在澳洲，海外業主持有並非用作收租，物業住宅放任空置可能會使開支增加，因為為了增加市場上可被「使用」的住宅，澳洲聯邦政府對所有海外業主徵收住宅物業空置費，海外業主有責任主動申報及繳交，未能按時申報或繳交都會產生額外罰款，所以本文會分析空置費的相關資訊，如計法、空置年度哪日開始?如何申報空置費。還有最重要的住宅物業在哪些情況下需要繳交空置費用。
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海外業主的聯邦空置費Annual Vacancy Fee
在澳洲的海外業主，如果將持有的住宅物業空置太久，將會被徵收聯邦住宅空置費。由澳洲稅局(AT0)徵收。根據該法律，如果澳洲住宅的外國業主在一年之內沒有讓住宅被使用或出租超過183天（六個月），則需要支付年度空置費Annual Vacancy Fee。該費用至2017年12月始適用於全澳洲的外藉人士業主徵收。背後原因是為了增加各地的住宅供應量，使住宅物業可物盡其用。
空置年度的計算Vacancy Year
物業空置年度的計算並不是以自然曆法或是稅務財政年度計算，而是以業主正式持有該物業的業權的日子，可以是「交樓日」(Settlement Day)，也可以是獲批居住許可證(OCCUPANCY CERTIFICATE)的日子，而由物業被開始使用(Occupation)的連續12個月視為空置年度。所以每一住宅物業都有其自己的空置年度。
何謂開始被使用Occupation
澳洲政府為住宅被使用定了相應的情況，滿足任一情況都會被視為使用，以下為被使用的三種情況：
- 業主或業主之親戚真正將住宅作為居所居住使用
- 該物業真正被作為住宅租用，且租期為不少於30天
- 該物業可以在租賃市場上作為住宅租賃且租期不少於30天
最低標準需要居住183天以上的要求，並不一定要是單一個連續時間段。在整個空置年度中，居住者的總日期數可以由數個至少30天的多個連續時段組成。提供少於30天的短期租賃的住房（包括但不限於短租住宿網站）不被視為居住使用中，因此也將會承擔空置費。
而附合以下三項條件都可被視為在租賃市場上作為住宅出租：
- 在租賃市場上可供租賃
- 有公開可被公眾瀏覽的廣告
- 所定之租金依市場行情定價
只要物業可滿足以上3個條件都被視為達成情況三，不應計算在空置日子。但是業主需要提供相關證據證明房屋被使用。
豁免情況
如果業主可以證明在一年的空置年度中至少有183天沒有居住的可能，則可以獲豁免繳交空置費。以下四種情況都可申請豁免空國費：
- 該住宅已經損毀，且不適合用於住宅居住，或是安全性成疑
- 該住宅正在進行大規模維修或翻新工程
- 聯邦、州政府或領地政府的法庭或法律上限制該物業用於住宅用途
- 原居者因長期住院、醫療照顧或需住宅護理等原因而無法居住於該物業當中
只要業主可證明於上述任一原因而無法居住，並提供證明，可向ATO申請豁免空置費。
另外，如果業主持有的是土地而非建成之建築物，在建好前不必繳交空置費，但一旦土地上建築完工後，就為每一個新建之住宅單位作空置費申報。
空置費的計算方法及申報
空置費通常與海外業主向FIRB申請的外國投資申請費相同，並且在提交申報時會由ATO告知實際的準確數字，視乎物業本身交易的樓價而定。而海外業主在購買物業時需要主動先向政府作出申報，並在提交申報前業主需要在土地及水務登記處登記(Land and water register)。登記後會獲得一土地註冊號碼，並以此號提交空置費申報。而業主需要在每個空置年度結束後的30天內向ATO提交申報。而在提交申報後會收到電郵通知，電郵內會提供有關收費的原因、應繳費用、明細及繳交期限等資訊。
總結
澳洲政府的住宅物業空置費用屬聯邦政府的費用，全澳適用。所以建議業主在購置物業前先向會計師等具專業資格人士查詢。背後原因是因為澳洲政府針對「住宅物業負擔能力改革」的一部分，目標增加市場上可被居住物業的數量。因此海外投資者在購置前先行了解物業所處地區周邊租金情況變得重要，以免誤會而定立偏離行情的租金，而使物業要額外繳交空置稅。
