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簡介：
想在印尼買樓？別急，印尼對外國人買賣不動產有一套獨特且嚴謹的法律結構。你能買什麼？能持有多久？需不需要開印尼公司？稅怎麼算？賣得出去嗎？錢能匯回來嗎？ 這篇懶人包幫你一次解答：從 Hak Pakai 與 PT PMA 架構解說、購買流程全圖解、每年持有成本與稅務責任，到出售與匯款限制全面掌握，讓你買得明白、持得安心、退場有路。 適合預算移居、退休置產、自住加兼營 Airbnb 的你，一文讀懂巴里島買樓背後的法律邏輯與風險評估。
一、外國人能買嗎？法律限制與物業種類
在印尼，土地法嚴格限制外國人直接擁有土地所有權（Hak Milik），但這並不代表你無法合法購買和持有房產。對於想在峇里島置業的外國人來說，理解「能買什麼、能持有多久、需要什麼資格」，是進入市場前的第一道關卡。
可購物業類型：你能合法擁有什麼？
外籍人士不能擁有 Hak Milik（完全所有權），這是印尼公民專屬的地權。但你可以透過以下合法方式持有物業：
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Hak Pakai（使用權）：最常見的外國人持有形式，適用於住宅用途。可購物業需為已建成物業（如別墅、公寓），而非空地。
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分層公寓（Strata Title）：如開發商已將土地登記為 Hak Pakai，並取得合法建築與使用許可，外國人可直接購買該單位。
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租賃權（Hak Sewa）：並非擁有，而是以合約形式承租，一般為 25–30 年，可續期，但無土地權益。
最長持有期限：Hak Pakai 可長達 80 年
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初始授權期限：30 年
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第一次延展：可延長 20 年
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第二次延展：可再續 30 年
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延期需申請批准，且須符合當地土地使用規劃規定
與「永久擁有」不同，Hak Pakai 強調「有期限的合法使用權」，但總計 80 年已足以滿足大多數長期居住與投資需求。
法律條件：不是人人都能買
若你是外國人，想以個人名義持有 Hak Pakai，必須符合以下條件之一：
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持有有效的 印尼長期居留簽證（如：
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KITAS（有限期居留證）
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KITAP（永久居留證）
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Second Home Visa（第二家園居留簽證）
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此外，你所購物業的地點與面積，需符合法定上限與最低價格規定。例如在峇里島，外籍買家購屋價格需高於當地政府規定門檻（如最低 IDR 2–5 億，依區域而異）。
二、買樓前要準備什麼？事前規劃與法律設定
在峇里島買樓，不只是挑一棟房子，更是踏入一套完整的法律與行政系統。許多外國人犯的第一個錯誤，就是「以為可以像在自己國家那樣買賣房產」。其實，在印尼，買樓前的身份規劃、公司設立、資金準備與法務程序，都需要提前設計好。
你打算怎麼持有物業？兩種常見方式比較
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持有方式
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適用對象
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可持有產權
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適用情境
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外籍個人
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有合法居留簽證（KITAS/KITAP）
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Hak Pakai（使用權）
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自住、長期退休、度假
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PT PMA 公司
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由外國人設立的印尼法人
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HGB（建築使用權）
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投資出租、別墅經營、開發
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若你只是計劃買一間自用房子，「外籍個人 × Hak Pakai」是最簡單的選項。 但如果你打算經營短租／Airbnb／民宿事業，則需要設立 PT PMA（外資公司），以合法取得 HGB 土地權並申請商業執照。
是否需開設印尼銀行帳戶？
技術上不是強制，但實務上高度建議。 理由包括：
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較容易進行付款與資金監管
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後續出租收入與稅務匯款更順利
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配合當地銀行審查，更方便日後資金匯出（Repatriation）
許多外資買家會在設立 PT PMA 或辦理居留簽證後，同時開設印尼本地帳戶。
PPAT 公證人與律師：一個都不能少
印尼不允許自行交易不動產，買賣契約（Akta Jual Beli）必須由 PPAT（地契公證人）草擬與認證，並經 BPN（土地局）註冊。你需要：
