如何利用「特別目的公司（SPV）」來持有英國房產

一、引言

隨著全球房地產市場的不斷發展，投資者在選擇資產配置時，越來越多地關注到「特別目的公司（SPV）」這一法律結構，尤其是在英國房地產投資中，SPV 的應用已成為熱門選擇。SPV 是一種獨立設立的法律實體，專門用來持有或管理特定資產，這使其在隔離風險、管理財務和提供稅務效益方面具有明顯優勢。

當前趨勢

隨著英國房地產市場的高回報潛力與政策的日益變化，越來越多的高資產人士、數位遊牧族及國際投資者選擇通過SPV來持有房產。SPV 使得投資者能夠享受更為靈活的財務規劃與稅務優勢，尤其在應對高稅負、保護資產及進行遺產規劃方面，這一結構提供了極大的便捷。對於那些希望進行跨國資產配置的投資者而言，SPV 成為了合法且高效的選擇。

常見疑問

儘管SPV為投資者帶來了顯著的優勢，但許多讀者在了解和選擇這一結構時仍然有不少疑問。例如，SPV 是否適合所有類型的投資者？設立SPV所需的成本和法律要求是什麼？又如何有效地利用SPV來實現資產保護和稅務規劃？本文將詳細解析設立SPV的流程，探討其在稅務處理、資產保護以及風險管理等方面的功能，幫助讀者更清晰地理解這一結構，並提供具體建議，幫助投資者做出明智的選擇。

二、條件判斷

在考慮是否使用特別目的公司（SPV）來持有英國房產時，投資者需要了解哪些群體最適合這一結構。SPV 並非對所有人都適用，了解其適用對象能幫助投資者做出更精確的決策。

1. 高資產人士

對於高淨值個體而言，SPV 是一個理想的選擇。由於高資產人士的收入來源通常廣泛且龐大，選擇通過 SPV 來進行房產投資能有效降低高達45%的個人所得稅負擔，並且可享受公司稅率較低的優勢。這樣一來，不僅能優化稅務結構，還能將房產收益以股息形式提取，進一步降低稅務負擔。因此，這一群體特別適合使用 SPV 來進行大規模的房地產投資。

2. 數位遊牧族與外派高管

隨著全球化的發展，數位遊牧族和外派高管越來越多地選擇跨國居住和工作。對於這些人來說，SPV 不僅是一種管理跨國房產的有效方式，還能提供靈活的資產配置機會。通過 SPV，這些投資者能夠在不同國家持有房產，並享有一定的稅務優惠，同時將各項資產與個人財務隔離開來，降低跨國運營風險。這種結構特別適合那些希望分散風險、進行國際投資的群體。

3. 準移民與長期居住者

對於計畫在英國定居的準移民與長期居住者來說，利用 SPV 進行房產投資，不僅可以規劃未來的居住安排，還能在進行資產配置時享有更多的靈活性。特別是那些打算在移居後持有多處房產的人，SPV 提供了在法律上區隔資產和減少財務風險的途徑，同時能幫助其更好地應對遺產規劃和稅務問題。因此，對於這些有移居計劃的人來說，設立 SPV 不僅是資產配置的選擇，也是未來生活安定的基礎。

三、 流程步驟

設立和運營一個特別目的公司（SPV）以持有英國房產涉及一系列法律和行政步驟。以下是主要步驟及其注意事項，幫助您順利設立和管理 SPV。

Step 1：設立SPV公司

首先，您需要設立 SPV 公司。這是一個獨立的法律實體，專門用來持有和管理房地產資產。設立 SPV 的基本步驟包括：

• 選擇合適的公司結構：SPV 可以是有限責任公司（LLC），或其他適合您投資需求的公司類型。選擇合適的結構有助於確保公司的稅務效益和資產保護。
• 選擇註冊地點：通常，SPV 會在英國境內註冊。選擇註冊地點時，應考慮到當地的法律和稅務環境。對於跨境投資者，選擇英國作為註冊地點可享有較為穩定的法律框架。
• 提交所需文件：註冊過程中需要提交公司章程、股東協議以及其他相關的法人文件。

