維州 2026 年 10 月放寬的是開發商：外國人在墨爾本買房，8% 附加印花稅與每年 4% 附加土地稅都沒變
外國人在墨爾本買房，依維多利亞州稅務局（State Revenue Office Victoria，SRO）現行規定，買房時要在一般印花稅之外多繳 8% 的外國買家附加印花稅，之後若屬境外業主，每年土地稅再多 4%；維州政府 2026 年 10 月 14 日宣布的放寬只適用開發商，個人買家的稅率沒有改。
2026 年 10 月 14 日，維州財政廳長布魯克斯（Colin Brooks）宣布更新指引：符合「開發加速計畫」條件、興建可負擔住宅的開發商，施工期間可免繳境外業主附加土地稅；住宅開發案完工後最多兩年也可免繳。澳洲房產媒體 Property Update 在 10 月 23 日以「維州放寬外國投資者稅」為題報導，引起想在墨爾本置產的海外買家關注。
這篇用這次新聞當入口，整理外國人在墨爾本買房會碰到的每一項稅、一間新公寓大約要多付多少、不同身分的差別，以及聯邦層面的 FIRB 審批與二手住宅禁令。
本文重點
- 誰需要留意：想在墨爾本或維州其他地方買房的海外華人、在墨爾本工作或留學的臨時簽證持有人，以及已經在維州持有房產、人住在海外的業主。
- 這次放寬的範圍：10 月 14 日宣布的是開發商的境外業主附加土地稅豁免，官方新聞稿沒有寫新稅率，也沒有生效日；個人買家的 8% 與 4% 照舊。
- 外國人在墨爾本買房的主要稅費：一般印花稅＋8% 外國買家附加印花稅（一次繳）、境外業主附加土地稅 4%（每年）、空置住宅稅（房子一年空置逾 6 個月才有）。
- 最容易忽略的限制：聯邦政策在 2029 年 6 月 30 日前原則上禁止外國人購買二手住宅，臨時簽證持有人也包括在內；買新房也要先取得投資批准。
外國人在墨爾本買房的稅費一覽：2026 年 10 月 14 日前後對照
下表比較 10 月 14 日宣布前後，個人海外買家與開發商各自的稅負變化：
| 稅項 | 誰要繳、什麼時候繳 | 10 月 14 日之前 | 10 月 14 日宣布之後 | 資料依據 |
|---|---|---|---|---|
| 一般印花稅（land transfer duty） | 所有買家，買房時一次 | 依房價累進，13 萬～96 萬澳元＝2,870 澳元＋超過 13 萬部分的 6% | 不變 | SRO 非自住印花稅現行稅率（2026 年 9 月 29 日更新） |
| 外國買家附加印花稅（FPAD） | 外國買家，買房時一次 | 8% | 個人買家不變（媒體報導連任後將檢討） | SRO 外國買家附加印花稅說明 |
| 境外業主附加土地稅（AOS） | 境外業主，每年隨土地稅 | 土地應稅價值的 4%（2024 稅年起） | 個人業主不變；符合條件的開發商施工期間與完工後最多兩年可免 | SRO 境外個人說明；維州州長辦公室 2026 年 10 月 14 日新聞稿 |
| 空置住宅稅（VRLT） | 所有業主，前一年空置逾 6 個月 | 第 1 年 1%、第 2 年 2%、第 3 年起 3% | 不變 | SRO 空置住宅稅現行稅率 |
| 聯邦空置費 | 外國業主，一年未自住或未真正招租逾 183 天 | 須繳 | 不變 | FIRB 住宅指引第 6 號（2026 年 7 月 1 日版） |
開發商要拿到這次的豁免，前提是符合維州規劃部「開發加速計畫」（Development Facilitation Program）的條件：住宅案在墨爾本都會區開發成本至少 5,000 萬澳元、區域地區至少 1,500 萬澳元，而且至少 10% 是可負擔住宅。一般人買一間公寓，不會落在這個範圍內。
外國買家附加印花稅（FPAD）怎麼算
FPAD 按應稅價值的 8% 計算，應稅價值取買價與市值兩者較高者，而且是在任何減免之前計算，所以首購或其他印花稅減免不會讓這 8% 變少。外國買家和澳洲公民或永久居民合買時，只就外國買家持有的份額課徵。
境外業主附加土地稅（AOS）怎麼算
維州土地稅按每年 12 月 31 日持有的土地總應稅價值計算，未滿 5 萬澳元不用繳。境外業主的稅率表在一般稅率之上每一級多 4%：以土地應稅價值 20 萬澳元為例，一般業主的土地稅是 975 澳元，境外業主則是 4,975 澳元加超過 10 萬部分的 4%，合計 8,975 澳元。要注意土地稅是按土地價值算，不是按房價；公寓的土地價值通常遠低於成交價，實際金額以 SRO 的稅單為準。
試算：外國人在墨爾本買一間 70 萬澳元新公寓，買房時要繳多少稅
以下以一位人住在海外、非澳洲公民也非永久居民的買家，購買一間 70 萬澳元的墨爾本新公寓為例，未計任何印花稅減免，依 SRO 現行稅率試算（宅點試算）：
| 項目 | 計算方式 | 金額（澳元） |
|---|---|---|
| 一般印花稅 | 2,870＋（700,000－130,000）×6% | 約 37,070 |
| 外國買家附加印花稅 | 700,000×8% | 56,000 |