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一位熟悉印尼不動產法的當地律師（協助盡職調查、審查條款）
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一位 PPAT 公證人（執行買賣契約與產權轉移）
不建議依賴發展商或房仲單方面提供的文件。專業團隊可以保障你在語言、法律與稅務制度上不吃虧。
預算設定與房產價值下限
印尼法律規定，外籍人士購屋有最低價格門檻，避免炒作與人頭交易。以峇里島為例：
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登記為住宅用途的物業（Hak Pakai）：最低約 IDR 2–5 億（約 USD 130,000–330,000）
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不同地區、不同建築類型（公寓／別墅）適用門檻可能不同
因此，預算設定不僅是資金問題，更關乎你是否具備購買資格。
是否需要當地擔保人或代理人？
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持有 Hak Pakai 不強制要求擔保人，但部分地區辦理程序時，仍需提供當地聯絡人或居住地址證明。
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設立 PT PMA 時，需聘請法律顧問與會計師協助公司登記、資金驗證與稅務規劃。
請避免使用人頭或非法名義購買，違法成本極高，並可能失去所有權保障。
契約語言與法律版本注意事項
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所有不動產契約與政府登記文件必須為印尼語正式版本
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若你使用英文版本，僅能作為參考，最終仍以印尼語合約為準
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建議雙語並列契約，並由律師審核其一致性，以免產生爭議
若你正在計劃在峇里島展開一段全新生活，準備好這些法律與行政細節，是一場值得的前期投資。下一步，我們將進入實務流程，帶你逐步了解「如何從看房走到產權登記」。
三、購買流程全解：從看樓到產權登記
印尼的房產交易流程不算複雜，但對外國人來說，每一步都不能忽略法定程序與文件規範。從選定物件到取得正式產權證書，整體流程可分為五大步驟，並必須透過**PPAT（地契公證人）**處理，不能私下交易或簽署非正式合約。
Step 1：簽訂意向書（Letter of Intent, LOI）並支付訂金
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買賣雙方先簽署意向書（LOI），確認基本條款（如價格、交屋日、付款方式）
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通常同時支付約 5–10% 的訂金，鎖定物業
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此階段的條款雖具道德約束力，但尚未構成法律上的產權轉移
Step 2：產權查核（Due Diligence）與律師審閱
這是最關鍵但最常被忽略的一步，必須請律師協助進行產權調查，內容包括：
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確認賣方是否擁有合法產權證書（如 Hak Pakai 或 HGB）
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檢查有無抵押登記、法律糾紛或地權重疊
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核對房產是否有有效建築許可（IMB/PBG）與符合用途區劃
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驗證所有相關稅費（PBB）是否已繳清
必要時，律師可向**印尼國家土地局（BPN）**申請正式查冊，確保買方權益。
Step 3：簽署正式買賣契約（Akta Jual Beli, AJB）
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在產權確認無誤後，買賣雙方將於 PPAT 辦公室簽署正式契約（AJB）
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契約內容包括：房產描述、價格、稅務分配、付款方式、移交期限等
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必須雙方親簽，並由 PPAT 當場宣讀並完成公證
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同時安排：
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賣方繳交 PPh 最終所得稅（2.5% 或 5%，視稅務身份）
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買方繳交 BPHTB 取得稅（5%）
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Step 4：產權轉讓登記（BPN 登記）
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簽署完 AJB 並完成納稅後，PPAT 會向 BPN 提交轉讓申請
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BPN 將註銷原產權人資料，並核發新的 Hak Pakai（或 HGB）證書
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通常約需數週時間完成登記
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此步驟完成後，買方正式取得合法產權
Step 5：取得使用權證書與稅務編號（NOP）
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BPN 完成產權轉名後，買方會收到正式的地權證書
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同時，必須向稅務單位申請 NOP（房地產稅號碼），用以繳交年度 PBB 房產稅
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若有後續出租或營運用途，建議同步處理 NPWP（稅務身份）申請
特別提醒：不接受私下簽約
