本文是宅點百科越南房產系列的一篇，比較外國屋主把越南公寓賣給越南人與賣給外國人時，買方取得的權利與賣方要多辦的手續，寫給住在台灣或香港、正在找買家的屋主。賣房全程見主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
為什麼買方是誰會影響賣方？
外國人在越南持有的住房有年期，也受30%外國人配額限制。賣給越南人，房子就離開外國人的規則；賣給另一位外國人，房子仍在外國人的規則裡，年期怎麼算、配額怎麼查，都會連帶影響賣方。賣方在簽約前後還有自己的法定義務，做錯了交易可能無效，賣方還要賠償。
先講答案：兩種買方差在哪？
賣給越南公民或具越南國籍的海外越南人，買方取得完整屋主權利，不受外國人年期限制，賣方也不必查配額。賣給另一位外國人也可以，但買方簽約時要持附越南入境章的有效護照；賣方在簽約前要查省級入口網站上的配額，簽約後3個工作日內要通報；新買方取得的年期，現行法條未明寫，待確認。
| 比較項目 | 賣給越南公民或海外越南人 | 賣給另一位外國人 |
|---|---|---|
| 能不能賣 | 可以 | 可以 |
| 買方取得的年期 | 完整屋主權利，不受外國人年期限制 | 剩餘年期或重新起算50年，現行法條未明寫，待確認 |
| 買方簽約時的證件 | 身分證、護照或其他國籍證明（海外越南人須持附入境章的越南護照） | 外國護照＋越南入境章，並以書面承諾不享外交、領事特權 |
| 賣方簽約前 | 無額外手續 | 查省級住房管理機關入口網站的配額 |
| 賣方簽約後 | 無額外手續 | 3個工作日內以電子郵件及書面通報 |
| 配額超出時 | 不適用 | 交易無效，不發權狀，賣方賠償買方 |
賣給越南人，買方取得什麼？
住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15）第20條規定，外國屋主在持有年期屆滿前，可以把房子出售給有資格在越南擁有住房的人；買方屬於國內組織、個人或海外越南人時，取得第10條第1項規定的完整屋主權利。越南媒體2026年5月的問答說得更白：賣給越南公民或海外越南人，買方不受持有年期限制。
越南公民買方簽約時，出示身分證（căn cước）、護照或其他可證明越南國籍的文件；具越南國籍的海外越南人，要有附越南入境章的有效越南護照。依法律網站對住房法第161條的整理，國內個人買方可以購買房子，與房屋所在地的居住登記無關。
越南裔、但沒有越南國籍的買方（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài），須出示外國護照或國際旅行證件、越南裔證明，並在簽約時持有附入境章的證件。這類買方的權利是否與越南公民相同，現行法條未明寫，待確認，要看買方實際用哪一種國籍文件簽約。
賣給外國人，賣方要多做什麼？
外國人可以向既有的外國屋主購買二手公寓。賣方要注意四件事：
- 買方的證件：外國個人買方簽約時，須持有效護照並蓋有越南入境章（或同等的合法入境文件），並以書面承諾不享外交、領事特權豁免。人還在海外、尚未入境越南的外國買方，簽約時無法符合這個條件。
- 專案要在名單內：胡志明市分批公布外國人可以持有住房的專案名單，自2025年起已公布8次、共136個專案。在外國人不得持有的專案內買賣，交易無效。
- 簽約前查配額：同一棟公寓，外國組織與個人合計最多持有住宅單位總數的30%；多棟共用裙樓時，按每一棟分別計算。賣方在簽約前，須查詢房子所在地省級住房管理機關入口網站上的資訊，只能在配額內出售。
- 簽約後3個工作日內通報：以電子郵件及書面，把買方姓名與房屋地址通報省級住房管理機關。未及時通報的賣方要依法負責，延遲造成損失須賠償。
超出配額，或在外國人不得持有的專案內進行的交易，不具法律效力，主管機關不核發權狀，賣方須賠償買方損失。
外國人轉手給外國人，這一戶原本已計入外國人配額，轉手是否另占配額，現行法條未明寫，待確認；簽約前仍要照規定查網站並通報。
賣給外國人，對方的年期怎麼算？
新買方是取得權狀上剩下的年期，還是重新起算50年，現行住房法與第95/2024號法令（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）條文未明寫，待確認。越南媒體2026年5月的問答採「剩餘年期」的說法。可以向土地登記辦公室（Văn phòng đăng ký đất đai）或公證處確認。
外國人的年期規則本身是：最長50年，自核發權狀之日起算，有需要可延長一次、最長再50年。要延長的屋主，須在期滿前至少3個月向省級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）申請；已被命令出境或驅逐出境者不得延長。
外國人與在越南生活的越南公民結婚，可以像越南公民一樣持有住房，享有相同的屋主權利。
買家範圍會不會改變？