| 買房時稅費合計 | 兩項相加 | 約 93,070 |
也就是說，同一間公寓，外國買家光是買房當下的稅就比本地買家多出 5.6 萬澳元。持有之後，若土地應稅價值超過 5 萬澳元，每年還有含 4% 附加的土地稅；房子一年空置超過 6 個月，還可能要繳空置住宅稅與聯邦空置費。律師費、貸款相關費用與管理費不在本表內。
誰算外國買家、誰算境外業主：海外買家、臨時簽證與永久居民的差別
FPAD 和 AOS 的判斷標準不一樣。FPAD 看身分：不是澳洲公民、沒有永久居留簽證的人就算外國買家，簽證已經申請但還沒拿到也一樣算。AOS 看身分加上居住：不是澳洲公民或居民，而且前一年 12 月 31 日不在澳洲，或前一年離開澳洲累計超過 6 個月，才算境外個人；通常居住在澳洲的人不算。
以下依 SRO 外國買家附加印花稅與境外個人兩份說明整理：
| 身分 | 外國買家附加印花稅 8% | 境外業主附加土地稅 4% | 聯邦 FIRB 審批 |
|---|---|---|---|
| 人在海外的外國人 | 要繳 | 通常要繳 | 要申請；二手住宅原則禁買 |
| 持臨時簽證、通常居住在澳洲 | 要繳 | 通常不算境外業主 | 要申請；二手住宅原則禁買 |
| 澳洲永久居民 | 不用 | 不用（住海外也不用） | 不用 |
| 澳洲公民 | 不用 | 不用（住海外也不用） | 不用 |
| 紐西蘭公民 | 看結算前後 12 個月內是否連續住澳洲 6 個月 | 2026 年 1 月 1 日起與其他外國公民同一套規則 | 一般不用 |
臨時簽證持有人自住的房子能不能免土地稅，要依 SRO 的自住豁免規定、視個案而定。
聯邦 FIRB 審批與二手住宅禁令：外國人在墨爾本買房先確認能不能買
稅之外，外國人在墨爾本買房還要過聯邦這一關。依澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）2026 年 7 月 1 日版的住宅指引，外國人購買住宅土地，不論金額，一般都要事先取得外國投資批准。
- 二手住宅：2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，政府政策原則上禁止外國人購買既有住宅，臨時居民與外資公司也包括在內；例外只限能大量增加住宅供應等少數情況。
- 新房與期房：可以申請，批准通常不附用途條件；如果開發商已替該案取得新房批准，買家一般不需自行申請。
- 空置費：外國業主的房子一年內未自住、也未真正招租超過 183 天，要繳聯邦年度空置費，這和維州的空置住宅稅是兩筆不同的費用。
關於外國人在墨爾本買房稅費的常見誤解
- 誤解一：「維州放寬外國投資者稅，現在買房比較便宜」。10 月 14 日宣布的是開發商的境外業主附加土地稅豁免，個人買家的 8% 附加印花稅與 4% 附加土地稅沒有改。看到標題先確認放寬對象。
- 誤解二：「選後就會降」。媒體報導工黨若在 11 月 28 日州選舉連任會檢討 AOS 與 FPAD，但官方新聞稿沒有寫這一點，檢討也不等於降稅；在新規定公布前，應以 SRO 現行稅率規劃。
- 誤解三：「我住在墨爾本，就不用繳外國買家附加印花稅」。住在澳洲可能讓你不算境外業主，但 FPAD 只看是不是公民或永久居民，持臨時簽證照樣要繳 8%。
- 誤解四：「有首購減免，附加稅也會少」。FPAD 是在減免之前計算，印花稅減免不會讓這 8% 變少。
- 誤解五：「買二手公寓比較划算」。2029 年 6 月 30 日前，外國人原則上不能買既有住宅，選擇基本上只剩新房、期房或空地自建。
情境示例：三種人在墨爾本買房的稅怎麼看
- 情境一：住在香港、想在墨爾本買一間新公寓出租的上班族。她不是澳洲公民也不是永久居民，買房時要繳一般印花稅加 8% FPAD；之後每年 12 月 31 日人在香港，就會被算境外業主，土地稅多 4%，而且要在次年 1 月 15 日前通報 SRO。出租前要留意空置時間，避免觸發空置住宅稅與聯邦空置費。
- 情境二：持臨時工作簽證在墨爾本工作、想買房自住的工程師。他買房仍要繳 8% FPAD，也要先取得 FIRB 批准，而且只能買新房或期房；因為通常居住在澳洲，一般不算境外業主。拿到永久居留之後再買，就不用繳 FPAD。
- 情境三：已拿到澳洲永久居留、目前回台灣工作的家庭。永久居民買房不用繳 FPAD、也不用 FIRB 批准，人住海外也不算境外業主；但房子若一年空置超過 6 個月，維州的空置住宅稅仍可能適用。
外國人在墨爾本買房常見問題 FAQ
外國人在墨爾本買房，這次維州放寬後稅變少了嗎？
沒有。維州政府 2026 年 10 月 14 日宣布的是更新指引，讓符合開發加速計畫條件、興建可負擔住宅的開發商施工期間免繳境外業主附加土地稅，完工後最多兩年也可免繳。官方新聞稿沒有調整個人買家的稅率，也沒有公布生效日，8% 外國買家附加印花稅與 4% 境外業主附加土地稅照舊。
外國人在墨爾本買房的外國買家附加印花稅是多少？
