住在海外、在日本有房的人，從 2026 年 10 月 1 日起少了一項免稅待遇：委託日本仲介賣房、買房或招租時付的仲介手續費（仲介手数料），過去不課消費稅（消費税），現在要加 10%。
這項改正影響哪些費用？已經簽約、還沒交屋的交易，能不能沿用舊規定？宅點請教了兩位日本稅理士（税理士）——税理士法人 Suinas 的渡口宏平，以及 BPS 國際稅理士法人的王聡，從實務角度整理判斷方式與現在該保存的文件。
簡單說：從 2026 年 10 月 1 日（令和 8 年 10 月 1 日）起，住在海外的屋主委託日本仲介賣房、買房或招租，仲介手續費不再免稅，須課 10% 消費稅；只有 2026 年 3 月 31 日以前締結的契約，仍可依經過措置維持免稅。現在要做的，是確認自己契約的日期，並把相關文件保存好。
一、哪些費用從 10 月起要加消費稅？哪些沒有變？
受影響的只有一項：仲介手續費。日本國內的不動產買賣、交換或租賃，由仲介為非居住者代理或媒介（代理又は媒介）的服務，自 2026 年 10 月 1 日起，不論委託人住在哪裡，均屬消費稅課稅對象。這也包括海外買家：在日本買房時付給仲介的手續費，同樣適用。過去，這類手續費被視為對海外提供的服務，適用「輸出免稅」（輸出免税，出口免稅），不課消費稅。
這裡的「非居住者」，指在日本沒有住所或居所的個人。消費稅的標準稅率為 10%（消費稅 7.8% 加地方消費稅 2.2%）。
「這次新增的只有『仲介手續費』，須留意不要把買賣價金（売買代金）與仲介手續費混為一談。不動產的管理費、修繕與清潔等勞務，在改正前就已是課稅對象；買賣價金本身的課稅判定（土地非課稅、建物課稅）也沒有改變。」
渡口將受影響與不受影響的費用整理如下：
| 區分 | 項目 | 這次改正的影響 |
|---|---|---|
| 新課稅 | 買賣的仲介手續費 | 有（10 月以後） |
| 新課稅 | 租賃的仲介手續費（招租媒介等） | 有（10 月以後） |
| 原本就課稅 | 管理公司的管理費，修繕、清潔等勞務 | 沒有。日本國內不動產的管理與修繕，改正前就不適用免稅 |
| 不屬消費稅對象 | 固定資產稅、登錄免許稅、印紙稅 | 沒有（本身就是稅，不課消費稅） |
表：渡口宏平整理（2026 年 10 月）
對屋主來說，每月的管理費、修繕費帳單不會因這次改正而變動；改變的是賣房或找新房客時，付給仲介的那一筆手續費。出租中的房產，往後每次委託仲介招租，這筆手續費也都適用新規定。
二、我的交易還能適用舊規定嗎？看兩個日期
判斷要看兩個日期：契約在哪一天締結，以及仲介服務在哪一天完成。新規定適用於 2026 年 10 月 1 日以後的交易；2026 年 3 月 31 日以前締結的契約，即使交易在 10 月以後才完成，仍適用改正前的規定，維持輸出免稅。這項過渡安排稱為「經過措置」（経過措置）。
BPS 國際稅理士法人稅理士補王聡，用交屋時間和契約締結日說明判斷方式：「判斷基準取決於交屋（引渡し）時間與契約締結日。2026 年 9 月 30 日以前交屋的，與過去相同，屬輸出免稅對象。2026 年 10 月 1 日以後交屋，但依據 2026 年 3 月 31 日以前締結的契約者，依經過措置仍屬輸出免稅對象。依據 2026 年 4 月 1 日以後締結的契約、且在 10 月 1 日以後交屋的，則不適用輸出免稅。」
渡口以契約締結日與服務提供時間，整理成以下三種情況（下圖）：
例如，一位住在台北的屋主，2026 年 5 月委託東京的仲介出售公寓，買方在 12 月完成交屋。契約在 4 月 1 日以後締結，交屋在 10 月 1 日以後，依上圖屬於第三種情況，仲介手續費須課 10% 消費稅。
比較難判斷的，是媒介契約在 3 月以前簽、之後又更新或變更條件，或買賣契約與交屋分散在不同月份的情況。官方說明沒有逐一列舉這類情形；契約日期剛好落在這兩個時間點前後的屋主，最好請稅理士依實際文件判斷。
