2026 年英國新房三道門檻：建築安全稅、第二樓梯與新版 EPC

2026 年 9 月 30 日至 10 月 1 日，英格蘭新建住宅將先後跨過三道重要的制度門檻：18 米以上新建住宅的第二樓梯要求、建築安全稅（Building Safety Levy），以及以 2026 年 10 月為推出目標的新版住宅能源效益證書（EPC）。

這三項改變經常被放在「樓價會不會上升」或「現在是否應該買樓」的討論中，但它們真正影響的，首先是開發成本、建築設計、可售面積和未來出租住宅的合規支出，而不是買家的購房期限。對正在比較英國新建公寓的買家而言，更實際的問題是：你正在看的項目，究竟位於制度分界線的哪一邊？

一分鐘看懂三道門檻

門檻一：建築安全稅

建築安全稅是英格蘭針對新建住宅徵收的一次性費用，預定於 2026 年 10 月 1 日生效。稅款按照住宅樓面面積計算，以每平方米收費，各地方政府轄區採用不同費率。建築管制申請中列明的「client」——通常是開發商——負責向地方議會繳納，而且必須在項目竣工前付清，否則不能取得竣工證明。

理解這項稅時，最容易被忽略的是「標準費率」和「褐地費率」的分別。每個轄區都設有兩檔費率；若項目用地符合「已開發土地」（previously developed land，通常稱為褐地）的資格，適用費率可減半。

全國共有 298 個徵收機構，最高與最低費率相差約 7.7 倍。曼徹斯特及索爾福德市中心的不少公寓項目建於舊工廠、舊倉庫或停車場等土地上，因此可能適用褐地費率。不過，不能僅憑項目位於市中心便直接作出判斷，仍須由項目方確認土地是否符合官方資格。

按照官方定義，相關土地一般須在 1948 年 7 月 1 日後曾經建有建築物，而且項目紅線範圍內至少 75% 的土地需要符合條件。地下建築、農林建築、採礦用途及違法建築等，並不一定納入認可範圍。因此，當有人以標準費率推算項目成本時，第一個需要追問的並不是計算結果，而是該項目究竟適用哪一檔費率。

部分項目可獲豁免或被排除在徵收範圍以外，包括少於 10 套住宅的項目、少於 30 個床位的學生住宿，以及部分社會租賃、中間租金、共有產權、First Homes、支持性住房和非牟利社會住房。醫院、護理院、學校宿舍、酒店及宗教場所等用途，也可能不在一般住宅徵收範圍內。

建築安全稅的過渡規則相對直接。在 2026 年 10 月 1 日前提交建築管制申請的項目，原則上不適用這項稅；其後即使對同一份申請提出變更，也不會因此自動失去豁免。換句話說，這條規則主要看申請何時提交，不以工程是否已經開工為判斷條件。

認知重點：判斷建築安全稅時，先查申請日期，再查土地性質。前者決定是否進入徵收範圍，後者影響實際適用的費率。

門檻二：18 米以上住宅的第二樓梯要求

由 2026 年 9 月 30 日起，頂層樓面高度超過 18 米的新建住宅，須設置第二條樓梯。早期諮詢提出的高度門檻是 30 米，其後調低至 18 米，與英國「高風險建築」的高度門檻對齊。

增加第二樓梯並不只是多建一組梯級。它可能同時改變建築的核心筒、走廊、戶型編排和整體平面設計，也可能減少能夠出售的住宅面積。政府影響評估估算，代表性建築的新增資本支出約為每棟 £500,000 至 £2.3 million，可售面積損失的價值約為 £583,500 至 £2.073 million。Centre for Cities 的分析則認為，雙樓梯要求可能相當於每套公寓增加約 £22,500 成本。不過，這屬於研究機構的模型估算，不代表每個項目都會出現完全相同的結果。

第二樓梯要求的過渡規則，比建築安全稅多了一項工程進度條件。若項目希望沿用舊規則，必須同時在 2026 年 9 月 30 日前提交建築管制申請或相關通知，並在 2028 年 3 月 30 日前達到官方所定義的「充分推進」。

對新建項目而言，「充分推進」一般是指已經開始澆築溝槽、承台或筏板基礎，或者已經開始施作永久樁基。因此，開發商不能只靠在截止日前遞交申請來保留舊制資格，還必須在指定期限前把項目推進至相應的基礎工程階段。