注意事項：

• 註冊公司時需要確保選擇正確的公司結構與地點，以符合英國法律要求並最大化稅務效益。

Step 2：選擇適合的資金來源與結構

在設立 SPV 之後，下一步是決定如何為該公司提供資金。您可以選擇使用私人資金或通過貸款來為 SPV 提供資金。

• 私人資金：這通常來自投資者自身的儲蓄或資本。這種方式能夠減少資金的負擔，但會影響投資者的現金流。
• 借貸：另一種方式是通過貸款來為 SPV 提供資金。許多銀行和金融機構都提供專為 SPV 設計的貸款產品。

注意事項：

• 如果選擇貸款，需考慮貸款條件，包括利率、還款期、保證金等。
• 同時要充分了解稅務影響，確保 SPV 的資金結構能夠提供最大的稅務效益。

Step 3：選擇房產並進行購買

選擇合適的房產是投資過程中的關鍵步驟。這不僅關乎物業的地理位置和回報潛力，還涉及如何通過 SPV 來進行交易。

• 選擇房產類型：SPV 主要適用於持有租賃物業、商業地產或開發項目。選擇與投資目標相符的房產至關重要。
• 購買過程：一旦選定房產，SPV 可以通過公司名義完成購買流程，並利用其公司結構進行交易。

注意事項：

• 投資者應選擇符合 SPV 資產配置策略的房產類型，並考慮未來的投資回報預期。
• 進行購房交易時，需確保符合當地法律和稅務規範，避免不必要的風險。

Step 4：資產管理與稅務規劃

一旦房產購置完成，SPV 的運營就進入了資產管理和稅務規劃的階段。這包括物業的日常管理、租金收取和其他與房產相關的操作。

• 物業管理：SPV 可以委託專業的物業管理公司來處理房產的維護和管理工作。
• 稅務規劃：合理的稅務規劃能有效降低 SPV 的總稅負。這包括選擇最合適的稅務結構和報稅方式。

注意事項：

• 確保 SPV 的稅務結構符合當地的稅收政策，選擇最佳的報稅方式來最大化收益。
• 定期檢討和更新稅務規劃，確保不會因政策變動而影響投資效益。

Step 5：資產保護與風險管理

最後，通過 SPV 來持有房產的最大優勢之一就是資產保護。SPV 作為獨立的法人，能夠有效隔離風險，保護投資者的個人資產不受影響。

• 資產保護：SPV 可以將房產的所有權與其他個人或企業資產分開，從而在法律爭議或破產情況下提供保護。
• 風險管理：除了法律保護，投資者還應考慮購買適當的保險，應對可能出現的損失或風險。

注意事項：

• 確保選擇適當的法律保障措施，如成立適當的公司結構與註冊地點。
• 購買足夠的保險來保護房產，並且確保風險管理策略符合實際需求。

四、文件需求

在設立和運營一個特別目的公司（SPV）以持有英國房產的過程中，有幾項關鍵文件是必須準備的。這些文件不僅能確保 SPV 符合法律規範，還能順利完成投資過程中的各項程序。以下是常見的必要文件清單：

註冊SPV所需的文件

• 公司設立文件：包括公司的註冊申請表格和註冊證書。這些文件會由英國公司註冊局（Companies House）發出，並確認 SPV 作為獨立法人存在。
• 股東協議：這是股東之間達成的協議，明確規範公司股東的權利和義務，尤其是在多方合作的情況下，股東協議能夠確保各方的利益受到保護。
• 董事會決議：當設立 SPV 或作出重大決策（如購房決策）時，董事會決議是必需的。這些決議文件表明公司的高層管理層對特定行為的批准。

資金來源與證明文件

1. 銀行存款證明：若 SPV 資金來自私人資本或其他來源，需提供相應的銀行存款證明文件，顯示所需資金已經準備就緒。這類文件通常會顯示存款的金額及存款時間。
2. 貸款協議：若 SPV 的資金來源包括貸款，則需要提供與貸款機構簽訂的正式貸款協議。該協議需明確列出貸款額度、利率、還款期限等條款，並提供貸款機構的批准證明。

