日本擬向海外房東課個人事業稅——但可能課不到真正被點名的那批外國買家

日本總務省正考慮將地方政府徵收的個人事業稅，擴大適用到人住在海外、卻在日本境內經營出租住宅或停車場生意的人，《日本經濟新聞》（Nikkei）10月31日報導。這項提案目前仍在「研議中」階段：總務省目標是把它寫進執政黨2027年度稅制改正大綱，該大綱照往例會在12月定案——如果這次沒被寫進去，提案就會先停在這裡。

制度怎麼運作：個人事業稅的算法是（不動產所得減去290萬日圓的事業主控除額）× 5%，而且只有達到一定規模門檻才會被課到——以東京都為例，門檻是出租公寓10間以上、出租獨棟房屋10棟以上，或露天停車場10個車位以上。日本的國稅（所得稅）不分屋主住在哪裡，只要租金收入來自日本的不動產就要課稅；但個人事業稅是由都道府縣按「事業所在地」課徵的地方稅，人住海外、在日本境內沒有辦公處所或住所的屋主，目前完全沒有被地方政府課到這筆稅的立足點。這正是本次提案要補的缺口：同一間出租房子，屋主住在日本要繳個人事業稅，屋主住在海外卻不用繳。

這項稅真正課得到誰：個人事業稅只適用「以個人名義」持有的物件，不適用透過日本公司持有的物件。長居馬來西亞、長年書寫跨國不動產持有架構的日本不動產投資人兼作家「ウラケン不動産」（Urataken Real Estate）指出，公眾輿論點名「推高東京都心公寓房價」的外國資金，大多數實際上是透過日本公司持有物件，而非以個人名義持有——這類法人持有的物件，在現行制度下完全不在個人事業稅的範圍內（法人另外繳的是法人事業稅）。如果這個觀察屬實，一項打著「公平性」旗號、針對個人房東的稅制調整，可能完全碰不到真正被點名、推高房價爭議裡的那批法人持有外資物件。

真的上路要繳多少：按上述公式計算，若個人房東年度不動產所得（扣除290萬日圓控除額前）換算下來為500萬日圓，實際要繳的金額約為10萬5,000日圓；所得1,000萬日圓則約35萬5,000日圓。海外屋主實際要怎麼申報、繳納（是否透過日本的納稅管理人代辦、由哪個都道府縣課稅）等實務細節仍未定案。按報導的時間表推算，若從2027年度所得開始適用，第一次實際繳款估計落在2028年8月左右。

宅點視角——如果你是以個人名義在日本持有10間以上出租公寓或車位、人住在海外，這項提案一旦真的寫進12月的稅制改正大綱，每年會多一筆金額不算大的新支出——但這本身不構成「現在就該把持有方式改成公司」的理由，因為改成法人持有也有自己的稅務與行政成本，要整體算過才能判斷。如果你是透過日本公司持有物件（多數規模較大的海外投資人原本就是這麼做），這項提案目前並不會碰到你；日本若要進一步收緊法人持有的外資物件，比較可能是透過另一條正在平行討論的「加重課稅短期轉售」提案，那是另一個仍在研議、尚未定案的獨立話題。