人在海外怎麼賣越南房產？授權書、海牙認證與台灣文件的領事認證

本文是宅點百科越南房產系列的一篇，整理屋主不在越南時，怎麼委託他人出售越南公寓，以及在香港或台灣簽的文件要怎麼認證，寫給住在台灣或香港、不打算或不方便到越南簽約的屋主。賣房全程見主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。

為什麼人在海外賣房容易卡關？

越南的房屋買賣合約須經公證才生效，公證時要核對當事人的身分與文件正本。屋主不在越南，就要靠授權書；授權書與婚姻狀況文件若在海外簽發，還要先完成認證與翻譯，越南的公證處才會接受。2026年9月11日越南加入海牙認證公約之後，香港與台灣兩地文件走的路線也不一樣。

先講答案：人不在越南可以賣嗎？

可以。住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15）第20條明定，外國屋主可以親自或委託其他組織、個人出售房子。實務上的做法是簽一份經公證的授權契約（hợp đồng ủy quyền）。在海外簽的文件，要先辦認證，再附依越南法律公證或認證的越南文譯本：

香港文件：香港文件以海牙認證辦理屬合理推論，越南主管機關未點名確認。
台灣文件：台灣不是海牙認證公約締約方，仍須走領事認證，具體程序現行法條未明寫，待確認。

授權書要涵蓋哪些事？

授權契約的範圍要寫清楚。實務上，授權範圍可以涵蓋：

簽定金協議（đặt cọc）與買賣合約。
把買方款項收進屋主本人的帳戶。
申報個人所得稅。
向土地登記辦公室（Văn phòng đăng ký đất đai）辦理登記。
交屋。
賣給外國人時，簽約後3個工作日內向省級住房管理機關通報買方姓名與房屋地址；這是賣方的法定義務，可以列入受託範圍。

授權契約可以在屋主人在越南時，到越南的公證處（Phòng/Văn phòng công chứng）簽；也可以在海外簽，再辦認證與翻譯。公證人認為資料不清楚時，可以要求說明，無法釐清可以拒絕公證；授權範圍不清，可能因此被拒。

香港簽的文件怎麼認證？

越南已加入1961年的海牙認證公約，2026年9月11日起對越南生效。從這天起，越南與有適用關係的締約方之間流通的公文書，只需一張海牙認證（Apostille），取代過去的領事認證。海牙認證確認的是簽名、簽署人身分與印章真實，不確認文件內容。

香港的情況：

公約繼續適用於香港，香港的海牙認證由政務司及高等法院司法常務官等簽發。
對越南加入公約提出異議的，只有德國、奧地利與捷克；異議國之間公約不適用。
香港文件以海牙認證辦理屬合理推論，越南主管機關未點名確認，可以向越南駐香港總領事館或受理的胡志明市公證處確認。

可能的順序是：在香港由律師或公證人辦理公證→高等法院簽發海牙認證→在越南做公證的越南文譯本。

另外兩點：2026年9月11日以前已完成領事認證的文件，在越南繼續有效，不必改辦海牙認證；不屬於公約範圍的文件，仍須辦理領事認證，文件是否屬於公約範圍，依文件出具地的法律判定。

台灣簽的文件怎麼認證？

台灣不是海牙認證公約締約方，在台灣簽的授權書與婚姻文件，仍須走領事認證。可能的順序是：

台灣的公證人公證。
外交部領事事務局驗證。
駐台北越南經濟文化辦事處認證。
在越南做公證的越南文譯本。

越南駐台機構未公布這個方向的受理程序，現行法條未明寫，待確認。開始辦理之前，可以先向駐台北越南經濟文化辦事處與受理的越南公證處確認。

還有哪些文件要先處理？

婚姻狀況文件：公證處會看婚姻狀況文件，夫妻共有財產附結婚登記，個人財產附單身證明，已離婚附判決或決定。這些文件若在海外出具，送越南公證處前是否須先辦海牙認證或領事認證，現行法條未明寫，待確認；外文文件要附越南文譯本。
換過的護照：權狀上記載的是購屋時的護照號碼。購屋後換過護照的，公證處是否要求新舊護照一併出示，現行法條未明寫，待確認。
入境章：第95/2024號法令（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）要求入境章的對象是「取得」住房的外國人；外國賣方簽約時是否也須持有入境章，現行法條未明寫，待確認。屋主本人到越南簽約時，本來就持有效入境。
銀行帳戶：由受託人代辦收款或匯出時，銀行是否接受、是否要求屋主本人到場，現行法條未明寫，待確認。匯出的文件見越南賣房款怎麼匯出？法規依據、銀行文件與當年匯入紀錄。

本人到場還是授權，怎麼判斷？

這一點要看你能不能安排時間到越南，以及文件在香港還是台灣簽。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

不論選哪一種，都建議在委託出售之前先決定，走授權的話認證要提早準備。買方、稅費與流程，回到主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。

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授權範圍與文件認證要看個人情況，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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海外委託賣房 FAQ

業主在香港簽的授權書，送越南還要辦領事認證嗎？

公約適用於香港，且越南加入公約的異議國不含中國，香港文件以海牙認證辦理屬合理推論，越南主管機關未點名確認。開始辦理前，可以先向越南駐香港總領事館或受理的公證處確認。

在台灣簽的越南賣房授權書，可以辦海牙認證嗎？

不行。台灣不是海牙認證公約締約方，仍須走領事認證。越南駐台機構未公布這個方向的程序，待確認，可以先向駐台北越南經濟文化辦事處確認。

2026年9月以前辦好領事認證的文件，現在還能用嗎？

可以。2026年9月11日以前已完成領事認證的文件，在越南繼續有效，不必改辦海牙認證。

名詞小詞典

授權契約（hợp đồng ủy quyền）：屋主委託他人代辦出售的合約，在越南須經公證。
海牙認證（Apostille）：公約締約方之間，證明公文書簽名、身分與印章真實的單一認證。
領事認證（hợp pháp hóa lãnh sự）：海牙認證生效前使用的傳統認證程序，不屬於公約範圍的文件仍須辦理。
公證處（Phòng/Văn phòng công chứng）：辦理公證的機構，分公立的公證室與私立的公證事務所。
入境章：越南入境時蓋在護照上的戳記，外國買方簽約時須持有。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。以下結論條文沒有直接寫明，列為待確認：香港文件以海牙認證送越南使用的可行性（依海牙國際私法會議狀態表歸納）、台灣文件的領事認證程序、海外婚姻文件是否須認證、換過護照時的要求、外國賣方是否須持入境章、受託人代辦匯出的要求。授權範圍屬律師與實務整理。海牙認證公約的生效日依越南駐上海總領事館公告；越南的海牙認證施行法令全文本次未讀。