近來，一批投資者湧至越南樓市，期待人口結構相對年輕、正在承接產業轉移的越南。在越南，儘管房地產法規已經陸續放寬，讓非越南國籍的外國投資者也能安心買樓，但作為一名外國投資者，要找到好的選擇仍具有一定的挑戰性。因此，許多投資者對越南房地產投資持觀望態度。本文將分享越南房地產資訊，希望能夠幫助有興趣在越南買樓的投資者了解越南物業市場。
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港人可以在越南買樓嗎？
從2015年7月起，越南政府引進了越南居住樓法條，積極鼓勵外國人在越買房，對外國人開放了房地產市場。但是和許多東南亞國家一樣，外國人在越南無法完全地擁有土地。越南土地的擁有權由政府管轄，歸越南人民所有。如果外國人與越南公民結婚，便可享受與越南公民相同的土地所有權。根據越南國家土地法的規定，外國人及外國企業可以以「租賃土地」的形式使用土地。外國人購買房子的最長租用期為50年，在某些特定情況下更可達70年。外國投資者通常直接在一級市場上的發展商購買房地產，或者從先前在的外國人業主手上購買。
越南買樓程序
越南買樓流程與其他東南亞國家類似，唯有兩點不同要注意，在買家選中心儀單位後：一，建議先找一個懂越南文的專業人士替買家看清越南買樓文件；二，在一開始時需要先預付一筆購買越南樓資金。接下來會詳細講解越南買樓步驟，助買家成為越南樓業主。
1.物色心儀物業：常用越南房產交易網站
越南房地產市場的投資環境可以說是千變萬化，許多房地產法規、投資流程、區域發展都有可能有著重大的更新。因此作為海外房產投資者，需要更密切地關注越南房地產市場的最新資訊。以下是越南房地產市場上比較著名的地產交易平台網站：
∎ Bat Dong San：提供了英語和越南語兩種語言，版面資訊亦相對專業。在越南房地產交易平台方面，亦是其中一個最有名的平台。除了房地產資訊外，在建築、室內外裝修、法律問題和風水方面亦有建議。
∎ Mua Ban Nha Dat：活躍度最高，可快速地取得市場最新動態以及相關的房地產項目的有關資料。缺點是他們不提供英文版面，用戶需自行翻譯。
∎ Do T hi：提供越南最新最準確的市場資訊。它更加每天更新房地產相新聞和項目，讓訪客能取得全面而且豐富的最新動態。
∎ Nha Dat 24h：提供VIP促銷活動，也提供廣告及最新市場新聞給用戶。
投資者也可以找專業的越南地產經紀來協助物色心儀的越南物業，普通經紀的佣金通常為物業總價格的1-1.5%。同時記得留意，越南是外匯管制國家，如果想在越南資金自由出入，那就必須要有一個當地銀行的帳戶，並且遵守越南當地外匯的規定。
2.聘用越南房地產律師（非必要）
若投資者已鎖定心儀越南物業，在進行交易前，諮詢當地律師是一個相對比較保險的做法，因為當地的買賣物業法律文件認證及法律程序跟買香港樓不同。此外，向信譽較好的開發商購買也可大大滅低風險。
3.預定越南物業：認籌，訂金及按金
在越南置業前，需要先繳一筆認籌金給開發商，才能擁有抽籤權或是購買權。在一般情況下，認籌金會是5000萬越南盾至1億越南盾之間（約17,000至33,300港幣）。該金額在交易前可隨時退還；但是在決定購買該物業後，預訂金額將轉換為按金，且不予退還。
4.支付首期並簽署訂金合同
在支付了按金後的14天內，便到支付物業首期的過程。支付首期後，即代表已同意進入「訂金合約書」，而該款項將無法轉讓。與賣家在簽訂合同前要有共識，制定付款時間表，然後按照合同條款中的規定分期付款。
合約有時是以越南文或英文寫下，但越南文的合約比英文的合約權利要大，請先確定讓律師檢查過越南文的合約以確認沒有任何問題或隱藏的附加條款。接下來每期應付成數依建商規定。
5.單位交接
越南買樓程序已接近完成，項目如果已完成就會進入交接階段。發展商會通知付款，並支付10%的VAT增值稅(會分攤至各期款內)、以及支付相當於購買價值的 2% 的維護費。此外，還需支付樓宇一年的管理和營運費及註冊費用。
6.簽訂買賣協議（SPA）、準備房產證及最後付款
進行至此，越南買樓手續只剩最後一步。確認外國所有權後，應該制定並執行買賣協議（SPA），以便日後轉讓。當所有文件都辦妥後，支付了越南樓價尾款及收樓後您很快就會收到一本粉紅色的房產證（通常被稱作「粉紅皮書」）。收到粉紅皮書後的14天內需支付最後一筆款項，可以使用銷售與購買協議 (SPA) 證明已購買了該物業。
越南二手樓買賣流程
越南產權限制規定，外國人如果想購買二手樓，只能向外國業主購買；如果想賣二手樓，便可以賣給當地人和外國人。
- 價格協商