• 建築安全稅主要看建築管制申請日期。
• 第二樓梯要求既看申請日期，也看工程是否及時「充分推進」。
• 只遞交申請但沒有在期限前展開指定的基礎工程，未必能沿用原有的單樓梯設計。

官方文件主要針對新建高層住宅。至於相關規則是否同樣適用於某些用途變更或改建項目，目前仍須按照個案和最新官方規定確認。此外，第二樓梯的新要求以 18 米為門檻；部分 18 米以下建築可能受其他既有消防及疏散規定約束，但那並不等於 2026 年的雙樓梯新規全面延伸至 18 米以下住宅。

認知重點：建築安全稅可以「只看申請日期」，第二樓梯卻不能。判斷高層項目是否能沿用舊制時，申請日期與工程進度缺一不可。

門檻三：新版 EPC 與 2030 年出租住宅標準

英國政府目前的表述，是正以 2026 年 10 月開始推出新版 EPC 為工作目標。這是一項政策推行目標，而不是已經寫入法規的固定生效日期，因此，把它描述成「2026 年 10 月起全面強制執行」並不準確。

現行住宅 EPC 主要以能源成本為核心，新版制度預計改為四項主要指標，包括能源成本、建築圍護結構性能、供暖系統和智能就緒度。底層評估方法亦預計由 SAP／RdSAP 轉向 Home Energy Model，而住宅 EPC 的有效期仍將維持 10 年。

對出租業主而言，更值得留意的是 2030 年 10 月 1 日。按照目前政策方向，私人出租住宅須在該日前達到相當於 EPC C 的新標準。原先「2028 年先處理新租約」的分階段方案已被取消，改為在同一日期涵蓋所有租約。

相關政策目前包括一般改善成本上限 £10,000。若房產估值低於 £100,000，則以 £10,000 或房產價值 10% 兩者中的較低者為準。政府影響評估估算，業主的平均改善支出約為 £5,400；每處房產、每次違規的罰款上限則為 £30,000。

政策亦設有過渡安排。在 2029 年 10 月 1 日前取得的舊制 EPC C 級或以上證書，在證書有效期內仍可被視為合規。這意味著，判斷一套出租住宅是否需要在 2030 年前進行改善時，不能只看目前的 EPC 等級，也要考慮證書的簽發日期、有效期及屆時採用的評估制度。

2026 年第一季的官方統計顯示，英格蘭新建住宅中有 87% 獲評為 A 級或 B 級，其中 67% 為 B 級；既有住宅則有 88% 落在 C 級或 D 級，只有 12% 達到 A 級或 B 級。不過，官方數據沒有把公寓完全獨立拆分，因此不能由此直接推論所有新建公寓都比既有公寓節能，更不能將統計上的整體差異直接套用到個別項目。

認知重點：新版 EPC 的 2026 年 10 月日期目前是工作目標；2030 年 10 月 1 日的出租住宅能效要求，才是業主需要納入持有成本評估的硬期限。

三道門檻會令樓價上升嗎？

三項制度都可能增加開發或持有成本，但「成本增加」並不等於「售價一定上升」。新增成本可以由不同環節吸收，例如開發商利潤、土地價格、可負擔房及 Section 106 貢獻、戶型設計、可售面積、項目期數或最終售價。

英國住宅建築商聯合會（HBF）的觀點是，部分成本可能向上游轉移，例如重新談判土地價格、可負擔房比例或其他規劃貢獻；但土地價格能夠下降的空間也有一定限度。目前沒有可靠的公開量化研究，可以準確說明每項新增成本最終由買家、開發商、地主或其他參與者承擔多少。

同樣地，曼徹斯特近年的新開工及在建住宅數量有所下降，但現有行業資料較多把延誤歸因於 Building Safety Regulator 的 Gateway 2 審批速度，尚未有研究證明這種變化是由建築安全稅或第二樓梯要求直接造成。三項制度可能影響未來的項目可行性與供應節奏，但目前較穩妥的表述仍然是「值得觀察」，而不是已經建立明確的因果關係。

對買家而言，真正重要的是什麼？

這三道門檻最大的作用，是把市場上的項目分成不同的成本世代。較早提交建築管制申請的在建項目，可能沿用舊有成本及設計條件；較晚報建的項目，則可能需要承擔建築安全稅、雙樓梯設計或新的能源評估要求。

