澳洲賣樓的資本增值稅Capital Gain Tax
很多投資者在初次接觸澳洲樓時都會被高額的資本增值稅Capital Gain Tax嚇阻，但其實澳洲賣樓的資本增值稅並不如表面般高稅率，本文會一一分析澳洲的資本增值稅是如何計算，又如何可以減低稅務開支。
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澳洲資本增值稅Capital Gain Tax其實是所得稅
資本增值稅 (CGT) 是業主為出售澳洲資產（例如房屋）所獲得淨利潤而繳納的稅款，亦包括股票買賣。業主可在所得稅申報表中報告資本收益和資本損失，並為名下的資本淨收益納稅。雖然它被稱為「資本增值稅」，但在澳洲其實是個人所得稅的一部分，並不是一個單獨稅項。如果業主出售物業而產生資本收益，它將增加業主該財政年度需要支付的所得稅款。
所得稅稅率
2021-2022年度澳洲所得稅稅率
| 應繳稅所得額 | 稅率 | 計法 |
| $0 – $18,200 | 0% | Nil/不適用 |
| $18,201 – $45,000 | 19% | 高於$18,200的部份徵收19% |
| $45,001 – $120,000 | 32.5% | $5,092 + 高於$45,000的部份徵收32.5% |
| $120,001 – $180,000 | 37% | $29,467 + 高於$120,000的部份徵收37% |
| $180,001 and over | 45% | $51,667 + 高於$180,000的部份徵收45% |
2021-2022海外居民個人收入稅稅率
如業主並非澳洲永久居民或公民，只需就產生自澳洲境內的收入交稅，如澳洲樓的租金收入。
| 應繳稅所得額 | 稅率 | 計法 |
| $0 – $120,000 | 32.5% | 收入的32.5% |
| $120,001 – $180,000 | 37% | $39,000 + 高於$120,000的部份徵收37% |
| 高於$180,001 | 45% | $61,200 + 高於$180,000的部份徵收45% |
應繳稅所得額計法
出售價 – 買入價 – 購買開支 – 持有開支 = 應繳稅所得額
業主在計算時可以直接以出售價格減去買入價格，如果是正數則進一步扣減律師費、印花稅、經紀佣金以及租務管理費等購買、持有和處置物業的開支。而最後的淨額才是應繳稅所得額。澳洲政府詳列了十項可扣減開支，當中像是測量、估價、會計、出售時的廣告費等等都屬可扣減開支。
豁免與稅務減免
澳洲永久居民及公民如在出售澳洲樓時可享稅務優惠，如果業主出售的澳洲樓已經持有超過12個月的時間則在計算時可獲50%減免(應繳稅所得額)。時間計算是以買賣合約日期計算，而不是交樓日(Settlement Day)。
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例子及注意事項
業主請注意，澳洲的稅務年度是由每年的7月1日起計，到翌年的6月30日，與不是3月4月。而且稅法上與當年的收益合併計算，所以在計算時要加上當年在澳洲境內的收入，如在澳洲境內工作的薪金，還有物業出租的租金收入。
澳洲居民例子
李小姐為澳洲永久居民，在2018年4 月11日簽署買賣合約，購入一墨爾本全新物業，買入價$300,000澳元，稅務等購買成本是$30,000，並在2021年6月15日簽署買賣合約，以400,000澳元出售。自購入後物業一直都以每月$2,000澳元出租。李小姐在出售該物業時的CGT計法如下：
應繳稅收入 = $400,000(賣出) – $300,000(買入) – $30,000(購買成本)
李小姐已持有物業超過12個月，所以應繳稅收入可獲50%減免
應繳稅收入 = $70,000 X 50%
應繳稅收入 = $35,000
再加上當年度的租金收益 $2000 X 12個月
李小姐在2020-21年度的個人應繳稅收入為 $59,000澳元
實際稅額計算應為 $5,092 + ($59,000-$45,000) X 32.5%
李小姐最後要繳交$9,642的稅金。
海外居民例子
如李小姐為海外業主，出售澳洲樓的實際應繳稅收入金額為$70,000，加上租金收入$24,000。而該年度的資產增值稅為$94,000，應繳稅金額為$30,550澳元。
所以部份業主會選擇在物業空置時將物業出售，因為空置時會使租金收入減少，而且為物業招租而使用的廣告費皆可從計算中扣減，從而減低稅額。
部份海外業主出售澳洲樓需預先扣稅
如果賣家為海外業主，即並非澳洲公司或澳洲永久居民，在出售交易樓價超過750,000澳元的物業時，買家必須預扣樓價的12.5%，並繳交至澳洲政府作為預扣稅。而海外業主(賣家)可向澳洲申報納稅並要求退稅。
如李小姐以$800,000澳元出售名下澳洲樓，買家在支付款項時會先扣除100,000澳元(樓價的12.5%)，所以李小姐實收$700,000澳元，之後李小姐可向澳洲政府申請退稅。
每年澳洲政府的稅務優惠均不一，而且針對自住樓或樓換樓的賣家有另外的資本增值稅減免，建議業主在賣樓前先尋求專業人士協助，避免繳交過多稅金，更可誤墜法網。