買賣雙方透過電子書信進行價格協商，並由仲介居中協助斡旋至確認價格。
- 確定價格
當雙方確立好價格後，買方將會收到完整的簽約需求文件。
- 簽署定金協議
買方同意並簽署『定金協議』。
- 提交公證
根據『定金協議』，買方將需預先支付5%的總金額給賣方。再確認定金交付後，買方須給賣方2-4個星期，用以準備開發商提供的物產轉移確認函,並提交至公證處。
- 公證轉移
公證時，買賣雙方皆須到場，買方於此時轉移90%的總金額並於公證處準備的轉移確認函上簽字。當賣方確認收到款項後，賣方須將原始的『不動產買賣合約書』移交給買方。
- 確認交屋
當公證結束後，買方須給賣方及開發商2-4個星期的作業處理期。賣方於此段期間需將2%的個人交易所得稅付清。
開發商則需要將『不動產買賣合約書』或『長期租賃合約』的契約人更改為買方名下，並製作合約確認函供買方留存，當買方收到開發商合約確認函後，便可將剩餘的5%總金額轉移，交屋自此完成。
越南買樓相關費用
在越南買樓，除了稅項以外，還會衍生到一些相關的買樓費用，例如公證人費、註冊費、經紀費等。如果不熟悉當地法律並想減輕風險的投資者，需要聘用當地律師辦理買賣手續，當中亦會涉及到律師費。另外一項值得留意的是，除了物業的管理費外，所有授權書亦有最低管理費。
一. 首期
大部份的地區的樓房首期為三成，越南也不例外，首期通常為金額的30%。當中也有例外，例如不同銀行亦可能會提出不同的優惠給投資者。所以投資者最好時刻留意各大銀行的最新消息和優惠。如果投資者跟越南人結婚，首期金額更可減至20%，貸款期限可長達15年。
二. 按揭
海外投資者必需符合以下任一條件才能進行按揭：1. 身份為越僑；2. 擁有居留卡；3. 與越南配偶結婚。當地銀行抵押貸款額最高為房屋價值的70%，貸款期限可長達25年。每年固定利率為8%左右。此外，貸款者需要提供有能力負擔抵押貸款的證明。
三. 稅項
越南政府會向房產買賣者徵收不同的稅項，包括增值稅(VAT)、所有權登記稅、個人所得稅（轉售）、個人所得稅（用於租金收入）及營業執照稅。
增值稅（VAT）
如果投資者在一級市場購買公寓單元，新買家必須支付10%的增值稅。增值稅乘以購買價格，由本地和外國買家支付。在購買時繳納此稅款。
維護費/償債基金
買方還將支付2%的維護費，該費用用於較大的建築物和公共區域，以保持開發的質量標準。該稅款也在購買時支付。
註冊費用
註冊費為0.5%，乘以房產價值。它由買方支付，類似於其他國家使用的印花稅，是在購買時支付的。
租金所得稅
如果外國業主將物業出租給租戶來賺取個人收入，業主需繳納5%的增值稅和5%的個人所得稅。因此，10%的總稅率適用於您的租金收入。在持有房產時繳納稅款。
資產增值稅
即使理論上不存在資本利得稅，外國投資者在出售房產時也需要繳納2%的個人所得稅。出售房產時繳納稅款。
土地稅
外國人一般不用繳納土地稅。該稅用於非農用地，稅率為0.03%至0.15%。要計算稅收，使用土地面積和每平方米的規定價格。
大部份海外投資者於越南買樓都是收租投資用途，無論是在河內買樓，還是在胡志明市買樓，都要留意一切的相關費用。但亦要注意在銀行匯款時，可能會被收取額外的手續費。
越南買樓投資注意事項
在越南，自2015年開始讓外國人自由購買房地產以來，每年都吸引著大量外國資金投入越南的房地產市場。但越南房地產投資並非完全無風險，越南屬於發展中國家，法律規範與嚴謹的程度並無法跟新加坡、台灣、香港等做比較，因此在投資過程需要認真甄別，盡量尋求專業人士協助。
有無房產證、合約是買賣合約(SPA)還是長期租賃合約(LTL)
越南市場中，有許多銷售給外國人的公寓單位，是買方跟建商簽50年長期租賃合約(LTL)，此長期租約無法拿到房產證，未來是以轉售此租賃合約給外國人為主，或是直接賣給本地越南人，許多仲介聲稱只要找有實力的建商，也能投資此類單位，需要注意的風險就是物件的流通性與建商的財務穩定性。
還有另一種就是建商超賣，一開始聲稱是外國人名額，但是一直無法簽訂買賣合約(SPA)，而後買家付費到一定成數時，才通知買家此單位無法簽訂SPA合約，也就是無法擁有房產證。
額外加價
越南買房需要加價的情況有兩種：
第一種是在某些地點較好的熱門建案，因為外國房源供不應求，甚至需要抽籤的情況，如果沒抽到購買權，抽完籤的當下就需要加價跟其他買家購買紅單。
第二種是有大型一級代理商直接包下所有外國名額房源，並且加上更多的利潤再放貨到市場上來賣。
房屋總價折扣
依據建案的各項優缺點，以及建商操作模式，建商會提供不同形式的折扣方案，例如一次付清可以折多少%數，或是在某個期限內購買可以得到多少折扣。