税理士法人 Suinas 的渡口宏平也提醒，不要為了趕上經過措置而調整日期：「2026 年 3 月 31 日以前締結的契約，即使交易在〔2026 年〕10 月以後進行，仍適用免稅。4 月 1 日以後簽約、且服務在 10 月 1 日以後提供的，則須課稅。若只為了適用經過措置而將契約日提前等，做形式上的調整，有被否認的風險。」
三、現在就該保存哪些文件？
能證明「契約在哪一天締結」的文件最重要。兩位稅理士建議保存的文件合併如下：
| 文件 | 要確認的內容 | 建議者 |
|---|---|---|
| 媒介契約書（委託仲介的契約） | 締結日、有效期間 | 渡口、王聡 |
| 更新、重新簽約、條件變更的書面或電子郵件 | 變更的日期與內容 | 渡口 |
| 買賣契約書 | 締結日 | 渡口、王聡 |
| 租賃契約書 | 締結日 | 渡口 |
| 仲介手續費的請款單與收據（請求書・領収書） | 有無消費稅、稅率 | 渡口、王聡 |
| 證明自己是非居住者的資料（非居住者であることを証明する資料） | 在日本沒有住所的證明 | 渡口 |
這張表綜合了兩位稅理士的建議：渡口列出的範圍最完整，從媒介契約、變更紀錄到非居住者證明都包括在內；王聡則把重點放在「可確認契約締結日」的買賣契約書、媒介契約書，以及仲介手續費的請款單與收據。
如果手上的契約只有紙本，或更新紀錄散在電子郵件裡，現在整理一次，之後賣房申報或與仲介核對時會省事很多。
四、申報時最容易犯什麼錯？
最常見的錯誤，是以為「我住在海外，所以消費稅是 0%」。從 2026 年 10 月起，這個理由對日本國內不動產的仲介服務不再成立。
「改正後可預期的申報錯誤之一，是認為『服務的提供對象是海外居住者，所以消費稅屬輸出免稅』。這次改正對象——與日本國內不動產相關的仲介手續費等勞務提供——即使提供對象是非居住者，也屬消費稅課稅對象；因此須注意，不要只因為是對非居住者的交易，就判斷消費稅為 0%。」
對屋主來說，收到仲介請款單時，先對照自己的契約日期：契約在經過措置範圍內卻被加了消費稅，或反過來沒有加，都值得先向仲介問清楚。
賣房時，付給仲介的手續費屬於「讓渡費用」（譲渡費用），可從賣價中扣除後再計算讓渡所得。這筆多付的消費稅在申報時如何處理，建議與負責申報的稅理士確認。
結語
這次改正只動了一筆費用，但每一次賣房、招租都會碰到；判斷的關鍵是契約日期，保存好文件就是最好的準備。
如果你的契約日期剛好跨過 2026 年 3 月 31 日或 10 月 1 日，或不確定手上的文件是否足夠，可以告訴宅點你的情況，宅點可以為你安排合適的專員。
名詞小詞典
- 消費稅（消費税）：日本對商品與服務課徵的稅，標準稅率 10%。
- 輸出免稅（輸出免税）：對出口或對海外提供的服務免課消費稅的規定。
- 經過措置（経過措置）：新規定施行時，讓既有契約繼續適用舊規定的過渡安排。
- 非居住者：在日本沒有住所或居所的個人。
- 媒介契約：屋主委託仲介賣房或招租時簽訂的契約。
- 讓渡費用（譲渡費用）：為出售土地或建物直接支出的費用，例如仲介手續費。
資料說明
本文資料查核日期為 2026 年 10 月 13 日。法規內容依日本國稅廳〈消費税法改正のお知らせ〉（令和 8 年 4 月）、國稅廳 Tax Answer 及財務省〈令和 8 年度税制改正の大綱〉整理。「哪一份契約的日期算數」「仲介服務在哪一天算完成」，官方說明沒有逐項寫明；本文第二節的判斷方式，來自兩位稅理士的實務看法。
兩位專家的意見僅代表個人專業看法，引用內容已經本人確認，並由宅點譯為中文；本文不構成個別稅務建議，實際適用請依個人情況諮詢稅理士。
參考資料
國稅廳 – 〈消費税法改正のお知らせ〉（令和 8 年 4 月），第 V 項「不動産取引の仲介等に関する課税関係の見直し」 / 國稅廳 – Tax Answer No.6567〈非居住者に対する役務の提供〉 / 國稅廳 – Tax Answer No.6551〈輸出取引の免税〉 / 國稅廳 – Tax Answer No.6303〈消費税および地方消費税の税率〉 / 國稅廳 – Tax Answer No.3255〈譲渡費用となるもの〉 / 財務省 – 〈令和 8 年度税制改正の大綱〉（令和 7 年 12 月 26 日閣議決定）
