英國樓價創歷史新高，急跌風險高嗎？重現2007至2008年的泡沫？
英國的樓市是否正在形成2007至2008年的泡沫？英國樓價創歷史新高，急跌風險高嗎？英格蘭樓價3月創歷史新高，平均樓價為274615英鎊，由2020年5月開始上升近10%（圖1）。而根據經合組織(OECD)編製英國樓價與租金指數(Price to Rent, 類似股市市盈率概念），截止今年Q2為止，同樣創歷史新高114%
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英國降準的影響
香港人前住搶購英國物業固然是一個原因，但在去年英國格蘭銀行，調低基準利率由2020年初 0.75% 下降至0.1%，而貨幣供應M2上升4000億英鎊。低利率及寬鬆環境，加上供應不足，提供了足夠條件令英國樓市熾熱。但要知道英國樓市存不存泡沫，最直觀是觀察物業按揭的情況，特別前兩次(97及08年)樓市泡沫，都同高槓桿比例相關。
要看英國整體按揭成數比例LTV
根據 Bank of England 最新數字，英國物業住房按揭金額到達8032億英鎊，超越2008年Q1 7336億英鎊（圖2），但要留意，按揭金額是與樓價息息相關，所以即使按揭金額破紀錄，但不可斷定有泡沫情況。
我們可以看整體按揭成數比例LTV ，而英國按揭分成: Regulated與 Non-regulated兩類劃分，而前者是指一般私人住宅，而後者以商業物業為主。Regulated方面（圖3），根據2021年Q1數字 ，揭按成數低過7成5佔有60% ，而按揭成數超過9成的只佔整體1.24%，對比2007年按揭成數超過7成5佔整體50%，而成數超過9成佔16.28%，而 Non-regulated方面（圖4），在07年超過6成按揭成數超過75% ，而現時只佔按揭總額20%左右，反映現時物業市場，並未出現高槓桿情況。
英國家庭負責情況
而整體個人住宅貸款欠款個案(圖5），2020年Q3創歷史低位7228宗，到 2021年Q1輕微上升至 9010宗，與高位2008年25603宗，仍維持低水平。而家庭收入與負債比率(圖6），維持在130%水平，與07年高位150%，相對仍處偏低的位置。由此可見，英國物業槓桿並無出現極端情況。
但最近前任聯儲局主席，耶倫指加息對社會有額外好處，加上美國早前出清持有美國債劵ETF部位，有市場人士分析是預視收水的前奏，如果美國一旦加息及收回流動性，英國避免熱錢湧入，就必然採取相應措施，相信有一定波動，但暫時未見會有決定性影響。
文章授權轉載自【關於房地產的事】