印尼法律嚴格規定，房產買賣必須經由 PPAT 辦理正式契約與產權登記， 任何私下簽署的協議（如英文合約、買賣證明等），在法律上不具備產權轉移效力， 也無法向 BPN 登記、無法取得合法產權證書。
四、持有期間的成本與義務
買樓不是終點，真正的持有成本，從你拿到產權證書的那一天開始計算。 對於在印尼置業的外國人來說，持有期間的支出可分為三大類：稅務義務、管理維護、出租合規。無論你是自住還是出租，都必須掌握這些「看不見的成本」，避免後續違規或罰款。
每年固定支出：房產稅（PBB）
印尼房地產稅稱為 PBB（Pajak Bumi dan Bangunan），由產權持有人每年繳納。稅額計算方式為：
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稅率：約為政府評定價值（NJOP）× 0.1%～0.3%
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住宅用途（如 Hak Pakai）：通常為 0.1–0.2%
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商業用途（如出租或民宿營運）：可能高達 0.3–0.5%
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舉例：若 NJOP 為 IDR 3,000,000,000，稅額可能為 IDR 3–9 百萬（約 200–600 美元）
PBB 每年 8 月前繳納，證明文件（SPPT）會寄到登記地址。繳款憑證為日後出售／申請文件的重要依據。
管理費、物業維護與公共費用
不同類型的房產會產生不同的維護與管理開支，包括：
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項目
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範圍與金額估算（參考）
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公寓管理費
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每月 IDR 10,000–25,000／平方米（含保安、水電公共區、電梯）
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獨棟別墅維護費
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自行聘請管理員／園丁／清潔人員，每月約 USD 100–300 起
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修繕與翻新費用
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維修屋頂、冷氣、管線等，一年抓 USD 1,000–2,000 為備用預算
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垃圾處理、水費等地區性費用
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視地區而定，有些偏鄉需額外付費處理
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若你長期不在印尼，建議聘請當地物業管理公司協助日常維護、繳費與與租客聯繫。
若有出租用途：稅務與身份須合法
若你打算將物業對外出租（長租或短租），你就不只是「屋主」，也是一位納稅義務人：
你需要辦理以下事項：
申請印尼稅務號碼（NPWP）
無論你是個人名義出租，還是透過 PT PMA 公司經營，皆須辦理
申請 NPWP 可透過當地會計師／代辦處理
無論你是個人名義出租，還是透過 PT PMA 公司經營，皆須辦理
申請 NPWP 可透過當地會計師／代辦處理
申報並繳納租金所得稅（PPh Final）
一般為 10% 的租金總額，若未登記 NPWP，稅率可能提升至 20%
須每月或每季報稅，避免延誤產生罰款
一般為 10% 的租金總額，若未登記 NPWP，稅率可能提升至 20%
須每月或每季報稅，避免延誤產生罰款
如為短租型態（如 Airbnb）
須取得當地旅宿許可（Pondok Wisata 或 Hotel License）
違規出租會面臨罰款、停業，甚至撤銷簽證或封樓風險
須取得當地旅宿許可（Pondok Wisata 或 Hotel License）
違規出租會面臨罰款、停業，甚至撤銷簽證或封樓風險
簡單說：合法出租＝稅號＋報稅＋許可證，缺一不可。
建議搭配的管理策略：
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若你只購買一套物業，建議與可靠的本地管理公司合作（可委託代租、報稅、維修等）
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若你以投資為導向，持有多間房產並進行商業營運，建議設立 PT PMA 公司，並聘會計師處理稅務與年度報表
五、購買與出售稅費總覽
在峇里島買樓或賣樓，除了物業本身的價格，還有一系列稅務與行政費用要考慮。這些費用大致可分為**「買家稅費」與「賣家稅費」**，大部分為一次性支出，發生在交易過程中。理解這些項目，有助於你做出更精準的預算與談判安排。
買家需負擔的稅費與行政成本
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項目
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費用說明
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|---|---|
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BPHTB（土地與建物取得稅）
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稅率為 5% × NPOP（交易價值）減去免稅門檻（NPOTKP），實務上多數為全額 5%[1]
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Notaris／PPAT 費用
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一般為交易金額的 1–2%，視服務範圍與地點而異
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行政與登記費用
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包括文件處理、產權轉名、地籍查詢等，一般為小額固定費用（數百萬 IDR）
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實例簡估：購買價值 IDR 3 億的物業，總交易相關費用約為 IDR 15–18 百萬（約 USD 1,000–1,200）。
