越南修法草案：外國人以後只能新買公寓，已經買和準備買的人各要看什麼

越南正在同時修改《住宅法》《不動產經營法》和《土地法》。國會在 2026 年 10 月 22 日聽取了修法提案和審查報告，目前仍是草案，還沒有通過。對外國買家影響最大的一項，是草案打算讓外國人以後只能新買公寓，不能再買透天、別墅這類獨立住宅。越南 Apolat Legal 管理合夥人 Pham Hong Manh（Marcus）認為，這一項很可能保留；他也提醒，外國人在越南買的公寓有年期、有轉售和繼承限制，產權證書往往是整個過程裡最慢的一步。

本文重點

三部法的修正案都還在國會審議，不是現行法律。宅點核對的是 2026 年 10 月 15 日的住宅法草案；草案寫的生效日是 2027 年 7 月 1 日，也還可能改。
現行法律下，外國人可以在合資格項目買公寓，也可以買獨立住宅；草案打算以後只准新買公寓。已經擁有獨立住宅、或在新法生效前已簽購屋合約的人，草案有過渡條款。
每棟公寓外國人最多 30% 的數字，在 10 月 15 日草案裡不再寫在法律本文，改由政府訂定，仍按棟計算。這不等於取消上限，數字可能仍是 30%，只是以後比較容易調整。
外國個人擁有公寓的年期仍是最長 50 年、可延長一次；草案明文允許繼承，但繼承人只承接剩下的年期。
不管草案最後怎麼定，現在買公寓都要先核對六件事：證書、項目資格與配額、賣方身份、付款管道、預售付款安排、獨立住宅的簽約時間。

誰需要留意：已經在越南擁有公寓或獨立住宅的外國業主；正在考慮買越南房子、特別是預售公寓或透天、別墅的人。越南公民、海外越南裔和外資公司適用不同條文，不能直接套用本文。

一、修法目前到哪一步

2026 年 10 月 22 日：越南國會聽取《住宅法》《不動產經營法》《土地法》三部修正案的提案和審查報告。政府報對這三案的報導是審議中的送審內容，不是已公布的法律。
草案版本：建設部 9 月 9 日公開過一版住宅法草案。Marcus 的意見依據的是更新的 10 月 15 日草案，他把越文全文提供給宅點，本文的草案內容以這一版為準。國會最後通過的條文仍可能不同。
生效日期：10 月 15 日草案第 129 條寫明 2027 年 7 月 1 日生效，部分分權規定 2027 年 3 月 1 日生效；9 月 9 日版本原本寫 2027 年 3 月 1 日。這仍是草案寫的日期，不是已定案的日期。
表決日期：本文查核時，宅點沒有找到國會公布的三部法表決日。法律通過後，本文會更新。

二、草案改了什麼：現行法、草案、專家看法分開看

項目	現行法（2023 年《住宅法》）	10 月 15 日草案	Marcus 的看法
可以買的類型	合資格商業住宅項目內的公寓和獨立住宅都可以，國防安全區除外	外國個人只能取得公寓（第 19 條）	很可能保留
外國人配額	每棟公寓外國人合計不超過 30%；獨立住宅在約一個坊（phường）人口規模的區域內不超過 250 間	每棟公寓的比例「由政府訂定」，多棟項目逐棟計算（第 21 條）；30% 不再寫在法律本文	數字可能維持 30%，但以後比較容易改
年期	外國個人最長 50 年，自證書核發日起算，可申請延長一次、最長 50 年	保留 50 年和延長一次；延長年期依大樓剩餘使用年限、最長 50 年（第 22 條）	釐清多於限制，很可能保留
繼承	繼承人不符合擁有資格時，只能取得房屋的價值	明文允許留給繼承人，但只承接剩餘年期；不符合資格的繼承人只取得價值	釐清多於限制，很可能保留
年期屆滿沒有出售或贈與	歸為公共財產	歸國家所有（全民所有），程序由政府訂定（第 24 條）；9 月 9 日版本原本寫主管機關收回後拍賣	釐清多於限制，很可能保留
預售付款上限	首期含訂金不超過 30%；交屋前一般不超過 70%（賣方是外資企業時不超過 50%）；未取得證書前不超過 95%	依專家描述，不動產經營法草案只保留「證書核發前賣方不能收取 100%」的原則，具體上限交由政府訂定；10 月 22 日官方摘要另提到最後 5% 透過凍結帳戶或雙方約定保障	先約定清楚的付款時程

