日本通勤分析 @ 日本物業投資

• 投資需要有一張地圖為你指引路

大家好，我是宅點海外物業分析員JOE YUEN，歡迎收聽宅點海外投資地圖，日本篇。

除左交稅，返工絕對大部份人每個星期都會做的事，所以投資物業時，我地知道上返時間同商業集中地區，就可以拿握到投資地區，是否合適投資。

我地研究團隊整理，日本總務省47県通勤時間調查，嘗試通過時間，去尋找出上班族居住範圍，現時全日本每日使用更改上班時間大約需要43分鐘，如果以一程車來計，平均需要21分鐘左右時間，如果用香港去比喻，大約是尖沙咀去到美孚的距離。觀察47県的數據，你會發現，越是人口密度高城市，需要返工時間就越長，最長返工時間是神奈川需要70分鐘，而千葉排名第二69分鐘，最多人關注東京就排第三為63分鐘，而大阪，兵庫（神戶），愛知（名古屋）和京都分別排系10名之內。

我們幾個有趣的觀察，首先從年齡去劃分，整體上越年輕人，返工需要時間就越長，例如東京及大阪25-34歲與35-44歲之間，通勤時間分多出11分鐘，而差異最大是愛知県，上班時間比平均多出17分鐘。但如果以年齡作為分析基礎，再分開男女去睇，就好唔同，男女在25至35歲通勤時間，相差大約30％，男比女返工多出20分鐘左右，但到35至44歲通勤時間，男女相差明顯升近1分鐘接近38分鐘，特別是東京相差最誇張，35至44歲男女相差是72分鐘，差不多近2倍。可以觀察到35至44歲大部分接近結婚年齡，女性通常以家庭為核心，就算就職都會選擇離家相對近的地區，而男性就會搬離市中心，選擇生活整體質素比較好的地區。

回到物業投資

一般我們投資日本物業都是以200尺單身公寓作為主要目標，通常是未婚人仕即是25-34歲之間，如果以通勤時間，我們便可以劃分幾個不同的尺度，例如東京以東京車站為中心的話44分鐘（88分鐘）就以環八公路為範圍，例如田園布，練馬，赤羽或者是中央線的吉祥寺，而大阪36分鐘（73分鐘），以梅田，本町及心薺橋為核心，大約是鐵路環狀線或者是公路內部嵌套線一帶地區。

創造一個安全指標

但是大家要留意，我們計算的方法基於城市的中心為主軸，不一定是所有人都在東京站返工，例如新宿就係其中一個就業職位密集高的地區，所以剛剛講的地區同範圍是作為一個指標作為參考，比你有一個相對安全範圍。而且不同的地區使用的替代習慣非常不同，例如東京以鐵路為主，但福岡就是以巴士同鐵路結合，所以不可以一以概論，但是有了以上的數字，當你睇到一個募集時，心中有一個就可以有個標準的標準，

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