賣家需負擔的稅費與銷售成本
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項目
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費用說明
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|---|---|
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Final Income Tax（PPh）
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稅率為 2.5% × 銷售價格（如為非稅籍居民，可能為 5% 或依稅收協定調整）[2]
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中介服務費／佣金
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通常為 3–5%，依據與房仲／代理商的協議
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其他行政或解約費（若適用）
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若提前出售或物業有租約／貸款，可能需額外處理費用
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提醒：若你是以 PT PMA 公司持有物業，出售所得需納入公司年度報表，並依照公司稅法處理，稅務處理模式不同於個人名義。
額外注意事項
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稅費多以印尼盾（IDR）結算與繳納，不可以外幣支付
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繳稅憑證（SSP）為產權轉讓登記的必要文件，未繳稅將無法辦理 BPN 登記
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所有費用與稅項必須經由正規程序處理，切勿接受「現金優惠價」或「雙份合約」等違法安排，避免觸法或未來產權糾紛
買賣雙方各自負擔的費用，往往會影響最終成交價格與談判籌碼。因此，建議在簽署意向書前，就請律師或地產顧問協助進行完整稅費預估，讓交易更順暢、更可控。
六、轉售限制與匯款出境
無論是為了資本增值還是生活轉變，未來你可能會考慮將印尼的物業出售。然而，對外籍人士而言，產權類型 × 身份條件 × 資金匯出機制，都是轉售時不能忽略的關鍵要素。
外國人轉售限制：只能賣給「有資格」的人
印尼法律規定：
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Hak Pakai（使用權） 物業只能轉售給：
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有資格持有 Hak Pakai 的外籍人士（如持 KITAS/KITAP/Second Home Visa）
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或印尼本地公民
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PT PMA 名下的 HGB（建築使用權）：
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可轉售予其他印尼法人／PT PMA 或符合資格的投資者
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須透過合法過戶流程與稅務清算
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Leasehold（租賃權）物業：
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僅能轉讓剩餘年期的使用權（視原租約條文而定）
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提醒：不能轉售給不具備資格的外國人，也不可透過人頭名義或非法代持，否則買賣無效且可能牽涉刑責。
匯出資金流程：合規為先，文件為重
成功出售房產後，將資金合法匯出印尼需要準備以下文件：
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必備文件
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說明
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Akta Jual Beli（正式買賣契約）
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經 PPAT 公證並備案
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土地證書（Hak Pakai 或 HGB）
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顯示你為合法持有人
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納稅憑證（PPh、BPHTB、PBB）
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所有稅項必須已清繳，並附官方繳稅收據
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NPWP 稅號（若有）
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增強稅務可信度，有助簡化銀行審核
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銀行表格與資金來源證明
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當地銀行要求解釋資金來源與用途，防止洗錢
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護照與居留證明（如 KITAS）
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驗證身份，部分銀行要求護照翻譯或驗證件
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若單次匯出金額超過 USD 100,000 等值，銀行會進行加強審查，並向 Bank Indonesia 申報。
換匯規定與匯率風險：印尼盾為主體貨幣