30% 這一點要看清楚：改的是上限的「訂定方式」，不是取消上限。草案通過後，實際比例要看政府之後的施行規定。

Marcus 也說明，依目前草案，年期屆滿而業主沒有出售或贈與時，公寓將歸國家所有，程序由政府訂定。他認為年期、繼承和屆期這幾項變動，比較像是釐清，而不是限制，並指出這些規定很可能會保留。

三、已經在越南擁有房子的人，要看什麼

擁有公寓的人

先確認產權證書（Giấy chứng nhận）是否已經發出，證書上有沒有寫明擁有年期。現行法律要求年期寫在證書上。
年期從證書核發日起算。想延長的人，現行規定是至少在到期前 3 個月提出申請，主管機關審核後以書面同意延長一次。草案若通過，延長年期還會受大樓剩餘使用年限限制。
打算留給家人的人：草案明文允許繼承，但繼承人只承接剩下的年期；繼承人如果不符合在越南擁有住宅的資格，只能取得房屋的價值。

擁有獨立住宅（透天、別墅、連排住宅）的人

10 月 15 日草案第 130 條第 2 項寫明：新法生效前已經擁有獨立住宅、或已簽訂獨立住宅買賣合約的外國組織和個人，繼續適用 2023 年《住宅法》。
依這段文字，日後轉售、繼承也照 2023 年《住宅法》處理；施行細則若有補充，以施行細則為準。

四、準備買的人，要看什麼

準備買公寓的人：草案沒有取消公寓這條路，但項目是否開放給外國人、還有沒有外國人配額、證書何時能發，比修法本身更直接影響你。

準備買獨立住宅的人：照草案，只有在新法生效前「簽訂買賣合約」的交易，才會繼續適用現行法律。草案沒有另外定義哪一種文件算「買賣合約」（訂金協議、認購書、預售買賣合約、經公證的合約），目前以最終條文和施行細則為準。考慮這類交易的人，Marcus 建議及早諮詢律師。

五、買越南公寓前的 6 項核對

以下六項整理自 Marcus 的建議。每一項都分開寫：現行法律怎麼規定、草案有沒有改、專家建議怎麼做，以及目前還不確定的地方。

1. 產權證書

看什麼文件：產權證書，以及買賣合約中有關證書核發時程和開發商責任的條款。
問誰：開發商（這個項目的外國買家證書目前發到哪裡）；已經擁有的人向所在地主管機關查詢自己的證書狀態。
現行法：外國個人的擁有年期要寫在證書上。
專家建議：外國買家的證書實務上發得慢，各地做法不一；把核發時程和開發商責任寫進合約。
仍不確定：各地實際需要多久，沒有統一的官方時程。

2. 項目資格與外國人配額

看什麼文件：省人民委員會或省級住宅主管機關網站公布的「開放外國人擁有住宅的項目名單」；開發商對這個單位屬於外國人配額內的書面確認。
問誰：開發商；省級住宅主管機關。
現行法：每棟公寓外國人合計不超過 30%，國防安全區不開放。
草案：比例改由政府訂定，仍按棟計算；各地方要公開開放外國人擁有住宅的項目名單（第 18 條）。
專家建議：請開發商確認這個單位在外國人配額內，並寫進合約。
仍不確定：各省網站的名稱和查詢方式不同，要逐省查。

