【日本樓投資注意事項】買日本樓5大注意事宜

很多人投資日本物業投資，主要看準日本樓高回報。其實投資日本物業其實並不難，但有些要點您一定要注意，讀完這篇文章，將會了解到投資日本樓不應只看收益率。試列出了以下５個條件，即使回報高也不應購買的日本物業。

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日本租賃權物產，很難賣！

租賃權是通過支付土地租金來出租他人使用土地的權利。可以購買和擁有建築物，但土地只能租用的。由於土地租賃權為地主
擁有，因此將按月收取土地費用。此外，續簽土地租賃合同時會收取費用。

此外，租賃権物業是很難出售。首先在出售時，必須徵得土地所有者的轉讓同意，將收取更名費（轉讓費）。而且由於租賃權物業無法貸款，因此想購買該物業的人必須用自己資金購入。除非將售價降低到賣家能用自有資金購買的程度，否則很難找到
購買者｡

但是，租賃権物業也不全是缺點，進行地産投資時把所有可能性一起記住比較好。第一個原因是售價低。由於土地不是擁有權而是租賃權，所以它相比擁有權的財產便宜，對於「盡可能想要便宜」的想法的人來說這不是個很好的優點嗎。

另一個好處是，較低價格將提高回報率。租賃権財產與金融機構不太兼容，缺點是難以貸款，但對於正在考慮現金購入物業的
人來說也是值得考慮。

第二個原因是可以抑制固定資產稅和房地產購置稅。因為擁有土地是地主，而所有者只是租用土地，不必為土地支付固定資產稅。固定資產稅會對的餘額產生重大影響，因此不必繳納土地的固定資產稅會是一項優點。尤其是在位置優越的舊物業的情況下，原本固定資產稅是針對土地的，因此在租賃土地的情況下，可以節省大部分固定資產稅。

第三個優點是可能得到大幅的折舊。就是說，因為在土地租賃權的情況下，土地與售價之比率通常很小。比方說：按路線價值圖，土地租賃權的價值，是原來所有權的60％至70％。這意味著，在租賃土地的情況下，與原來擁有的土地相比，它佔售價的一小部分。

日本難以貸款！根據舊抗震標準建造的物業

1981年6月對抗地震基準進行了重大修訂，之前的基準被稱為舊抗地震基準，之後的基準被稱為新抗地震基準。按舊抗震基準建造的房屋，在出售時提供不能貸款。雖然並不是一定辦不到，即使做利率也將很高，令買家會大大減少。此外，舊抗震標準是1981年6月之前建造的物業，因此由於購買價格低，因此收益較高。即使看起來不錯，也要考慮抗震性和耐久性。出售和租戶也擔心。舊抗震性能很難貸款，是因為擔心抗震性和耐久性，但並非所有的物業都不好。

首先即使是舊式抗震結構，也有很多管理得好的物業。不一定説舊式抗震結構就資産値低，同様地耐震性能也是相同。在舊耐震的物業，也存在耐震補強工事的大厦。耐震補強工事是改善整座大厦的地震性能的構造。相對等同新耐震物業的耐震性，並且價格較低。因此可以購買與標準相當的物業可能是一個優勢。

需要費用和精力！物業管理不善

看起來真的很舊的房屋有什麼樣的印象？不難想像，從入住者角度來看僅限於較低收入人仕入住。

舊物業與空置風險直接相關，高風險。管理狀態會反映在回報率上。但是，有沒有管理保養準備金等是準確的情報。請不要忽略物業“管理狀態”。例如，一棟獨立式住宅和公寓會有差異。這些物業的所有者擁有全部管理權，即使購買破舊的物業修理，出租以賺取利潤，也是一種投資策略。實際上，如果查看有關房地產投資的書籍，有些用那種方法迅速擴大資產房東，舉辦研討會等故事，因此這並非完全沒用。

另一方面，大厦業主不是同一人的情況，採取這種策略非常困難的。這是因為，在這種大厦的情況下，管理協會和管理公司基本上是對整個建築物進行管理和維修，因此所有者無法自己維修。當然，通常管理主席是由投票産生的，大厦的管理（包括更換管理公司）會影響整個建築物的資產價值。將這些都視為一項投資的話，可能花費大量金錢和時間才能獲得回報。

日本樓“高回報”陷阱！物業的管理和維修費用儲備過高

注意，管理費和保養費過高的物業，其售價可能較低，而收益似乎更高。根據單位總數和規模判斷適當的管理費和保養費，但例如，單位總數為20個和18 ㎡，管理費和保養費的總計為20,000日元這顯然很高。最高價格為15,000日元左右。管理費太高，則必須在銷售時降低價格，所以最好不要選擇。例如可以想像一下該物業的保養費儲備金太少的話。保養儲備金不足，則有一天向整體籌集儲備金。這不僅會增加每月付款額，還會使銷售變得更加困難。

特別是在新建的情況下，最初物業價格不可避免地會提高，通常最初固定管理費和保養儲備金的情況較少。原意是好的，但是如果儲備金太低，則可能無法進行10至20年大規模維修工作，物業的資產價值可能會大大下降。