賣出馬來西亞物業時，部分價款可能需要由買方保留，直接繳給馬來西亞內陸稅收局（LHDN），用來抵付賣方的房地產盈利稅（RPGT）。這就是《1976 年房地產盈利稅法》第 21B 條的保留及匯繳安排。
如果賣方是非馬來西亞公民，且非馬來西亞永久居民（PR）的個人，一般適用的匯繳比例為 7%。
這筆款項會影響賣方當時可收到的樓款，但 7% 是匯繳比例，不是最終 RPGT 稅率。
買方負責匯繳，款項用來抵付賣方的稅
第 21B 條把保留及匯繳款項的責任放在買方身上。實務上可以由受委任律師協助處理，但雙方仍應確認申報、付款及收據是否完成。
這套安排不只適用於外籍賣方；不同賣方類別有不同匯繳比例。本文集中說明非公民、非 PR 個人的一般情況。
7% 怎樣算？
在未採用其他適用安排的情況下，匯繳金額比較以下兩者，取較低者：
- 總交易對價的 7%；
- 交易中的全部金錢對價。
例如，物業以 RM1,000,000 出售，全部以金錢支付，按一般算法須匯繳 RM70,000。
若交易同時包含金錢及非金錢對價，便需要比較全部金錢對價是否低於上述比例計算的金額。
這裡的「金錢對價」不是指買方當時已付的訂金，也不是指實體鈔票；不能因為暫時只收到部分樓款，就直接以已收款金額作為計算上限。
60 日期限，不能等交割完成才起算
買方一般須在稅務處分日後 60 日內完成匯繳。從買方角度，官方自我評稅指引也以取得日起算；同一宗交易中，買方的取得日與賣方的處分日原則上相同。
這個日期不一定是交樓日或收齊尾款的日期。一般有書面買賣協議的交易，以協議日期認定；涉及特殊條件時，應由承辦律師核對。
因此，簽約後就應安排匯繳資金及期限，不能假設交割尚未完成，便可以延後繳付。
2026 課稅年起，可以按較低的視同評稅稅額匯繳
自 2026 課稅年的處分起，LHDN 增設一個選項：如果賣方在買方匯繳前，已通知買方其視同評稅稅額，買方便可把該稅額納入比較，按較低金額匯繳。
對本文的賣方類別而言，需要比較：
- 全部金錢對價；
- 總交易對價的 7%；
- 符合通知條件的視同評稅稅額。
例如，同樣是全數以金錢支付、成交價 RM1,000,000 的交易，若賣方的視同評稅稅額為 RM25,000，並已在匯繳前完成所需通知，買方可按 RM25,000 匯繳。
這不是憑口頭估算便能少扣款。如果買方匯繳前未收到該項通知，就不能依這個選項改用較低稅額。賣方希望採用此安排，應及早準備稅額計算、申報及通知資料。
自我評稅後，買方匯繳不能代替賣方申報
自 2025 年 1 月 1 日起的處分適用 RPGT 自我評稅制度。賣方須計算應稅增益及稅額，提交的申報表會被視為評稅通知，一般不再等候 LHDN 另外發出通知才付款。
一般時間表如下：
| 事項 | 負責人 | 期限 |
|---|---|---|
| 提交賣方 RPGT 申報 | 賣方 | 處分日起 60 日內 |
| 第 21B 條匯繳 | 買方 | 取得／處分日起 60 日內 |
| 繳清 RPGT 稅款或餘額 | 賣方 | 處分日起 90 日內 |
申報透過 MyTax 的 e-CKHT 辦理。買方匯繳時，應使用相應 e-CKHT 2A 接收確認單上的繳款編號，並保存付款紀錄。
90 日期限是從處分日起算，不是申報後再加 90 日。
匯繳後，多退少補怎樣理解？
買方匯繳的款項會用來抵付賣方的 RPGT：
- 匯繳款少於應繳稅款，賣方須補足差額。
- 匯繳款多於應繳稅款，超額部分按 LHDN 程序辦理退款。
例如，已匯繳 RM70,000，而應繳 RPGT 為 RM90,000，賣方仍須補繳 RM20,000；若應繳稅款為 RM25,000，則有 RM45,000 的差額待按程序退回。
退款不宜當成可以立即動用的資金。規劃賣樓後還貸、換樓或匯款時，應把可能暫時留在稅務帳戶中的款項一併考慮。
常見問題
Q1:買方已經扣了 7%，我是不是不用再報稅？
仍須按規定申報。買方的匯繳責任與賣方的申報責任分開，匯繳金額也未必足以支付全部 RPGT。
Q2:我估計實際稅款很少，可以叫買方少扣一點嗎？
不能只靠估算或雙方協議。2026 課稅年起的較低金額選項，要求賣方在匯繳前通知買方視同評稅稅額，並按規定比較金額。
Q3:買方還沒有付清樓款，可以等交割後才匯繳嗎？
不能單憑尚未交割就延後。應按稅務日期計算期限，並提前與承辦律師安排款項。
聲明
本文說明非公民、非馬來西亞永久居民個人出售物業的一般安排。涉及免稅、不課稅處分或其他特殊交易時，保留及匯繳要求須另行核對；實際申報與付款應按交易文件及 LHDN 現行規定辦理。
