澳洲物業的業主，如果所持有的是公寓大廈的單位(Unit)或是聯排別墅(Townhouse)，都會發現有在帳單上有管理費(Strata Levy)需要繳交，但平日可能不見管理公司蹤影，本文會詳細地分享澳洲的大廈管理費包括了什麼，平日管理公司會如何幫助業主管理。
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物業管理公司的職責
澳洲有相關法例規管物業管理公司的行為及操守，並且要求Strata必須要由持牌的管理公司去執行。其負責的範圍主要是公共區域(Common Area)及公共資產(Common Property)，常見的大堂、樓梯、電梯等等。而業主可以在物業規劃圖(Strata Plan)內得以了解住宅項目內有哪些公共區域各設施。這些公共區域及公共資產的業權是屬於整體項目的業主共同所擁有，而業主們委託物業管理公司對其進行管理及定立各標準守則。而且澳洲的大廈不一定有註場人員(On-site Manager)，所以未必會見到物管職員。物管公司只會按澳洲的物業管理法例來制定相關的物業管理條例(By-laws)。內容上會牽涉到噪音、垃圾、汽車停泊、寵物飼養等行為的規範，也會約束租客的行為等。而物業管理條例的內容也是可商議的，由業主們在每年的AGM年度大會(Annual General Meeting)上對內容提出增減或更改。
AGM年度業主大會Annual General Meeting
每年大廈的所有業主與受委託的管理公司都會舉行業主大會。會內管理公司會提供過去一年的管理報告，整體大廈的日常品消耗、各設施的維修保養情況。還會由業主們通過明年的各項預算，像是管理費用，工程預算等。而業主可以親身出席或是委託代表(Proxy)出席，但建議就算是海外業主都盡量抽空參與，或是多作了解會議內容，事關其自身利益。
管理費的內容Strata Levy
澳洲的大廈管理費由兩部份組成：行政基金Administration Fund及資本基金Capital Fund。行政基金包括了大廈日常的開支，如水電費、清潔維修、保險及物管公司的管理等。這都屬於短期的開支，常規性的支出。而資本基金屬於較長遠的開支，用於未來長期的維護，通常只佔行政基金的15%-20%比例。所以公寓大廈的功能或設備越多，管理費應該也會隨之增加，因為無論日常消耗、維護都會花費更多的金錢。而每戶的實際管理費是由單位的權益數(Unit of Entitlement)去計算，取決於其單位價值，所佔土地比例等因素而定。而單位的權益數可以直接在物業規劃圖(Strata Plan)查看得到。
總結
澳洲的物業管理受到法律規管，由持牌的管理公司幫助業主們處理，而管理公司的表現與收費每年都會在年度大會上向業主報告，並接受業主們的查問。而業主們如果不滿其管理公司的收費或服務都可以在業主大會上進行提問，甚至可以進行表決是否更換物業管理公司。
