疫情間，馬來西亞樓市面臨挑戰，樓價表現反覆。不過自2021第四季起，買方就逐步回歸市場，樓市交易量創下近期新高，樓市逐漸熱絡，交易量甚至超過疫情前水平。2022年第一季以來，馬國買家睇樓數量大增，不少買家借機進場。今次將介紹馬來西亞置業資訊，包括買樓程序、限制、相關費用以及稅項等注意事項，為投資者投資馬來西亞房產定下基礎。
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香港人可以在馬來西亞買樓嗎？
Yes當然可以。海外人士可以在馬來西亞買樓，甚至擁有部分土地的永久業權，但仍有某些限制存在。
首先，馬來西亞政府規定，海外買家所購買的物業，價格不可低於100萬馬幣（約176萬港元)，而地區不同，價格限制都會有些許變動，例如新山入門門檻只需要50萬馬幣（約88萬港元），吉隆坡門檻則為100萬馬幣；另外，海外投資者不可以購買，預留給馬來西亞國民和原住民土地及建築物。
滿足以上條件的海外投資者，在正式購買馬來西亞物業時，仍需要得到該州份有關部門批准其買家申請。
房地產選擇和門檻
幾乎馬來西亞人可以在公開市場認購住宅、工業和商業房地產，外國人同樣可以購買，但以下除外：
- 馬來保留地
- 馬來原居民保留產業
- 拍賣產業
- 政府房屋計劃
- 樓價在馬幣六十萬或以下的私人樓宇計劃（此政策由2020年開始，並限於吉隆坡、納閩和布特拉再也 [簡稱布城] 地區的產業）。
其實，馬來西亞每個州屬和特別經濟特區都有不同的外國人置業價錢門檻，範圍介於馬幣五十萬至兩百萬之間。
馬來西亞買樓購買流程
以下是馬來西亞買樓投資的10個步驟，投資者們可借此熟悉買樓的整個過程和細節。
第1步：製定買樓預算
根據個人預算和經濟能力，考察不同的投資類型：公寓或獨立屋。注意不要忽略聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師等費用。
第2步：物色心儀物業
購買前詳細瞭解樓盤資訊、房屋類型及產權期限等，馬來西亞產權主要分為永久產權和租賃產權（一般為99年）。
以下幾個馬來西亞常用的房地產網站及特點：
- Property guru：約26萬套待售物業，其中約400套為新項目。提供財務計算機、物業指南和尋找經紀等服務（免費）。
- IProperty：約20萬套待售物業，其中約250套為新項目。單是住宅物業都細分成20多種，對於有明確目標的買家來說十分方便。設有貸款諮詢服務為買家評估申請按揭的資格和增加申請獲批核的機會。
- Dot property：約1萬套待售物業。提供樓價、租金和租金收益率走勢資料，和尋找經紀服務。
- Mudah：大型廣告發布網站，隸屬於Carousell拍賣網。其中物業分類約有20萬個房屋/土地的出售廣告，其中約1萬套為新項目。
- Property pages：尋找地產經紀服務，共列出約1500個不同地區的經紀，還有註明他們的專業範疇和BOVAEA註冊編號。
第3步：實地看樓
物色好的物業後，可以讓房產經紀人安排到實地去睇棲，查看房屋資訊是否相符。
第4步：登記預留單位及支付定金
實地考察後，若對樓盤感到滿意，即可選定戶型和房號，簽署預留房屋單位表格，支付定金，一般是房價2%-3%（具體以賣方要求為准）。
第5步：申請房屋按揭貸款Home Loan
在選擇銀行申請按揭的過程中，一定要查清楚各家銀行的按揭計劃詳情，以找出最適合的方案。不是每一家銀行的配套都能符合個人的需求和財務狀況，所以投資者必須花些心思研究。
第6步：簽署購買協議，支付首期
