收到交樓通知，先核對文件與單位狀況
買樓花等到發展商通知收匙，接下來要處理的不只有驗樓。買家還要確認交付空置管有權（Vacant Possession，VP）的條件、應付項目，以及缺陷責任期（Defect Liability Period，DLP）何時開始。
本文針對馬來西亞半島受《1966 年房屋發展（管制與執照）法令》（HDA）及相關規例規管、採用 Schedule G 或 Schedule H 法定格式買賣合約（SPA）的住宅項目。其他合約類型、未受該制度規管的商業物業，以及沙巴、砂拉越項目，不能直接套用以下期限。
交樓期限：先看合約類型，再核對起算日
Schedule G 的標準交樓期一般為 24 個月；Schedule H 一般為 36 個月。前者適用土地與建築物買賣，後者適用擬分割成分層單位的建築物或土地，因此不能單憑「有地房屋」或「公寓」的外觀判斷。
法定格式合約列有起算及交付條款，但實際計算仍要考慮適用版本、有效批准的安排及相關判例。如簽 SPA 前已收取預訂款，相關判例可能影響起算日，計算交樓期限時不能只看正式 SPA 上的日期。
如已逾期，LAD 是針對延遲交付的議定損害賠償。標準 VP 延遲賠償按樓價年率 10% 逐日計算，計算的是經確認的延誤期間，並非從付款第一天便累計賠償。應保留最早付款紀錄、SPA、交樓通知及批准文件，讓律師核對。
收匙前後，可以按這份清單核對
| 項目 | 應確認什麼 |
|---|---|
| VP 通知與交付條件 | 通知是否按合約送達，交樓條件是否已符合 |
| CCC | 是否取得適用的完工與合規證明，不只看銷售人員說已完工 |
| 水電與出入安排 | 是否符合合約的可接駁要求，如何辦理帳戶和匙卡 |
| 地契及轉讓文件 | 是否已齊備；如未齊備，是否有適用的批准及後續安排 |
| 應付款項 | 逐項核對進度款、管理相關費用、押金及付款期限 |
| 單位與設備 | 對照合約圖則、規格及附送項目，記錄缺陷位置和照片 |
驗樓時可集中查看滲水、門窗、地面、排水及設備運作，必要時請合適人員協助。重大電力或結構疑問，應交由具資格人士檢查。
DLP 不一定等到你實際入住才開始
適用的 Schedule G／H 標準條款訂有 24 個月 DLP，但起算日要按有效交付及視為接收 VP 的條款判斷。長時間不收匙或不入住，未必可以把起算日往後推。
在 DLP 內出現符合條件的施工、物料或不符圖則規格的缺陷，發展商須在收到書面通知後 30 日內修復。通知應列明位置、情況、照片及提交日期，並保存對方收件證明。
如果首個 30 日期限已過仍未修妥，適用標準條款另有後續程序：買家自行動工前須通知修復費用，並再給發展商按條款處理的機會。不能只因「已等 30 日」就直接施工，再假設費用一定可以追討。
尾款與保管款，要分清楚由誰持有
按 2015 年修訂的 Schedule G／H 付款表，樓價中的 5% 在 VP 階段交由發展商律師以 stakeholder 身份保管，原則上分別在 VP 後 8 個月及 24 個月，各按條件發放 2.5%。
這筆保管款並非讓買家自行留起、等全部缺陷修好才付款。有需要從保管款處理修復費用時，須遵守合約通知及申索程序，並及早聯絡承辦律師。
至於其他應付進度款，應按合約及有效付款通知核對。單位有缺陷，不等於可以一概停止所有付款。
追討期限，要分清楚申索的是什麼
購屋者申索仲裁庭（TTPR）一般處理其管轄範圍內、不超過 RM50,000 的申索；超額案件有特定處理條件，並非單憑金額便能決定受理。
申索期限須按類型分開確認：LAD 等申索一般須在 CCC 發出後 12 個月內提出；技術缺陷申索則一般在 DLP 屆滿後 12 個月內；CCC 前終止 SPA 的相關申索，則按終止日期計算。不要把不同事件合併成「一律選最早日期」，也不要等 DLP 完結才開始處理所有申索。
DLP 屆滿也不一定排除其他民事追討途徑，但適用時效、起算及責任要另行判斷，不能把它理解為所有問題都自動再多六年保障。
常被誤解的情境
「我還沒收匙，DLP 就不會開始。」
合約可能訂有視為接收 VP 的安排，應先核對通知送達及交付條件。
「5% 尾款可以由買家自己扣起。」
標準付款表的保管款有指定持有人及用途，買家不能自行改成扣款安排。
「所有申索都等 DLP 完結再一起提出。」
不同申索的時限可能不同，尤其不要把 LAD 與技術缺陷申索混為一談。
下一步應該怎麼判斷
等待交樓的人，先把 SPA、付款紀錄和交樓日期整理成時間表。收到 VP 通知後，核對文件、付款要求及 DLP 起算，再安排驗樓。
已發現缺陷的人，盡快按合約發出書面通知，跟進修復及複查。若涉及保管款或申索期限，及早讓律師確認程序，避免只與維修人員口頭溝通。
如果你正在準備馬來西亞樓花交樓，歡迎在下方表格留下合約類型、交樓進度及需了解的事項，聯絡我們了解準備方向；具體權利與申索期限須按正式文件確認。
常見問題 FAQ
Q1：所有新樓都有 24 個月 DLP 嗎？
不能概括所有物業。本文的 24 個月安排針對所述 HDA 法定格式合約，其他交易須看適用制度與合約。
Q2：交樓後才發現問題，可以報修嗎？
可以按適用 DLP 條款申報符合條件的缺陷，並保存書面通知及照片。是否由發展商負責仍須看問題成因。
Q3：發展商 30 日內不修，就可以自己修嗎？
先完成合約的後續費用通知及再給予修復機會等程序，再評估自行修復與追討安排。
聲明
本文為一般交樓資訊，不構成法律或驗樓專業意見。標準期限不等於所有項目的實際期限；合約版本、有效批准、通知及判例均可能影響結果。資料核對日期：2026 年 10 月 6 日。
References
