澳洲投資用房屋貸款出現史上最大跌幅，原因是政府針對負扣稅與資本利得稅的預算改革，疊加澳洲央行（Reserve Bank of Australia，RBA）已執行的五次升息，一併衝擊房市。
澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics，ABS）11 月 11 日公布的數據顯示，第三季整體新增房貸按季下跌 15.5%，按年下跌 21.4%。跌幅主要集中在投資客：投資用貸款按季下跌 30.6%，按年下跌約 38.5% 至 38.6%，主因是既有房屋（非新建案）的投資貸款按年重挫近 46%。首購族貸款跌幅較溫和，按季下跌 8.6%，按年下跌 12.3%。
各州情況不一。新南威爾斯州既有房屋的投資貸款第三季按季重挫近 50%，維多利亞州下跌 27%，昆士蘭州下跌 40%，西澳下跌 38.1%；相對地，新南威爾斯州新建案的投資貸款跌幅較小，為 18.4%。
帶動這波跌勢的是今年 5 月預算案宣布的兩項稅制變動：自 2027 年 7 月 1 日起，負扣稅（將出租房屋虧損抵銷個人總收入的作法）將只適用於新建房產；同一天起，50% 資本利得稅折抵也將改回按通膨調整的計算方式——這項折抵自霍華德政府時期施行以來，一直被批評者視為推升房價與投資活動的因素之一。
財政部長 Jim Chalmers 辦公室與住房部長 Clare O’Neil 都將這波轉向視為政策意圖。O’Neil 向雪梨晨鋒報表示，數據顯示「天平正在往買房自住的澳洲人那一端移動」。反對黨住房事務發言人 Andrew Bragg 則認為這項改革讓所有人都受害——「首購族、屋主、租客、投資客都沒有贏家」，並呼籲撤回。摩根大通（JP Morgan）經濟師 Tom Ryan 認為，稅制變動帶來的影響「很可能持續成為結構性的拖累」，不會只是央行升息循環的短期現象；房屋產業協會（HIA）資深經濟師 Maurice Tapang 則觀察到商業營建活動回升，顯示部分建商正在增建預售案，以維持下游承包商的工作量。
投資客退場也改變了放款市場的結構。過去一年主要銀行放款按年下跌 7.1%，非銀行放款機構（例如 La Trobe Financial、Athena Home Loans，服務項目較銀行少，也不受相同的還款壓力測試規定）則成長 67.7%，雖然基數仍低。新南威爾斯大學住房經濟學者 Christian Nygaard 指出，這波轉變與 2014 至 2016 年間的投資貸款限制類似——當時信貸收緊降低了投資客的市占率，也讓投資型房屋的漲幅趨於溫和。
對首購族而言，房價下跌加上投資客減少競爭是一體兩面：Nygaard 的模型顯示，若買家選擇延後進場，即使假設房價再跌 10%、再升息六次，每月房貸還款也只會比現在購屋高出 5.5%；相較之下，已在跌勢開始前購屋的人，還款金額會高出 17.2%。
參考資料
The Conversation – New home loans dropped by a record 15% as Australia’s housing market downturn deepens / 雪梨晨鋒報（Sydney Morning Herald） – Record plunge in investor loans as tax overhaul hits property market