購房所需的法律文件

1. 房產契約：一旦選定房產，SPV 需要簽訂正式的房產購買契約。該契約包括有關房產價格、交割條件、交付時間等詳細信息。
2. 貸款合同：若購房資金來源於貸款，則需要提供相關的貸款合同。此合同會列出貸款額度、還款計劃、利率以及貸款機構的條件。

注意事項：

• 確保所有文件都符合英國的法律和稅務要求，並且由合法的專業機構或律師進行審核。
• 在涉及跨境資金轉移時，可能還需要額外的資金來源文件，如外匯轉帳證明等。

這些文件將有助於確保 SPV 的設立和運營符合當地法律要求，並順利完成房產購買和資金管理過程。

五、FAQ

以下是關於設立和運營特別目的公司（SPV）的常見問題解答，這些問題將幫助您更好地理解 SPV 的運作及其相關優勢。

1. SPV 和普通公司有何不同？

SPV（特別目的公司）是一種專門設立的法人，通常用於持有單一或特定類型的資產，目的是為了隔離風險和進行專項管理。與普通公司不同，SPV 的運營通常僅限於特定的項目或業務，並且專注於特定的財務結構。而普通公司則可能會涉及多樣化業務，並管理各種不同的資產和責任。

2. 設立 SPV 有何稅務優勢？

設立 SPV 可以有效降低投資者的稅負。SPV 的租金收入通常會適用於公司稅率，而非個人所得稅，這對高收入投資者尤為有利。此外，SPV 還可以將按揭利息作為業務費用進行全額扣除，從而減少應稅收入。SPV 也為股息提取提供了更多靈活性，可能享受較低的稅率，或者將利潤留在公司內進行再投資，享受更高的資金利用效率。

3. 如何選擇 SPV 的註冊地點？

選擇 SPV 的註冊地點時，應考慮以下幾個因素：

• 法律環境：選擇一個有穩定法律框架的地點，可以確保 SPV 的運營符合法規要求。
• 稅務優惠：一些地點提供有利的稅收條件，特別是在資本增值稅、股息稅等方面，對投資者有較大吸引力。
• 設立成本與維護費用：不同地點的設立與運營成本可能不同，需考慮選擇成本較低的地點。
• 跨國運營便利性：若涉及跨境投資，選擇一個具有國際化金融和稅務合作的地點可能更加便利。

4. SPV 能夠承擔貸款嗎？

是的，SPV 能夠承擔貸款。許多金融機構提供專為 SPV 設計的貸款產品，SPV 可用於購買房產並作為抵押物。貸款條件通常取決於 SPV 的財務狀況和資產負債表。通過貸款，SPV 可實現資金杠杆效應，進一步擴大投資規模。

5. SPV 適用於哪些類型的房產投資？

SPV 主要適用於：

• 租賃物業：許多投資者使用 SPV 持有租賃物業，特別是在大規模房地產投資或商業地產領域。
• 開發項目：SPV 還適用於房地產開發項目的資金籌集與風險管理。
• 跨國房產投資：如果投資者希望在不同國家持有房產，SPV 能夠提供合適的結構來隔離風險並進行資產配置。

6. 設立 SPV 的成本是如何計算的？

設立 SPV 的成本包括：

• 公司註冊費用：根據註冊地點不同，設立 SPV 的初始費用會有所不同。
• 法律與會計費用：設立 SPV 需要專業律師和會計師的協助，這部分費用通常較高。
• 年度維護費用：SPV 每年需要繳納的維護費用，包括稅務申報、會計報告和其他法規合規要求的費用。
• 貸款和投資設置費用：若 SPV 通過借貸來為房產提供資金，則需要考慮貸款的設立和管理成本。

六、注意事項

在設立和運營特別目的公司（SPV）時，投資者常常會遇到一些常見的錯誤與誤解。了解並避免這些常見問題將有助於確保 SPV 運作順利並達到最佳的投資效果。以下是需要注意的幾個關鍵事項：