印尼法律規定：
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所有房產交易必須以印尼盾（IDR）進行結算，不得以美元、歐元等外幣標示或支付
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資金匯出時，必須先在授權外匯銀行完成換匯流程，並符合 AML（反洗錢）與稅務規定
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匯率波動會直接影響最終匯出金額，建議與銀行事先溝通、必要時使用即期或遠期避險機制
建議持有年限與轉售節奏
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實務上，印尼房產適合中長期持有：5–10 年 為常見規劃周期
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理由包括：
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前期稅費與買入成本較高，需時間攤平
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資本增值較為穩定，5 年後轉售才能對沖交易成本
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政策波動或外籍擁有條件變動，長期持有更具靈活性
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若你以出租收益為主，也能透過 5 年以上持有期累積租金回報，進一步提高投報率。
轉售並非困難，但每一步都需要合法與透明的操作流程。 無論是持有 Hak Pakai 還是 PT PMA 名下的物業，建議在出售前先諮詢專業律師與稅務顧問，確保交易安全、資金匯出順利。
七、十大常見問題（FAQ）
Q1：外國人可以買土地嗎？
**A：不可以。**外籍人士無法直接持有 Hak Milik（完全所有權）的土地，但可以透過 Hak Pakai（使用權）或 PT PMA 公司取得 HGB（建築使用權）方式合法持有房產。
Q2：我沒有居留簽證，能買房嗎？
**A：不能。**Hak Pakai 僅限持有 KITAS、KITAP 或 Second Home Visa 的外籍人士申請。若無長期居留資格，唯一選項是「租賃權（Hak Sewa）」。
Q3：買樓需要成立公司嗎？
**A：不一定。**若你只是自用，個人名義 + Hak Pakai 即可。但若有意經營民宿、短租等營利活動，則須設立 PT PMA 公司持有物業，並依法取得營業執照。
Q4：可以用他人名義（如印尼朋友）買樓嗎？
**A：強烈不建議。**這種「名義人制度」是違法的，若將來發生糾紛，你將無任何法律保障，產權也可能被收回或沒收。
Q5：稅費是否都包含在售價內？
**A：通常不包含。**印尼房產交易稅費雙方各自負擔，買家需繳交 BPHTB（5%）、公證費用；賣家則需負擔所得稅（PPh 2.5%）與中介費（若適用）。
Q6：買房可以用美元或台幣付款嗎？
**A：不可以。**根據印尼法規，所有房地產交易須以印尼盾（IDR）進行，匯率風險由買賣雙方自行承擔。
Q7：買樓後可以合法出租嗎？
**A：可以，但需合法辦理。**你需申請 NPWP 稅號、報繳租金稅（10%），若為日租型經營，還須取得旅宿執照（如 Pondok Wisata 或 Hotel License）。
Q8：物業持有期間有哪些固定成本？
A：主要包括房產稅（PBB，每年約 0.1–0.3%）、管理費、公寓公設費用、維修與保養支出，視物業類型與地段而異。
Q9：出售後資金可以匯回香港或海外帳戶嗎？
**A：可以。**但需經印尼授權銀行審核，提供完整文件（買賣契約、納稅證明等），如金額超過 USD 100,000 還需申報 Bank Indonesia。
Q10：買完後能轉名給家人或外國朋友嗎？
**A：可以，但受限於對方是否符合資格。**Hak Pakai 僅能轉讓給其他持有居留簽證的外國人，或轉為印尼公民所有。PT PMA 公司名下資產則可透過股權變更處理。
結語：買一間房，不只是交易，而是理解一個國家的邏輯
在印尼置業，從表面看也許只是「買一間理想的度假屋」，但實際上，這背後是一套完整的制度邏輯——土地權屬、居留制度、稅務規則與外匯匯出條件，每一環都需要你理解並尊重印尼的框架。
印尼並不拒絕外資，也不排斥外籍買家，它只是希望所有投資與交易——清楚、合法、有據可查。只要你願意花點時間研究、找對夥伴、選對架構，那麼在這個充滿文化氣息與國際潛力的島嶼上，你也能擁有一段穩定而愉快的房產經驗。
不論你是為了退休、換生活、還是看好未來的升值空間，現在正是認真理解、合理規劃的時候。
更多內容：
參考資料出處 :Indoned – Navigating Bali’s Property Landscape: Leasehold vs Freehold for Foreign Investors / LinkedIn – Key Features of Bali’s Real Estate Laws for Foreigners / Grow Indonesia – Can Foreigners Sell Property in Bali? / Own Property Abroad – What is Hak Pakai? / Bali Exception – Understanding PT PMA in 2025 / CPT Corporate – Understanding the Role of PPAT in Property Transactions in Indonesia / Seven Stones Indonesia – Complete Guide to the Legal Process for Land Purchase in Indonesia / Genie AI – Template: Property Sale Agreement / Exotiq Property – Selling Property in Bali / Putranto Alliance – Land Sales & Purchase Deeds / ILA Global Consulting – Can Foreigners Rent Out Property in Bali? / Villa Bali Sale – Can Foreigners Own Land in Bali? / CCI Indonesia – Types of Expatriate Property Ownership Rights in Indonesia
聲明：本文資訊整理自2023至2025年間印尼不動產法律、官方網站與專業機構發布資料，並經多方英文來源交叉驗證。實際政策或執行細節可能依地方政府、年度預算法或相關簽證條件有所調整，請於操作前諮詢當地公證人、律師或相關單位以確保合規。
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