澳洲負扣稅與資本利得稅改革　正在重塑房產市場

澳洲國會通過近一代以來規模最大的房產投資稅制改革，四個月後的今天，各大城市的租賃掛牌量全面下滑，拍賣成交率也跌至五年低點——這是支持與反對這項改革的雙方陣營此前各自預測、卻出於截然不同理由的效應，首次出現在可查證的數據中。相關數字出自資料供應商 Neoval、Cotality 與澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia，RBA）在 2026 年 6 月至 10 月間發布的資料。

稅改究竟改了什麼、何時生效

此次稅改源自澳洲政府 2026–27 財政年度預算案，於澳東標準時間 2026 年 5 月 12 日晚上 7 時 30 分（「預算案之夜」）公布。法案於 2026 年 6 月 25 日正式生效——當日參議院在綠黨（Greens）支持下通過《2026 年財政法修正案（稅制改革第一號）法案》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026）；此前政府已撤回另一項俗稱「寡婦稅」的條款，該條款原本會影響負扣稅房產在共有人身故後的稅務處理方式。眾議院隨後以 98 票對 39 票，通過參議院修正後的最終版本。

此次改革涉及兩項機制，均於 2027 年 7 月 1 日起生效。第一，負扣稅限縮：預算案之夜後購入的住宅房產，其虧損將不再可用於扣抵薪資等非租金收入。這類虧損改為「隔離」處理——結轉至未來年度，僅可用於扣抵未來的住宅房產租金收入，或同類房產出售時產生的資本利得；若日後出售所得利得不足，結轉的虧損可能永久無法扣抵。全新興建的住宅房產不受此限制，仍可依原有方式負扣稅；預算案之夜前已持有的房產則維持現行稅務待遇不受影響。第二，資本利得稅調整：現行 50% 資本利得稅折讓將由消費者物價指數（CPI）成本基礎調整取代——即回到 1999 年 9 月 21 日該折讓實施前的制度——並對 2027 年 7 月 1 日後出售資產所產生的「實質」（經指數調整後）利得，課徵新設的 30% 最低有效稅率。購買全新住宅房產的投資人，則可自行選擇沿用舊制折讓，或改採新制的指數調整加最低稅率方式。

綜合以上兩項機制，可以回答法案通過以來投資人持續關注的一個問題：新制下被隔離的負扣稅虧損並未消失，也不會被阻擋於日後扣抵資本利得之外——它只是被限定只能用於扣抵住宅房產本身的租金收入與利得，而不能扣抵薪資。由於 30% 最低稅率是針對「淨額」實質利得課徵，可用的隔離虧損會先降低課稅基礎，而非被排除在計算之外。

投資人已開始行動——數據顯示了什麼

第一批行為數據對應的是 2026 年 5 月的預算案公布時點，而非 6 月的法案生效時點，顯示投資人是依公布內容提前行動，而非等到正式立法完成。資料供應商 Neoval 的租賃掛牌數據顯示，2026 年 5 月各大城市租賃掛牌量全面下滑：雪梨跌幅最大，單月下跌 1.5%、年跌幅達 9.8%；墨爾本掛牌量下跌 1.7%；達爾文下跌 2.1%；荷巴特下跌 0.3%。另一方面，同期 Cotality 的資料顯示，待售掛牌總量已接近 COVID-19 疫情高峰時期的水準，而各大城市整體拍賣成交率跌至 51.1%——相較一年前超過 60% 大幅下滑，為約五年來最低讀數。睿恆地產（Ray White）首席經濟學家妮芮達·康尼斯比（Nerida Conisbee）將此一變化直接歸因於預算案公布：她指出，買賣雙方的行為在稅改公布後明顯轉變，並警告隨著更多投資型房產轉售給自住買家，可供出租的房屋將進一步減少——而租賃市場供給在稅改之前便已趨於緊張。

讀者或許也看過一則廣為流傳的說法，指稱墨爾本目前有四成掛牌房產為「前出租房產」。宅點無法獨立核實這項具體數字——原始報導連結無法直接讀取；而我們能查證到的墨爾本及維多利亞州相關數據，包括另一組與本次聯邦稅改無關、起因於 2024 年州級土地稅調整的舊數據，衡量的時期、成因或指標皆不相同，因此本文未沿用這項四成的數字。目前可查證、且時間明確的 2026 年數據顯示的是：預算案公布當月，各大城市的租賃掛牌量出現全面且明顯的回落。

