【英國分析】英國物業需求最大是House獨立屋還是Flats大樓單位？兩房or三房？

好多人投資英國物業時, 首先選擇一房Apartment，而自用會選擇House為主。一房主要因為入場價低，而且出租相對其他房數，比較容易，而選擇House就認為，英國人最喜歡的物業類型就是House， 事實上，很多數字亦反映House，是英國人最多人居住的類型。根據【英國住房，社區和地方政府部】2018年統計, 英國人居住House佔比已經達到83%。

這個8比2數字，不止表現在現狀居住情況，其實過去，英國私人房屋供應一直是保持在8比2比例，跟據英國政府官方統計1991-2018年間，私人供應House與Apartment比例一直保持在8比2之間水平。雖然在2002至08年之間Apartment供應比例曾經上升至6比4，但隨後便回復到8比2之間，所以我們可以理解英國房屋供應政策，是有利或傾向以House作為房屋主導一個結果。

這個導向，主要受英國嚴格城市規劃(高度的限制、容積率）所影響，英國規劃許可申請需要遵循一整套嚴格的程序，包括申請前的諮詢、項目公示、規劃委員會審查等。地方規劃部門將首先評估開發項目是否符合國家與地方規劃政策，其次採取環境影響評估程序，並綜合考慮是否有助於當地經濟發展，最終決定是否予以批准，(而綠化地更改用途，亦是比較難建），令審批時間拉長。從審批時間去看，2011年以前，住宅項目獲得規劃許可證平均需要44週，41%的項目超1年，6%的項目甚至近3年，所以土地供應在整體土地政策之下，供應量已經受某情度上影響。而大型屋苑項目規劃複雜情度，令所需時間更長，中間包括項目建築規模、佈局、選址、設計、外觀、美化環境等其他因素，雖然英國近年簡化及放寬棕土開發程序及下放權力令地方政府可以直接介入規劃，但進度仍比較緩慢，最直接的例子是李嘉誠在倫敦2005年以1億英鎊購入倫敦地段，直到 2020年先獲批興建，歷時15年，所以居住House比較多，其實同英國政策導向因素影響比較多。

但是滿足於現時的數字，其實很難幫助去做分析及判斷，所以我們需要再進行細分，先可以找到投資機會。我們配合需求面(交易)去觀察。 跟據英國土地註冊處（HMLR）統計，2019年英國二手成交綜數有大約83萬綜, House (包括Detached /Semi Detached)約有69萬綜佔整體成交83%,而apartmen佔14萬綜即佔17%。您會發現House與apartmen與買賣數字同供應之間是相約8:2這個比例。但我們再細分Apartment，首先我們將Apartment的14萬綜交易中，以房間數目進行細分，你會發現有趣的情況 ，1-2房成交有2.8萬綜, 而3房或以上單位, 約有11萬綜，即是3房或以上，在apartment二手成交佔近8成。

但重點是，3房供應，一直不是發展商主要類型，發展商規劃一個新項目時，傾向提供較多Studio 或者一房單位，因為呎價一般比三房最高超 20%以上。所以你細心觀察過去新樓盤開售，三房供應非常少一般不會超過10%。如果我們粗略整合(供應、交易）數字，你會發現，House供需比1：1是一個相對均衡狀態，而三房或以上Apartment是6.8:1，即是1個供應6.8個需求,對比一至兩房5.2:1, 明顯三房Apartment需求比其他比較是最高。

三房Apartment擁有比較大需求，與英國過去房屋供應結構，息息相關。過去英國在80年代之前房屋一直由政府提供，而戴卓爾夫人上台後，房屋供應由市場主導，政府退場，供應亦開始減少。所以現時居住中的物業，有74%是1980年前建成，即是有超過7成以上的物業樓齡超過40年或以上，樓齡增加最直接出現是物業出現老化現象，對比有管理及維修的apartmen，無疑增加了吸引力，另一方面，英國出生率一直降低，而每戶人口由1980年平均每戶5人跌至2020年2.3人，亦直接影響，用家對房間數目的需求。結合種種因素，所以出現3房公寓供需不平衡的現象。

當然上面的分析只是粗略宏觀框架，要落實評估自己購買物業，是要配合了解物業所處區域、人口結構及交通配套等因素，如果你有想我們分析的物業、地區，歡迎聯絡我們。

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