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「缺房」比「空房」更嚴重
儘管日本人口減少和空屋數量持續增加，但住房市場卻呈現出「缺房」問題愈加嚴峻的矛盾現象。尤其是在東京、大阪等主要城市，房租和房價持續攀升，顯示出住房供需之間的結構性失衡。
人口減少與家庭結構改變：需求增加的隱藏推手
自2008年日本人口開始下降以來，至2023年已減少了約0.41%。然而，家庭結構的顯著變化導致了對住房需求的增加。根據統計，2022年至2023年間，雖總人口減少，但世帶數卻增長了0.85%。這種現象的背後是三大驅動因素：
- 單身世代的快速增長
越來越多的年輕人選擇離開父母家，形成單人世帶。以20至34歲的年輕人為例，其單身戶數在過去五年內增長了約15%。這一趨勢直接增加了對小型公寓的需求。 - 離婚與高齡單身化的推動
2023年，離婚導致了超過18萬新世帶的形成。此外，隨著老年人口增加，配偶過世的高齡者單身化現象普遍，每年新增的高齡單身戶數超過80萬，進一步推動對小型住宅的需求。 - 低出生率與非婚化的長期影響
日本的低出生率與非婚化趨勢，導致家庭人數縮小，形成更多需要單人或小型住宅的世帶結構。這一長期影響加劇了住房需求的變化。
空屋與「缺房」矛盾：結構性失衡的根源
空屋數量的持續增加並未緩解住房短缺的問題，反而暴露出市場供需的結構性失衡。
- 空屋的分佈與質量問題
目前日本有超過800萬套空屋，佔全國住宅的13%以上。但這些空屋多數分佈在偏遠或非都市區域，難以滿足城市人口的住房需求。同時，許多空屋由於年久失修或位置不佳，即使價格低廉，也難以成為實際居住選擇。 - 都市圈住房供應不足
在東京、大阪等城市，對小型公寓的需求遠超供應能力。2023年全國新建住宅約80萬套，但同年約30萬套住宅被拆除或閒置，實際供應增量不足。同時，不動產開發商對大規模新建項目保持謹慎，進一步限制了住房市場的擴張。 - 政策側重錯誤
政府過去多年著重於推動空屋利用，但效果有限。雖然有政策補貼和稅務優惠，但空屋修繕的高昂成本讓許多潛在買家望而卻步。此外，對都市圈內新建住宅的政策支持相對不足，未能有效緩解住房緊張局面。
房租與房價飆升的現實影響
在住房短缺的背景下，房租與房價持續攀升。2023年，東京租金同比增長約7.5%，不僅增加了年輕人和單身住戶的負擔，還對企業吸引外籍人才與高齡者生活造成挑戰。
從投資角度，應該如何選擇物業？
對於面對日本住房市場這種「缺房」與「空房」矛盾的投資者，以下幾點策略值得考慮：
- 選擇大都市圈內的小型住宅 單身化與家庭小型化的趨勢將持續，小型住宅需求在東京、大阪等主要都市圈表現尤為強勁。
- 考慮空屋翻新機會 在政策支持下，偏遠地區的空屋翻新項目或有升值潛力，但需特別注意修繕成本與周邊配套設施。
- 聚焦外國人增長需求 隨著外國居民的增加，選擇外國人聚居區或適合出租給外籍人士的房產，可能是長期穩健收益的來源。
- 觀察政策導向 未來政府若進一步支持都市住房供應，特定新建住宅計畫區域可能成為房地產投資的熱點。
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