在越南賣房要繳多少稅？2% 所得稅、唯一住房免稅、登記費與公證費

本文是宅點百科越南房產系列的一篇，整理外國屋主出售越南公寓時要繳的稅與費用，寫給住在台灣或香港、正在估算賣房成本的讀者。賣房全程見主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。

為什麼賣房的稅費容易算錯？

原因有三個。第一，越南在2026年7月1日換了新的個人所得稅法，網路上不少文章引用的仍是舊法。第二，2025年曾有改按獲利課20%的草案構想，讓人以為稅率已經改變。第三，「唯一住房免稅」的條件很細，而且非居民外國屋主能不能用，條文沒有寫清楚。

先講答案：賣方要繳多少？

賣方要繳的是個人所得稅，金額為轉讓價格×2%，居民與非居民相同。轉讓價格以合約價格為準，但不得低於官方的土地價格表與省級登記費計價標準。登記費0.5%由辦理過戶的買方繳納；公證費依房價分級計算、由雙方約定誰付；有仲介時另有仲介費。

項目	金額或費率	由誰負擔
個人所得稅	轉讓價格×2%	賣方（合約可約定由買方代繳）
登記費（lệ phí trước bạ）	0.5%	辦理所有權登記的買方
公證費	依房價分級，每件最高7,000萬越南盾	雙方約定，實務上多由賣方支付
仲介費	一般為成交價的1%至2%	雙方約定，多由賣方支付

2% 個人所得稅怎麼算？

新的個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）於2025年12月10日通過、2026年7月1日生效，施行細則是第253/2026號法令（Nghị định 253/2026/NĐ-CP）。房產轉讓所得屬應稅所得，稅額計算如下：

稅率：居民與非居民都是轉讓價格×2%，按成交價計算，不是按獲利計算。
轉讓價格：以轉讓當時合約上載明的價格為準。合約地價低於省級土地價格表（含調整係數），或房屋部分低於省人民委員會公布的登記費計價標準時，以官方標準計算。換句話說，報稅價格不會低於官方價格表。
居民或非居民：一年內在越南停留滿183日，或在越南有登記住所、以定期租約承租的住所，屬於居民；兩者都不符合的是非居民。住在台灣或香港、在越南停留未滿183日且沒有上述住所的屋主，依定義屬非居民，非居民同樣按2%計算。
計稅時點：合約沒有約定買方代繳時，以合約生效時（公證完成時）計稅；合約約定由買方代賣方繳稅時，以辦理所有權登記時計稅，並由買方代為申報與繳納。
共有房產：按各共有人的持分分別計稅；沒有文件時按平均比例，共有人可以授權其中一人代表繳稅。

非居民賣方還有一個沒有定論的地方：施行細則把「支付所得給非居民個人的組織與個人」列為須先扣繳稅款的人，但個人向非居民購買公寓時，買方是否因此要先預扣2%，現行法條未明寫，待確認。簽約前，可以把報稅由誰辦、何時辦寫進合約。

唯一住房可以免稅嗎？條件有哪些？

個人在越南只有一間住房或一筆住宅用地時，轉讓所得可以免稅。條件如下：

只有這一間：轉讓時在越南只持有這一間住房。另外持有預售屋（nhà ở hình thành trong tương lai）時，就不算唯一住房。
持有滿183日：截至轉讓日，自權狀核發日起算；權狀換發或補發時，以原權狀的核發日起算。
整間轉讓：只轉讓一部分，那一部分不能免稅。
自行申報：由賣方自行申報並負責；申報不實會被追繳稅款並受罰。
共有時分開看：只有在其他地方沒有住房的共有人可以免稅。

預售屋本身的轉讓，不適用唯一住房免稅。

條文寫的唯一住房是「在越南」的住房，台灣或香港的房產依條文文字不列入，但稅務機關實務上是否如此認定，待確認。更關鍵的問題是：法律寫的免稅對象是「個人」，沒有限定居民；可是施行細則中針對非居民的第65條，只引用計稅的第52條至第62條，沒有引用規定免稅條件的第19條。非居民外國屋主能否主張唯一住房免稅，現行法條未明寫，待確認，可以向胡志明市稅務機關或稅務顧問確認。