1. 對 SPV 稅務結構的誤解

設立 SPV 時，許多投資者可能會誤解 SPV 的稅務結構，尤其是在如何規劃與報稅方面。SPV 主要的稅務優勢來自於公司稅率的較低、按揭利息扣除等好處，但這些優勢並非自動適用於所有情況。

如何避免設立不當：

• 在設立 SPV 之前，必須仔細了解稅務條款，並確保設立結構能符合當地的稅務要求。
• 諮詢專業會計師或稅務顧問，確保 SPV 的稅務結構與個人的長期財務目標相符。
• 特別注意避免雙重課稅情況，例如公司層面的資本利得稅和股東層面的分紅所得稅。

2. 忽視 SPV 設立地點與英國房產市場規範的差異

SPV 的設立地點選擇對稅務結構、管理便利性及合規要求有重要影響。如果忽視了不同地點的法律規範和房產市場的具體要求，可能會導致不必要的法律風險和額外成本。

如何避免忽視設立地點的差異：

• 仔細考量 SPV 註冊地點的稅務政策與設立成本，選擇一個對您的房產投資最有利的地點。
• 在選擇設立地點時，了解不同地區對跨境投資的支持與規範，並與專業人士討論最適合的地點選擇。
• 確保 SPV 所選擇的註冊地符合英國房產市場的相關規範，並能最大限度地利用當地的法律和稅務優勢。

3. SPV 與個人持有房產的稅務負擔對比，避免過度依賴

SPV 相比個人持有房產確實能提供稅務優勢，但並非所有情況下都優於個人持有。許多投資者在設立 SPV 時，過於依賴其稅務優惠，忽視了 SPV 在資金流動、管理成本及雙重課稅等方面可能帶來的額外負擔。

如何避免過度依賴 SPV 稅務優勢：

• 在選擇 SPV 或個人持有房產時，應綜合考慮所有相關因素，包括稅務負擔、管理成本、資金流動性等。
• 與專業會計師討論，根據自身的財務狀況和投資計劃，選擇最具成本效益的持有方式。
• 理解 SPV 在資產轉讓、股息分配及處理房產增值部分的具體影響，避免低估稅務負擔的風險。

七、小結

利用特別目的公司（SPV）持有英國房產，不僅能夠提供顯著的稅務優勢，還能有效地進行資產保護和風險管理。通過 SPV，投資者可以享受較低的公司稅率，並且能夠將房產收入與個人所得稅分開，從而降低稅負。此外，SPV 的結構使得房產與個人資產隔離，減少法律風險並提供額外的資產保護，對於跨國投資者來說，這種結構也具有更大的靈活性。

如果您正在考慮利用 SPV 進行英國房產投資，或者想了解更多關於如何設立 SPV 的詳細信息，請填寫下方表單。專業人士將根據您的需求提供個性化的方案和建議，幫助您順利達成投資目標。

參考資料出處

Accountex – Investment Companies Opened in 2023: How Do They Support the Goals of Business Owners / Accounting Firms – SPV vs Personal Ownership / Adam Accountancy – Unlocking the Power of SPV: Special Purpose Vehicles to Purchase Properties / LegalVision – Special Purpose Vehicles / Moore KS – Tax and UK Commercial Property Deals: Corporate Due Diligence / GM Professional Accountants – Pros and Cons of Using an SPV to Buy Property: A Detailed Guide / Financial Reporter – Using a Special Purpose Vehicle (SPV) for Property Investment / TaxD – Tax Benefits of Buy-to-Let SPV’s / Ocorian – Why Should I Set Up an SPV? / Osome – Special Purpose Vehicle (SPV) in the UK / Invoice Funding – What is a Special Purpose Vehicle? / Fusion BS – Unlocking Property Investment Potential: Harnessing SPVs for Rental Properties in the UK / UK Property Accountants – 5 Ways to Save Tax with Property Investment Company.

聲明

本資料來自多個可靠來源，資料年份涵蓋2023至2024年。