8%，適用 2019 年 7 月 1 日以後簽約的買賣，按買價與市值較高者計算，而且是在任何減免之前計算，加在一般印花稅之上。以 70 萬澳元的房子為例，FPAD 是 56,000 澳元，再加約 37,070 澳元的一般印花稅（未計減免）。
持學生簽證或工作簽證住在墨爾本，買房也要繳 8% 嗎？
要。外國買家附加印花稅只看你是不是澳洲公民或永久居民，臨時簽證持有人都算外國買家，簽證申請中還沒獲批也算。不過如果你通常居住在澳洲，一般不算境外業主，不用繳 4% 的境外業主附加土地稅。買房前也要先取得 FIRB 批准，而且只能買新房或期房。
境外業主附加土地稅每年要繳多少？
依 SRO 現行稅率，境外業主在一般土地稅之上每一級多 4%，土地總應稅價值未滿 5 萬澳元不用繳。以土地應稅價值 20 萬澳元為例，一般業主繳 975 澳元，境外業主繳 8,975 澳元。土地稅按土地價值計，不是房價，公寓的土地價值通常比成交價低很多。
外國人可以在墨爾本買二手房嗎？
原則上不行。聯邦政府政策在 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日之間，原則上禁止外國人購買既有住宅，臨時簽證持有人也包括在內，例外只限大量增加住宅供應等少數情況。外國人可以申請購買新房、期房或空地，開發商若已替該案取得新房批准，買家一般不需自行申請。
墨爾本的房子空著沒住，要繳什麼稅？
維州空置住宅稅適用前一曆年空置超過 6 個月的住宅，2025 年起擴大到全州，第 1 年 1%、第 2 年 2%、第 3 年起 3%，按資本改良價值計算，不分業主國籍，要在 2 月 15 日前通報。外國業主另外還有聯邦年度空置費，條件是一年內未自住、也未真正招租超過 183 天。
想在墨爾本買房、還有問題？問問宅點
想在墨爾本或澳洲其他城市買房，對身分、稅費或 FIRB 申請還有疑問，可以到問問宅點說明你的情況。
重要聲明
本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務或金融建議。資料主要根據 2025 至 2026 年維多利亞州稅務局、維州州長辦公室、維州規劃部與澳洲外國投資審查委員會公布的資料，以及 2026 年 10 月的媒體報導；試算未計任何減免，實際稅額依個別情況與官方核定為準。維州宣布的放寬尚待指引公布，相關稅制可能在選後檢討，請以官方最新公告為準，必要時諮詢合資格專業人士。
本文的維州稅率與聯邦規定截至 2026 年 10 月 24 日，以 State Revenue Office Victoria 與 FIRB 最新公告為準。
參考資料
維多利亞州州長辦公室 – Build Affordable Homes: Pay Less Tax With Labor（2026 年 10 月 14 日） / State Revenue Office Victoria – Understanding foreign purchaser additional duty / State Revenue Office Victoria – Calculating foreign purchaser additional duty / State Revenue Office Victoria – General land transfer duty current rates / State Revenue Office Victoria – Land tax current rates / State Revenue Office Victoria – Absentee individuals / State Revenue Office Victoria – Understanding the absentee owner surcharge / State Revenue Office Victoria – Vacant residential land tax current rates / State Revenue Office Victoria – Understanding vacant residential land tax / 澳洲外國投資審查委員會 – Guidance Note 6: Residential Land（2026 年 7 月 1 日第 5 版） / 維州交通與規劃部 – Development Facilitation Program: Expedited planning pathways / Property Update – Victoria eases foreign investor tax giving property a welcome confidence boost（2026 年 10 月 23 日） / Elite Agent – Victoria property tax changes for foreign investors（2026 年 10 月 15 日） / 宅點 – 澳洲延長外國人購買二手住宅禁令至 2029 年 6 月