這一點要看你在越南是否算稅務居民，以及名下還有沒有其他越南房產。不確定自己屬於哪一種，可以把情況告訴問問宅點。

登記費、公證費與其他費用怎麼算？

登記費：依第10/2022號法令（Nghị định 10/2022/NĐ-CP），房屋與土地的登記費率為0.5%，由向主管機關辦理所有權登記的人繳納，轉售時就是買方。2026年8月15日至2027年2月28日另有減收10%的措施，只適用於以第2級電子身分帳戶線上申報的越南公民，與外國買方無關。
公證費：依財政部第257/2016號通知（Thông tư 257/2016/TT-BTC），以房地總價值分級計算：價值1億至10億越南盾為0.1%；10億至30億為100萬＋超過10億部分×0.06%；30億至50億為220萬＋超過30億部分×0.05%；50億至100億為320萬＋超過50億部分×0.04%；100億至1,000億為520萬＋超過100億部分×0.03%；超過1,000億為3,220萬＋超過部分×0.02%，每件最高7,000萬越南盾。2024年新公證法施行後是否另訂新費率，現行法條未明寫，待確認，以公證處報價為準。2025年7月至2026年12月的規費減半措施，所列項目未包括合約公證費。
加值稅與維修基金：所查資料沒有記載個人轉售自有公寓時須繳加值稅，或再繳一次2%維修基金；維修基金是在向開發商首次購買時繳納。加值稅法條文本次未核對，待確認。
仲介費：一般為成交價的1%至2%，多由賣方支付，以雙方約定為準。

各項稅費由誰負擔，建議寫進轉讓合約。

20% 獲利稅還會實施嗎？

截至2026年10月8日，沒有實施。2025年7月，財政部在草案中提議改按每次交易獲利課20%，無法確定買價時改按持有期間課10%至2%。2025年8月2日國會機關報報導，草案將維持按交易價2%；同年9月，送審版本正式撤回20%方案，財政部表示待人口與土地資料數位化後，再研究改按獲利課稅。2025年12月通過的法律維持2%，2026年8月至10月8日也未見新的獲利課稅提案。

另外提醒：部分2024年的文章仍以第111/2013號通知說明這2%，2026年7月1日之後以新法與第253/2026號法令為準。

下一步怎麼判斷？

先確認三件事：你在越南算居民還是非居民、名下在越南還有沒有其他住房或預售屋、合約價格是否不低於官方價格表。合約價格如實申報，日後匯出賣房款時也才有文件可依，見越南賣房款怎麼匯出？法規依據、銀行文件與當年匯入紀錄。買方、流程與授權等其他環節，回到主文外國人在越南賣房：買家、流程、稅費與資金匯出。

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越南賣房稅費 FAQ

業主住在香港，越南賣房稅率和住在越南的人一樣嗎？

一樣。居民與非居民的房產轉讓所得稅都是轉讓價格×2%。差別在唯一住房免稅：非居民外國屋主能否適用，現行法條未明寫，待確認。

越南賣房合約價寫低一點，可以少繳稅嗎？

不會少於官方標準。合約地價低於土地價格表、房屋部分低於登記費計價標準時，稅務機關以官方標準計算；合約價低報，日後匯出賣房款也會缺少文件依據。

越南公證費一定是賣方付嗎？

不一定。法規規定由要求公證的人繳費，實務上由買賣雙方約定，多由賣方支付；費率依第257/2016號通知按房價分級，每件最高7,000萬越南盾。

名詞小詞典

個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）：2026年7月1日起適用的越南個人所得稅法律。
第253/2026號法令（Nghị định 253/2026/NĐ-CP）：個人所得稅法的施行細則。
非居民：一年在越南停留未滿183日、在越南也沒有登記住所或定期租約住所的人。
土地價格表：省級政府公布的土地價格，是報稅價格的下限。
登記費（lệ phí trước bạ）：辦理所有權登記時繳納的規費。
預售屋（nhà ở hình thành trong tương lai）：尚未建成的未來房屋，不適用唯一住房免稅。

資料說明

本文由宅點研究整理，法條部分已由宅點對照條文查證（宅點已查證），市場做法另行標明。資料查核日期為2026年10月8日。個人所得稅法與第253/2026號法令依英譯本，以越南官方現行規定為準。以下事項條文沒有直接寫明，列為待確認：非居民外國屋主能否適用唯一住房免稅、買方是否須替非居民賣方預扣稅款、台灣或香港房產是否影響唯一住房的認定、第257/2016號通知在新公證法之後是否仍為現行費率、個人轉售是否涉及加值稅。20%獲利稅的經過依越南媒體報導；仲介費與費用分擔屬律師事務所的實務說法。