3. 賣方是誰

看什麼文件：賣方的身份文件，以及賣方對這個單位的合法擁有證明。
問誰：律師。
現行法和草案：外國人只能向項目開發商購買，或向已經合法擁有這個單位的外國組織或個人購買；不是任何越南業主的二手房都可以買。
專家建議：不要用人頭（代名持有）安排。
仍不確定：草案寫年期「自取得證書之日」起算，向外國業主買二手公寓時，新買方的年期是否因此重新起算，條文沒有特別寫明，購買前請律師確認。

4. 付款管道和資金紀錄

看什麼文件：合約、經銀行付款的紀錄、稅單。
問誰：在越南營運的銀行（購屋付款和日後匯出的文件要求）。
現行法：外國買家付購屋款，必須經過在越南營運的信用機構或外國銀行分行；日後把錢匯出越南，要符合外匯規定，銀行會審查交易文件。
專家建議：合約、付款紀錄和稅單都要保存，轉售或匯出時都用得到；匯出的安排事先跟銀行談。
仍不確定：各銀行要求的文件不一樣，沒有統一清單。

5. 預售（樓花）的付款時程與銀行擔保

看什麼文件：付款時程表；銀行對開發商的擔保核准文件。
問誰：開發商；提供擔保的銀行；律師。
現行法：交屋前和證書核發前，開發商可以收取的比例有上限（見第二節表格）。
草案：依專家描述，只保留「證書核發前不能收取 100%」的原則，具體上限交由政府訂定。
專家建議：約定清楚的付款時程，並在單位開賣前，確認已經有銀行核准為開發商提供擔保。
仍不確定：新的付款上限是多少，要等政府施行規定。

6. 獨立住宅：簽約時間

看什麼文件：購買合約的種類和簽約日期。
問誰：律師。
草案：只有在新法生效前簽約的交易，才繼續適用現行法律；草案寫的生效日是 2027 年 7 月 1 日。
專家建議：及早諮詢。
仍不確定：哪一種文件算「買賣合約」；生效日是否維持 2027 年 7 月 1 日。

六、最常見的三個誤解

讀者可以先做的事

已經擁有房子的人：拿出產權證書，確認核發日期和擁有年期，算出到期日。
準備買的人：先查項目是否在省級公布的外國人可買名單上，再請開發商書面確認單位在配額內。
準備買獨立住宅的人：簽任何文件前，先請律師說明這份文件在過渡條款下算不算「買賣合約」。
追蹤國會表決結果和政府施行規定。本文會在法律通過後更新。

如果你在越南已經有房子，或正在考慮買，不確定修法對自己有什麼影響，可以告訴宅點讀者服務台你的情況，讀者服務台會了解你的需要，篩選合適的專業人士。

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名詞小詞典

獨立住宅（nhà ở riêng lẻ）：透天、別墅、連排住宅這類單獨一棟、不在公寓大樓裡的住宅。
產權證書（Giấy chứng nhận）：越南主管機關核發、證明房屋所有權的證書，外國個人的擁有年期寫在上面。
過渡條款（quy định chuyển tiếp）：新法生效時，讓生效前已發生的權利或交易繼續適用舊法的規定。
人頭安排（代名持有）：由他人掛名持有、實際由外國人出資的安排。

資料說明

本文資料查核日期為 2026 年 11 月 10 日。草案內容依 2026 年 10 月 15 日《住宅法》（修正）草案越文全文（Marcus 提供）核對；現行法依越南國會辦公廳彙編本；國會審議進度依越南政府報 2026 年 10 月 22 日報導。不動產經營法草案的付款上限，依 Marcus 的說明與官方摘要，宅點未取得該草案全文。

本文引用的看法來自 Pham Hong Manh（Marcus）的實務意見，僅作一般資訊參考，不針對任何個案；引用與轉述內容已經本人書面確認，中文由宅點翻譯。修正案仍是草案，國會通過前內容和生效日期都可能改變；實際適用請以越南官方公布的法律條文為準，並諮詢越南執業律師。本文不構成法律建議。