簽署預留檔後，7-14天內簽署購房協議，支付樓價的10%（具體以賣方要求為准）作為首付，並支付律師費，律師費約為樓價的0.4%-1%。
第7步：簽署貸款協議書（Loan Agreement）和產權過戶文件（MoT）
如果一切順利，這個時候買家應該會收到銀行批準的房屋貸款協議，接著買家就必須決定接受哪一家銀行的貸款。
貸款協議書（Loan Agreement）是關於買家的房屋貸款所有條款和細節的法律文件。情況允許的話，可以聘用律師過目，以保障本身的權益。與此同時，買賣雙方要簽署產權轉讓協議備忘錄（MoT），這是房地產所有權轉讓給買家的法律文件。
第8步：按規定支付尾款
- 購買現樓：要求買方在簽訂買賣合約三個月內付清所有款項（如申請貸款，銀行同樣需在三個月內將全部貸款支付給開發商）；
- 購買樓花：根據項目工程進度分不同批次付款，項目建成時，付清所有款項（如申請貸款，只需支付完自付部分，貸款部分由銀行支付）。
第9步：領取新家鑰匙
在買賣協議（SPA）指定的交樓日期，對物業作最後檢查，並獲得物業鑰匙。
當買家在領取新家鑰匙時，也會收到新家的完工與合規證明書，是證明買家的房子已經完工，並且可以安全入住的法律文件。
第10步：律師會為買家處理業權轉讓事宜。
在馬來西亞買樓有甚麼費用？
馬來西亞樓價，視房屋的類型和所在位置而有所不同。
根據大馬国家房地產資訊中心（National Property Information Centre，簡稱NAPIC）的數據統計，大馬國內各地房屋的中位數價格median price，大約介乎於30萬至50萬馬幣之間。排屋方面，中位數價格是30萬至80萬馬幣，而公寓的價格則位於30萬和60萬馬幣之間。買樓費用可被分為九大類，分別是訂金、估價費用、首期、買賣及貸款合同協議中的律師費和印花稅、地契轉讓印花稅、每月的貸款供期、房屋保險、管理費押金及其它雜費。
訂金（Booking Fees）
當投資者有意購買房子時就必須支付定金，為了預留該房子或特定單位。發展商的新房屋訂金會因發展商而不同，並且通常會退還訂金。而二手房的訂金通常為房價的2%至3%，且可用來在首期扣除。為了安全起見，訂金要轉給中介代理公司或律師樓，不要轉帳給個人的銀行帳戶，包括賣家或中介個人帳戶。
估值費用(Valuation Fees)
當買家向銀行申請貸款時，估價師會到該房屋做估價(只適用於建好的房屋或二手樓）。如果貸款申請成功，買家就必須支付估價師估價費。如果買家以現金購買房產則無須支付估價費用。發展商的新建房屋沒有估價費用，除非是已經建好和接近完工階段。而一般而言，二手樓的估價費大約是樓價的0.3%。例如市價50萬的房屋，評估費用不會超過RM1,500。
首期（Down Payment）
外國人有機會貸款樓價6成，以置業門檻金額100萬馬幣計算，首期4成，即是需付大約40萬馬幣。加上各項雜費，在馬來西亞買樓的大約45萬。如今，部分發展商會給予優惠，例如低首期、全屋傢俬等。而二手樓則沒有折扣，但先前所支付的訂金可用來扣除部分首期錢。
律師費和印花稅
律師費是給律師為買家準備合同的費用，印花稅是政府稅收。銀行批準貸款後，律師會準備兩份非常重要的法律文件：買賣合同（SPA）證明買家是該房屋的新主人，而貸款合同（Loan Agreement）是證明銀行貸款的法律文件，若沒有還清貸款，銀行有權收回房子。發展商的新建房屋，偶爾會免除部分律師費和印花稅，而購買二手物業時建議詢問多幾間律師樓報價才做選擇。
地契轉讓印花稅(MOT)