這並不代表舊項目一定比較便宜、新項目一定比較好，也不構成「現在買比以後買划算」的結論。它只是說明，在比較兩個項目時，不能只看售價、戶型和效果圖，還需要確認兩者是否處於相同的制度與成本基礎上。

常見誤解

誤解一：「曼徹斯特公寓要交 £28.44／平方米的安全稅。」

市中心公寓項目多建於褐地，通常可能適用減半費率 £14.22／平方米。實際計算前仍應先向項目方確認地塊性質，而不是直接套用標準費率。

誤解二：「新版 EPC 由 2026 年 10 月起強制執行。」

2026 年 10 月是政府的工作目標，不是法定生效日。真正有硬期限的是 2030 年 10 月 1 日的出租住宅達標線。

誤解三：「18 米以下的樓也要增加第二樓梯。」

這並不成立。18 米以下建築仍可能受既有的消防及單樓梯疏散條款約束，但那不是 2026 年針對 18 米以上新建住宅的第二樓梯要求。

誤解四：「成本上升，所以樓價一定會上升。」

新增成本最終由誰承擔——向上游壓低地價、重新談判規劃貢獻，還是傳導到售價——目前沒有可靠的公開量化。曼徹斯特 2025 年在建量十年來首次跌破一萬套，但行業反饋把審批瓶頸指向 Building Safety Regulator 的 Gateway 2 審批速度，並沒有點名這三項新規。任何跳過成本分配及其他供應因素，直接得出樓價必然上升的推論，都值得進一步核實。

英國新住宅建案十月門檻｜常見問題 FAQ

Q1：我看中的樓盤已經在建，還會受這三項影響嗎？

一般而言，已在建的項目多數早於門檻之前遞交了建築管制申請，建築安全稅與第二樓梯的新要求可能不適用。但這需要逐個項目核實申請日期，尤其是分期開發項目。後續期數是否沿用同一份申請，值得直接向項目方問清楚。

Q2：這三項新規會令英國樓價上升嗎？

成本上升不等於價格上升。這筆成本由開發商、地價還是買家承擔，目前沒有可靠的公開量化結論；新規對供應節奏的影響也尚待觀察。按照目前資料，只能確認分界線兩邊項目的成本基礎不同，因此應該分開比較。

Q3：如果我打算放租，最需要記住哪個日期？

最值得記住的是 2030 年 10 月 1 日。按照目前政策方向，屆時所有租約都須達到 EPC C 級等效標準，沒有「先管新租約」的緩衝。一般改造成本上限為 £10,000，違規罰款上限為每處房產、每次 £30,000。考慮任何用作出租的物業時，建議先確認交付時的預計 EPC 等級。

向項目方核實的七個問題

1. 項目的建築管制申請或 initial notice 是在哪一天提交的？
2. 申請是在 2026 年 10 月 1 日前還是之後提交？
3. 項目用地是否符合 previously developed land 的定義？適用標準費率還是褐地費率？
4. 如果建築超過 18 米，申請是否在 2026 年 9 月 30 日前提交？基礎或永久樁基預計何時開始？
5. 後續期數會沿用同一份建築管制申請，還是另行提交？
6. 交付時預計取得什麼 EPC 等級？採用現行制度還是新的四項指標？
7. 建築安全稅、第二樓梯及能效合規成本，是否已經反映在現有報價和設計中？

這些問題不能代替購房決定，但可以把對話從「這個項目有多好」，轉化為「這個項目的哪些條件可以被核實」。兩種問法最後取得的資訊質量，通常會有很大差別。

宅點總結

2026 年 9 月底至 10 月初的三項變化，並不是買家的購房倒數，而是開發項目的制度分界。建築安全稅主要看申請日期；第二樓梯要求同時看申請日期與工程進度；新版 EPC 的 2026 年 10 月日期仍是工作目標；出租住宅真正需要留意的硬期限則是 2030 年 10 月 1 日。

買家不需要把這些法規變成一個簡單的「現在買」或「再等等」答案。更有效的方法，是先核實項目的報建時間、用地性質、建築高度、施工進度和預期能源標準，再判斷不同成本是否已經反映在設計及報價之中。

本文僅供一般資訊參考，不構成投資、法律、稅務、建築法規或財務建議。相關制度、費率及時間表可能變更，具體適用情況應以英國現行法規、政府最新指引、項目方資料及獨立專業意見為準。