西班牙通過住房新規，但週五國會表決仍是未知數

西班牙部長會議（Consejo de Ministros）週二通過兩項皇家緊急法令（real decreto-ley），將弱勢房客免於驅逐的保障延長至2030年12月31日、把租金年漲幅上限訂為2%、限制所謂「禿鷹基金」以低於鑑價七成的價格收購住宅（禁令持續至2028年底），並為即將到期的租約提供兩年展延。這套方案是在馬德里87歲房客瑪麗卡門（María del Carmen「Maricarmen」Abascal）遭強制驅離、引發全國連續一週抗議後推出，讓西班牙的住房危機——以及投入其中的投資者——重新成為全國政治焦點。依西班牙法律，這類緊急法令一經核准即立即生效，但必須在30天內獲得國會「確認生效」（convalidación）才能存續——而這場表決訂於本週五（10月2日）舉行，結果仍屬未知數。

決定去留的這場表決

這並非政府首次嘗試相同措施。今年稍早，幾乎一模一樣的方案——同樣是兩年租約展延與2%租金上限——已於2026年3月22日以緊急法令核准並立即生效，卻在4月28日的國會確認生效表決中遭否決，人民黨（PP）、極右翼聲音黨（Vox）及加泰隆尼亞獨立派政黨自由聯盟（Junts per Catalunya）投下反對票。該措施在生效不到五週後即告失效。總理桑傑士（Pedro Sánchez）領導的少數政府，如今以規模更大的方案重演同一步驟，需要湊足的，正是五個月前未能湊足的那一組國會票數。

為提高這次過關的機會，政府將方案拆成兩項法令。主要法令——涵蓋驅逐禁令、租金上限、租約展延與禿鷹基金限制——是與支持桑傑士就任的較廣泛政黨陣營協商而成，西班牙房地產業界媒體普遍認為，這是兩項法令中較可能過關的一項。由執政聯盟夥伴Sumar推動的第二項法令——房客滿五年後自動無限期續租、房東須提出正當理由才能拒絕續約——則刻意被排除在主要法令之外，因為確認生效表決不可或缺的自由聯盟與巴斯克民族黨（PNV）都反對，認為此舉形同變相徵收房產。自由聯盟稱該法令「令人擔憂」，但未透露投票立場；就連執政盟友「我們能」（Podemos）也批評政府把方案一分為二是「取巧手法」。國會將於週五就兩項法令同時表決。

禿鷹基金限制條款，特別牽動目前活躍於西班牙市場的機構與外國資金。依法令文字，凡以低於鑑價七成的價格收購住宅（含整棟建築）者，禁令持續至2028年底為止，除非該住宅用於社會出租，才可豁免。西班牙掛牌型不動產投資機構「上市不動產投資公司」（SOCIMI）也將面臨稅制調整，政策意圖是引導其投資轉向可負擔住宅，而非政府所稱的投機性收購。住房與都市議程部長羅德里格斯（Isabel Rodríguez）以瑪麗卡門案的房東——一家拒絕被貼上「禿鷹基金」標籤的小型公司Urbagestión——為例，主張新規鎖定的是掠奪性收購行為，而非特定類型的投資者；這項區分，將牽動最終法律執行時從嚴或從寬的分寸。

宅點視角——目前活躍於西班牙市場的外國與機構買家，這週真正該留意的不是方案本身的內容，而是週五的確認生效表決，因為西班牙今年3月至4月已經示範過一次：這類法令可以先立即生效，五週後又整套失效。在國會表決結果出爐之前，對任何仍在西班牙租賃或收購市場活動的人而言，較穩妥的假設是——現行規則屬於暫定狀態，尚未塵埃落定；朝向更嚴管制庫存資產收購與租金漲幅的方向已經明確，但這一版法令能否真正成為長久法律，目前仍未見分曉。