在發展商交樓後的6個月至1年內，買家會收到律師信的通知，支付這筆費用以完成地契轉名手續。如果購買發展商的新建房屋是屬於個別地契 (Individual Title)，不是總地契 (Master Title)，簽署買賣合同的時候，就需要支付MOT。而二手樓與賣家簽署買賣合同的時就需支付。
按揭貸款
投資者可以在馬來西亞銀行申請按揭。下列數字供投資者參考，但實際按揭數字視個別單位而定。
| 馬來西亞按揭 | |
| 按揭成數 | 50-80% |
| 按揭息率 | 4.2-4.6厘 |
| 按揭年期 | 35年 |
房屋保險
在申請銀行貸款時，部份銀行會強制性要求買家購買房屋保險，否則不會獲得貸款，其中包括火險、MRTA(Mortgage Reducing Term Assurance)。銀行通常會建議購買，但取決於買家的風險規劃和決定。這筆費用可以一次性付款或算進每月供期裏面，通常是RM200以內。
管理費押金（Maintenance Deposit)
成功購房後，在鑰匙還沒有交到新業主手中之前，管理公司可能會預先收3個月管理費押金，將依照房產類型而定，可以事先向相關的管理公司詢問。
其他雜費
除了以上列費用，建議預留多一筆預算，以免有預料之外的費用。例如地稅、門牌稅，這兩項費用不會很高，加起來一年大約1000 至 1500馬幣以下，視物業地區和房屋類型而定。而申請電源供應時，國能公司(TNB)也會預收幾百元抵押金 ，因每個州屬都不同，所以建議詢問水電供應公司。
馬來西亞買賣物業涉及稅項
- 房地產利得稅：由賣家承擔，將來出售物業時應繳稅款
在購買之日起5年內出售物業，按利潤的30％繳納增值稅。在購買之日起5年後出售物業*，按利潤的10％繳納增值稅。
- 印花稅：由買家承擔。當中會包括買賣合約（Sales and Purchase Agreement SNP）和轉讓備忘錄（MOT）以及貸款相關文件。購買物業的貸款文件也徵收印花稅。若以貸款購買物業，買家得支付貸款金額的0.5%作為印花稅。根據稅務局規定，印花稅的稅額以物業價格較高者為準。
- 土地稅：交給政府土地局的稅項，計算方法為物業面積乘以一個指定費率，每年交一次。
- 門牌稅：交給市政府的稅項，類似香港的差餉，計算方法為全年的估計租金乘以一個指定費率，每年繳交兩次。
- 租金收入稅：對出租房產的租金收入稅。非馬來西亞人需要交租金的28%，可以扣減開支，包括地稅，門牌稅，火險，按揭利率，收租的支出，續租的支出及物業維修費用。
馬來西亞買樓注意事項
1.馬來西亞現樓和樓花付款方式不同。
馬來西亞現樓和樓花的付款方式不同，現樓要求買方在簽訂購房合同三個月內付清全款，樓花可以根據建築工程進度付款，項目建成時，付清所以款項，申請貸款也要在規定範圍內完成。
2.買賣房屋需要雙方律師在場。
馬來西亞的法律製度相對是比較完善的，購買房屋時，需要雙方律師在場才可以生效，律師會對各自代表的買賣雙方利益負責，貸款合約亦然，如果不方便飛到馬來西亞，可以讓馬來西亞駐當地領使代為見證和署名。
3.轉讓必須在土地註冊處註冊
馬來西亞沒有建築面積，都是按實用面積表示，而且大多都是帶裝修交樓，但多數都不出售停車位，買樓或會贈送車位，但視發展商而定。
4.買樓收租
根據馬來西亞政府發放的《2019年物業市場報告》，馬來西亞的平均租金回報率為3-6%。部份黃金地段的回報率或會更高。如果打算在馬來西亞買樓放租，就要徵所得預扣稅和所得稅。每月租金會預先扣起10%的預扣稅，用作抵消下年度需繳付的26%所得稅。應課稅金額的計算方法為全年租金收入減去有關物業的開支，例如經紀佣金、維修費用、按揭利息、稅費、保費、水電費和房屋折舊金額等。
