年 11 月 1 日至隔年 3 月 31 日之間仍不能強制執行，但法律程序本身可以在這段期間繼續進行。

2026 年 6 月在英格蘭曼徹斯特簽下一年期 assured shorthold tenancy 的自由工作者。 因為這份租約是在 Section 21 廢除之後簽訂的，任何通知都須引用 Section 8 的法定理由。若房東的理由是計劃出售，這個理由要等租約滿 12 個月後才能使用；一旦可以使用，標準通知期約為 4 個月——也就是說，即使房東提早打算出售，房客通常仍有相當長的緩衝期。

在柏林租附傢俱單人公寓、連續兩期未繳租的外籍人士。 依德國法律，這已足以觸發不經一般通知期的終止程序。相較於在英格蘭欠租 3 個月才達到強制驅逐門檻，或西班牙的非付款程序，這個過程明顯更快——正因為容錯空間比本篇比較的其他國家小，這一點特別值得事先預算與留意。

外國人在歐洲租屋常見問題 FAQ

Q1：這五個國家裡，哪個國家給房客的通知期最長？

義大利透過 4 年最低租期提供最長的基本保障，在這段期間內，房東原則上不能要求繳租正常、遵守租約的房客搬走，除非房客有嚴重違約。法國與威爾斯的標準未附傢俱／無理由終止通知期都是 6 個月，比西班牙 2 個月的自用通知期，或德國約 3 個月的機制性通知期都要長。

Q2：在歐洲欠租，是不是一定會被快速驅逐？

不一定。門檻與速度因國家而異。德國在欠租達 2 個月租金後，即可不經一般通知期終止租約。英格蘭則要求欠租達 3 個月，才構成強制驅逐理由。本次查核所得的西班牙與法國官方資料，都沒有設下單一固定的欠租月數門檻，部分地區的法院也保有裁量空間，可給予弱勢房客額外時間。

Q3：法國的冬季停驅期（trêve hivernale）等於全面禁止驅逐嗎？

不是。它只暫停每年 11 月 1 日至 3 月 31 日之間、已核准驅逐裁決的「強制執行」。房東在這段期間仍可展開並進行導致裁決的司法程序；不能發生的是實際強制遷出，但有少數例外情況。

Q4：西班牙為什麼在 2026 年 10 月推出暫緩驅逐至 2030 年的新措施？

這項新措施於 2026 年 10 月 1 日生效，起因是馬德里一名 87 歲房客遭置產基金強制遷出，引發社會關注。它特別針對房東為投機性置產基金、且房客無其他可替代住房的情況，將驅逐暫緩至 2030 年 12 月 31 日——並非適用於所有房東，而是與另一套僅延長至 2026 年底、適用範圍更廣的弱勢家庭暫緩機制並行。

Q5：英格蘭廢除 Section 21，是不是整個英國都一樣了？

不是。Section 21 的廢除只適用於英格蘭。蘇格蘭從未有過等同的無理由驅逐制度——當地所有驅逐都須引用 18 項法定理由之一。威爾斯保留了無理由路徑（Section 173），但須提前 6 個月通知。北愛爾蘭則是另一套依租期長短計算的通知到期系統，由於當地可能正在審議延長通知期，讀者應直接到 nidirect.gov.uk 確認現行數字。

Q6：身為外籍房客，官方通知期短，是不是代表我幾乎沒有保障？

不一定。像西班牙 2 個月的自用收回通知期這類較短的表面數字，通常會搭配其他規則一起運作——例如適用前的最短租期、針對弱勢家庭的延伸保護，以及另外處理的非付款程序。單一通知期的長短，只是房客實際保障程度的其中一部分，不是全部。

重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或移民建議。內容主要根據 1994 年至 2026 年間公開的官方法規與政府資料，並與觸發本文的 Euronews 報導交叉對照。租賃法規會修訂，各地區調整通知期與程序時未必會大幅公開宣傳——若讀者正面臨實際的終止通知或驅逐程序，應以下方所列官方來源的最新版本為準，必要時諮詢當地合資格律師或租客權益組織。

規則內容截至 2026 年 10 月 1 日，以下方所列官方來源為準；讀者引用具體數字前，應自行核對各官方頁面或法規的最新版本。