一般來說，外國人向越南個人購買公寓，實務上難以進行，因為主管機關尚未建立確保30%上限的管控機制。所以外國屋主手上的配額單位，買方範圍包括其他外國人，也包括越南人。
住房法正在修正。2026年9月的草案擬只讓外國人持有公寓、不再開放獨棟住宅，並明文允許外國人向已合法持有公寓的外國人購買，維持每棟30%上限。2026年10月2日，國會常務委員會審議了這份共13章132條的草案。截至2026年10月8日，草案尚未表決通過；對既有外國公寓屋主是否另有過渡規定，所查報導未記載，待確認。
下一步怎麼判斷？
先看手上的權狀：年期到哪一天、單位在哪一棟。再看買方：是越南公民、海外越南人、越南裔外國籍，還是外國人。這一點要看買方實際持有的國籍文件。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。
稅費不因買方國籍而改變，見在越南賣房要繳多少稅？2% 所得稅、唯一住房免稅、登記費與公證費；流程與匯出等其他環節，回到主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。
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買方身分與配額要看個別情況，宅點可以為你安排合適的專員協助。
越南賣房買家 FAQ
越南公寓外國人配額滿了，業主還能賣給外國人嗎？
這一戶原本已計入外國人配額，轉手給另一位外國人是否另占配額，現行法條未明寫，待確認。賣方簽約前仍須查省級入口網站，只能在配額內出售。
外國買方人還在海外，可以先簽越南的買賣合約嗎？
外國個人買方在簽約時，須持有效護照並蓋有越南入境章，或同等的合法入境文件。尚未入境越南的外國買方，簽約時無法符合這個條件。
賣給越南人，越南房子的年期會怎樣？
買方是越南公民或海外越南人時，取得完整屋主權利，不受外國人年期限制。原本權狀上的外國人年期，不會延續到越南買方身上。
名詞小詞典
- 住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15）：規範越南住房持有與交易的法律。
- 第95/2024號法令（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）：住房法的施行法令，規定外國人配額、查詢與通報。
- 省級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）：省或直轄市的地方政府，受理年期延長申請。
- 外國人配額：同一棟公寓外國人合計最多持有30%的上限。
- 海外越南人：具越南國籍、定居海外的越南公民。
- 越南裔（người gốc Việt Nam）：有越南血統、但不一定具越南國籍的人。
資料說明
本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。以下結論條文沒有直接寫明，列為待確認：外國人轉售給外國人時新買方的年期、轉手是否另占配額、越南裔外國籍買方的權利範圍、修正草案對既有外國公寓屋主的過渡規定。住房法第161條依法律網站整理；外國人向越南人購買難以進行屬律師事務所的實務說法；胡志明市專案名單數量依越南媒體2026年7月的報導。住房法修正草案在2026年10月仍在審議中，內容以最後通過的條文為準。
參考資料
hethongphapluat.com－住房法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15）第20條 ／ DAZPRO－第95/2024號法令（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）全文 ／ Việt Nam News－Selling houses in Việt Nam: What do foreign homeowners need to know? ／ LuatVietnam－Người Việt Nam có được mua lại nhà của người nước ngoài không? ／ Apolat Legal－Foreigners purchasing resale condominium apartments in Vietnam ／ Tiền Phong－Thêm 3 dự án BĐS được bán cho người nước ngoài ／ LuatVietnam－Chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam (dự kiến) ／ Báo Lào Cai－Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律方面的個別建議。資料查核日期為2026年10月8日。住房法正在修正，各項規定可能改變，以越南主管機關現行公告為準。
