曼谷，2026年2月24日 — 國際房地產顧問公司CBRE泰國今日發佈了其對2026年泰國房地產市場的全面展望。該公司預測，在市場持續存在不確定性的背景下，今年開發商和投資者必須在戰略上平衡風險與回報。
“泰國的房地產格局持續演變，要求投資和開發採用戰略性及靈活的方式，“ CBRE泰國董事總經理Roongrat Veeraparkkaroon女士表示。”我們的分析表明，儘管部分領域將繼續面臨壓力，但其他領域，受消費者行為轉變、政府性舉措以及更廣泛的全球動態驅動，已準備好實現強勁增長。適應能力和創新將是成功的關鍵。”
零售業：聚焦體驗，在謹慎情緒中前行
曼谷多樣化的零售市場，從大型城市購物中心到社區型商業空間，開發商正積極投資新項目並對現有資產進行改造，以適應不斷變化的消費者生活方式。
然而，2025年零售總供應量已達825萬平方米，2026年預計還將新增30萬平方米。新增供應的增長速度預計將超過租戶吸納量，導致平均入駐率降至90%以下。
約75%的新增供應集中在城市中部和郊區地帶，這使得競爭格局向住宅社區轉移，而那裡的消費者往往對價格更為敏感。
CBRE泰國諮詢與研究部負責人Chotika Tungsirisurp女士透露：”國際零售商，特別是餐飲和時尚領域，的濃厚興趣持續凸顯曼谷作為體驗式消費目的地的吸引力。作為區域性的美食之都，曼谷持續推動咖啡和餐飲市場的進入。時尚零售，尤其是來自歐洲的國際品牌，將曼谷視為高回報的目的地。2025年，中國新進外國品牌佔比最高，達到20%，日本和歐洲緊隨其後，均為18%。”
酒店市場：競爭加劇，聚焦細分增長
儘管2025年充滿挑戰，國際遊客到訪量不足3300萬，但只要穩定性和信心得到改善，泰國在吸引尋求醫療、康養服務以及休閒旅遊的遊客方面，仍具備巨大潛力。
泰國在快速增長的醫療、康養及會展旅遊（MICE）市場方面，對高消費遊客具有相當大的吸引力。建立遊客的安全信心，並為短途國際遊客提供價值也至關重要。泰國國家旅遊局（TAT）預測2026年遊客量將達到3670萬人次，而這些要素是實現該目標的關鍵。
“預計2026年曼谷將迎來超過4300間新增酒店客房，主要位於高檔和豪華級別，但中檔產品仍將佔總供應量的43%（佔比）。儘管新增供應會加劇競爭，但預計將對業績產生積極影響，入住率有望提升最多2個百分點，每間可售房收入（RevPAR）增長3%至4%。儘管新增供應、貨幣強勢以及區域競爭可能會在一定程度上限制房價增長，但向高端產品的轉變將對平均每日房價（ADR）產生積極影響，” Chotika女士補充道。
酒店運營商正將關注點拓展至傳統的入住率和平均每日房價（ADR）之外，通過提升服務體驗和更有效的成本管理，實現收入來源的多元化。
公寓市場：重質不重量
住宅公寓市場持續的風險與回報平衡預計將在2026年延續。Roongrat女士指出：”CBRE預計，得益於現有供應93%的銷售率，將有更多奢華和超奢華級別的項目入市。這些即將推出的項目可能會具備顯著的產品差異化、品牌住宅和關鍵的獨特賣點。由於超奢華項目增多，且強調私隱和獨特性，並輔以高端的配套設施和服務，市中心市場的平均要價預計將同比上漲高達15%。”
城市中部和郊區市場將繼續應對高企的貸款被拒率，這促使開發商將新項目集中在具有明確需求驅動因素的區域，例如交通樞紐、大學和醫院附近。這些地段既能吸引自住買家，也能吸引投資型買家。來自可負擔住宅領域大型項目的激烈競爭，將使平均要價比去年同期下降最多10%。
低層住宅：庫存上升，開發趨謹慎
隨著未售出的低層住宅庫存增加，開發商將在推出新項目前仔細評估需求。由於不確定性，2025年大部分時間裡購房者信心持續低迷。因此，預計開發商在2026年將保持謹慎，等待市場情緒好轉的跡象。2025年曼谷都市圈（BMR）的新批住宅許可證下降了30%，這表明開發商信心疲弱。
“轉售市場已變得明顯活躍，這主要是由於購房確定性、融資可得性，以及低價位段新項目稀缺所致。自建住宅市場也仍是整體住房需求中的一個重要細分領域。高端低層住宅項目的推出將更具選擇性，僅限於經驗豐富的開發商，並採取分階段開發的策略，以評估真實需求和購房者信心，” Chotika女士補充道。
寫字樓市場：”追求品質”推動優質項目租金增長
2026年寫字樓市場將保持活躍，租戶將繼續受益於有利的市場條件。”追求品質”的趨勢在2025年得以延續，許多租戶遷至更新、更高品質的大樓。頂級甲級+寫字樓的入駐率正在上升，使業主能夠提高要價，拉大優質資產與老舊資產之間的租金差距。
鑑於未來四年新增寫字樓供應非常有限，許多業主已加快資產提升計劃。經過良好翻新、地理位置優越且租金具有競爭力的建築將提供有吸引力的搬遷機會。由於新增供應有限，優質建築的入駐率預計將得到改善。
2026年的淨吸納量預計將略低於2025年的水平，總計約10萬平方米。CBRE的2025年分析顯示，95%的搬遷涉及升級或遷至同等檔次的項目，這一趨勢預計將持續。
“位於黃金地段的最佳新甲級+寫字樓，若入駐率超過80%，2026年的租金可能會有最多3%的溫和同比上漲。相反，管理良好但較舊的建築租金預計將進一步走軟，年底前才能企穩，而缺乏管理或未經改造的物業將繼續面臨入駐率下降和租金下跌的局面，”Roongrat女士補充道。
工業和物流業：持續增長，需求演變
工業地產板塊一直表現突出，CBRE預計，得益於較高的預承諾和政府持續支持，2026年將是工業用地銷售又一個活躍年份。在經歷了四年的 exceptional 增長後，受地緣政治緊張局勢和美國政策不確定性等外部因素影響（這可能會削弱泰國的出口增長），新開發工業用地（SILP）的需求預計將在2026年正常化。”儘管如此，區域貿易的增長將鼓勵更多公司遷往包括泰國在內的東南亞國家，”Chotika女士指出。
對現成廠房（RBF）日益增長的需求正推動新供應鏈的發展，支持二級和三級供應商以及現有公司擴大製造能力。低空置率（低於5%）和有限的未來供應預計將在2026年持續。
現代物流物業（MLP）領域仍由主要開發商主導，大多數新增供應是基於預租或定製建造。投機性供應主要來自新的海外和本地開發商。CBRE預計2026年新增供應將超過當前需求，導致預測空置率從10%上升至13%。
“總體而言，泰國2026年房地產市場的展望呈現出多樣性，但地緣政治穩定性和經濟改善將是能夠積極影響市場情緒的兩個最重要因素，”Chotika女士總結道。
