專欄：《轉勢筆記》｜ 4/3/2025
而民宿一項最多人期待的投資產品，過去一直以高回報，以 10%以上回報， 最近接連收到好消息 ，旅遊消費金額個人消費突破5 兆，入住率開始回到接近 60%，等等消息吸引很多人，開始部署民宿。民宿回報是直接與旅遊表現結果。今次我們一齊睇下，日本旅遊最新情況。
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日本旅客消費突破 5兆日圓 創歷史新高
日本旅遊人次進入高峰期是由 2017年開始，直至 2019年到達高峰，總共有3188萬人次去日本旅遊，而外國旅遊消費總額為 4兆 8135億，人均消費15 萬日元. 我們對比一下， 2023年的數字，消費金額為， 5兆 2923億日元，已經超過 2019年水平，上升 9.9%，而從旅遊人次 2506萬人次，仍然相差 681萬人次，但人均消費金額到達 21.2萬日元 上升 39.9%。
數字上非常亮麗，但是在亮麗數字要留意一點，日元眨值 2019年 日元美元平均價格為 103 對1 美元 ，到了 2023年時候到 152 ，眨值約 47.11% ，如果從2019年匯率角度，人均是21.2萬，實際下跌是 29%。如果從整體金額去睇，是下跌44%，即是整體旅遊消費是明顯下跌。
整體住宿仍低高峰 5%
我們最關心的住宿消費金額 ，2019年由 3290億日元上升至 3458億日元，上升 5%，佔整體金額比例 28.6% 上升至 34.1%，但住宿消費比例上升，是否代表日本旅遊住宿值得投資？我們便看看入住率的情況，2019年入住率歷史高位 62.7% ，到 2023年57.3 % , 高位相差 5%, 其中，入住率回復等最慢的地方, 排名最尾是主要三個地區 ，分別是大阪 13%、沖繩、10% 京都 11% 。 至於民宿，根據國土交省觀光廳數字，對比2019年，住宿人數下跌 13.5%，而外國人居住民宿的數字下跌超過 50%，而民宿主要由日本本地人所支撐，上升20%。將所有數字整合，我們會睇到什麼？
民宿入住率實際下跌 5成
首先，消費力金額來看，帳面數字是升，但實際上是倒退，而過去以中國作為消費主力，代購熱潮，進行「買買買」行為，隨中國經濟出現狀況，日本旅遊消費金額，持續收縮，這個數字從，而收縮(購物費）買物代的金額，由 4135億下跌到 2417億日元，下跌 41 % 可以看到，而這一批旅遊人口，在缺乏經濟，難以再次進入日本旅遊。而旅遊住宿的金額由 3290億日元上升至 3458億日元，上升 5%。從旅遊人數減少 681萬，住宿開支總金額增加 168億，整體入住率仍低於 19年的 5%，三組數字加起來，意味他們更願意花更多的日元，住更好的酒店，但再加上匯款因素，在外國人眼中，消費得更好並不是付出更多的代價。但整體上，我們可以看到，消費型態從購物轉到個人體驗，從量轉質的過程。
日本旅遊的消費形態已根本改變
過去，2018年民宿法產生之後，大量在住宅(公寓內）的民宿定義為不合法。供應減少，而奧運、首個賭場號召下， 令大量投資者進入購買民宿，而大部份集中在，大阪、東京、沖繩、京都、北海道等地區。因為過去是消費及旅遊數量為主導，在旅遊密度較高的情況下，所持有民宿地段、設施及特別要求相對較低，輕易在旺季便可以做到較高回報。隨消費形態改變，地段、設施、價格及物業特色等，各因素競爭力是否非常出色，特別在大阪 、京都，這兩個城市變得變來越重要。
匯率及加息雙重壓力
最重要一點，假設美國加息，美日息差收窄，經濟便出下行壓力，第二息差收窄，同樣會推動日元升值，而匯率升跌是直接影響日本旅遊人次，我整理了從 1970年 至 2019年的旅遊及匯率的關係，可以看到，旅遊人次增幅，明顯同步趨勢。
所以無論，這兩個情景，那一個會發生，對日本旅遊業將會受影響。所以，在此刻投資或持有，民宿需要考慮因素將要更多。例如，選址重要性，例如投資大阪民宿，旅遊人士把大阪視為近畿地區門戶，一般居住三天再前往 京都奈良等地，再由大阪回國，所以在人數減少的情況下，民宿密度自然會減少，相對所處位置，需要考慮車站、機場的交通便利程度、旅遊景點的交通便利性、鄰近性等。夜間經濟活躍、有沒有新興的地區，需要仔細評估該地點的潛力，最近經常看到例如：花園町、住吉、天下茶屋戶建民宿，大家要非常警惕。