歷史性修正，還是供給衝擊？稅改爭論的兩面

這項稅改對房產供給的影響，並非只有一套公認的說法，而是來自兩個立場相反陣營的兩套說法——雙方早在法案通過前便已各自公開表態。智庫澳洲研究院（Australia Institute）多年來持續主張推動此類改革：2024 年，該院資深經濟學家麥特·格拉德諾夫（Matt Grudnoff）指出，負扣稅與資本利得稅折讓兩項優惠合計每年讓聯邦預算損失約 200 億澳元，超過各州及地方政府 2022–23 年度花在公共與社區住宅上的 84 億澳元一倍以上；其中逾三分之二的優惠流向所得最高的十分之一人群，所得最低的一半納稅人所獲不到十分之一；而僅 1% 的納稅人即持有全澳四分之一的投資型房產。該院的政策主張——將負扣稅限於新建住宅、取消資本利得稅折讓、並將所增稅收用於增建住宅——與國會此次立法的方向相近。宅點未能直接讀取該院針對本次（已通過生效）稅改於 2026 年 10 月發表的具體評論文章，因此以上呈現的是該院長期、可查證的既有立場，而非該篇文章的逐字內容。

房產業界同樣公開且強烈地質疑稅改對供給的影響。澳洲地產協會（Property Council of Australia）執行長麥克·佐巴斯（Mike Zorbas）在法案通過後表示：「根據政府自己的數字，這項新法是一副拖累住宅供給減少 3.5 萬戶的稅務枷鎖」，時間跨度為十年——該協會表示，這項數字來自財政部自身對此次稅改的建模分析，並非該協會自行估算。另一項由澳洲地產協會、澳洲建築商協會（Master Builders Australia）、住宅產業協會（Housing Industry Association）與澳洲房地產協會（Real Estate Institute of Australia）共同委託的獨立建模則發現，即使計入政府用以抵銷衝擊的「地方基礎建設基金」，四年內新屋開工量仍會較原本情境減少約 8,700 戶。就宅點目前所能查證的範圍而言，雙方數字均非由第三方獨立審計，且兩方皆是在此次立法過程中立場對立、積極遊說的利益相關方——這正是為何讀者應將這兩個數字視為各自陣營引用一項真實但存在爭議的政府或產業估算，而非已有定論的事實。

另一條獨立的故事，同一個時間點：銀行體系的承壓程度

與稅改相關報導同時流傳的，還有另一則性質完全不同的新聞，有必要說清楚它究竟是什麼、不是什麼。這並非一份關於負扣稅或資本利得稅的報告，而是澳洲儲備銀行 2026 年 10 月發布的例行《金融穩定評估報告》（Financial Stability Review）——該報告模擬了一個蓄意設計得相當嚴峻、依該行自身描述遠較其日常展望情境嚴苛的假設性衝擊，用以檢驗澳洲銀行體系對嚴重經濟衰退的承受能力，與任何特定政策變動無關。

在這項情境中，現金利率升至 5.6%、失業率升至 6.3%、GDP 下跌 1.4%、全國房價下跌 20%、通膨率升至 7%。澳洲儲備銀行以其自有的「自上而下」壓力測試模型，套用這些條件測試各大銀行後，結論是即便面對如此嚴峻的衝擊，澳洲銀行體系「仍維持韌性」；澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）在另行進行的測試中，也得出一致的結論。對關注稅改議題的讀者而言，這則報告真正相關之處，其實比標題數字本身更為侷限：這項壓力測試是對整體銀行體系韌性的一般性檢驗，並非針對負扣稅與資本利得稅改革所做的預測，澳洲儲備銀行公布的情境中，也未對兩者之間提出任何因果連結。它之所以仍具參考價值，正是因為它顯示出澳洲央行與審慎監管機關自身，將全國房價下跌 20% 視為對整體房市而言「可信、並非邊緣」的最壞情境之一——而這恰好與投資人正在適應一項稅改（其支持者與反對者至今仍在爭論它對供給影響有多大）發生在同一個時間點上。

宅點視角——這次稅改的機制本身如今已經確定且有明確時程：2026 年 5 月 12 日前購入的房產維持原有稅務待遇；全新興建住宅不論購入時間皆可維持負扣稅；最低稅率與負扣稅隔離機制則都要等到 2027 年 7 月 1 日才開始生效，而非提前適用。真正仍無定論的，是這項改革未來十年究竟會在多大程度上改變房屋供給——而誠實的答案是：長期主張此項改革的智庫，與曾極力反對立法的業界團體，分別引用方向相反的政府與產業建模數字，真實數字很可能落在兩者之間，目前尚無獨立核實的定論。對於持有或考慮從海外購入澳洲住宅房產的讀者而言，今天唯一可獨立查證的，是近期數據本身：預算案公布當月，各大城市租賃掛牌量全面下滑，拍賣成交率跌至五年低點。至於銀行體系承壓的背景資訊，那是監管機關自行進行的獨立評估，並非針對這項特定稅改的結論——但它仍提醒讀者：澳洲央行自身的壓力測試情境，已將全國房價下跌兩成視為一項值得認真測試、而非邊緣假設的可信情境。