【德國】買樓方法，流程，相關費用，稅務，注意事項

近年來，越來越多香港投資者開始購買德國住宅物業房產，作為長線投資或為移民作準備。德國的所有大型城市都在進行新一輪改革发展，對想在歐洲得到長期穩固收益或尋求立足點的投資者們來說，德國是不二之選。柏林現在是科技界的耀眼新星，有Uber，SoundCloud和Twitter的辦事處，隨之匯集了許多人才。此外，法蘭克福不僅是歐洲央行總部，更已成為重要的歐洲金融中心。外國投資者在德國購買房地產不會受到任何限制，對於海外買家投資房產的限制或額外稅費也很少。在購買房地產時，買方能夠得到房屋產權以及整塊土地的所有權。而且在德國買樓與香港最大區別是首期要求低，只要和銀行證明有固定職業與收入，信譽背景良好，甚至可以申請零首期買樓，具體由銀行自行決定批出多少貸款額度。

德国的土地登记册

土地登記冊上登記了每塊土地的法律狀態。它列出了土地現在和過去的所有人，以及任何第三人在土地上享有的權利，如財產負擔(encumbrances)、地役權、抵押權和土地債務(land charges)。土地登記冊上記載的內容具有公信力，被推定為真實正確。

購買流程

一、房產選擇和預定

海外投資者可以與其房產代理選擇房產：

預定房產，預定需要護照首頁影本、家庭住址、電話、郵箱資訊。預定通過開發商或賣家確認後，通常3個工作日需要交定金根據不同開發商和專案而定。

二、授權律師

如果買家不會德語，或者德語不夠好，是需要授權給律師的。律師是為買家服務，看合同，解釋合同以及整個購房流程的協助和監督。

三、擬定購房合同草本

在德國購房過程是嚴謹而透明的，整個購房流程協力廠商監管（公證處）的制度。房產代理通知公證處準備購房合同草本以及相關檔，公證處會郵件發給買方或者買家律師。

四、貸款申請

中國的收入也可以在德國銀行抵押貸款，通常根據專案不同可以貸款50%-70%。在德國的工資和交稅可以貸款可以高達100%。貸款不需額外支付費用。外國工資貸款所需材料：工資證明；30%-50%資產證明。房產材料由代理和賣家提供。

五、公證簽訂購房合同

貸款審批時間大約3至4周，如果是二手房還需協力廠商評估。簽訂貸款合同後即可以簽購房合同了。公證後4到6周內，公證處會郵件並且郵寄給買方公證簽字的正式購房合同。也可以提供電子版本以便保存。

六、土地產權登記變更

買家和賣家在公證處簽訂完購房合同之後，公證處會將房產材料交給土地局，土地局會先將此房產做土地轉讓臨時登記。買方將100%全部房款付清之後，土地局會將此房產做正式土地登記。登記完成之後，買方會收到房產簿。

七、房款以及其他費用繳付

如果購買的房產是期房，是按照建造工期付款的。一般分為7步。

– 第一筆房款為房價30%，公證後6-8周支付。

– 第二筆房款為房價的28%，整個專案的基礎框架結構完工之後支付。

– 第三筆為房價的12.6%，屋頂，排水系統，窗戶等安裝完成之後支付。

– 第四筆為房價的10.5%，供暖系統，衛浴系統，電路安裝，內部牆面粉刷完成之後支付。

– 第五筆為房價的7%，地板鋪設，衛生間瓷磚鋪設，裝飾外觀完成之後支付。

– 第六筆為房價的8.4%，房屋入住準備完成之後支付。

– 第七筆為房價的3.5%，在收尾工作完成之後支付。（根據專案不同合同上也會明確指出）

八、驗收交房

購買期房一般在最後一筆房款繳納之前，開發商會通知買方去驗收物業。如果買方發現房子有瑕疵，即刻告知開發商，修繕之後再次驗收。如果完美，買方支付完最後一筆房款之後，開發商即交鑰匙。德國的房產都是精裝修。新房均有5年保質期。

購買德國物業涉及的稅費

通過專業的中介來購房，整個過程會相對簡單而高效。在購房過程中最主要的支出包括：

費用/稅費		費率
購買時需繳納稅金	公證費（Notary fees）	約為房費2%
	房地產中介代理費	房價的3-6％
	不動產購置稅	根據各州情況有所不同，最低3.5%，最高7%。
擁有產權時的稅金	物業稅指數	適用於多戶住宅以及個人占有公寓房，約為0.35
	租金收入稅	在德國所有的收入都要報稅，租金收入需要繳納的稅費需要依據報稅人收入情況，結合房產折舊、貸款、土地稅、物業管理費等進行計算減免，通常不會非常高，幾十歐到幾百歐不等。
	土地稅	與收入無關，標準由地方制定，並由城鎮自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關。稅率3‰至10‰間
出售時需繳納稅金	若轉賣價低於原購價格，則房主不需要繳納所得稅。以私人名義購置的房產，並使用10年以上，則轉賣時不需要繳納盈利稅。若10年內轉賣房產，則須根據轉賣營利所得繳納稅款。稅款根據買主的收入而定。差價盈利稅約15%。如果5年內賣出3套及以上房產的，要對獲利部分征收25%的資本利得稅；如果將購置的房產用於出租，依據房租收入需征收25%資本利得稅
其他稅費	增值稅	房價的19％
	土地轉讓稅（Land Transfer Tax）	具體取決於德國的各州的規定，範圍為5-6.5％，通常按6％估算
	個人所得稅（非歐盟居民）	最少15％，非德國公民稅率為25％。每季一繳，並基於個人的前一年納稅申報
	資本利得稅	若持房產短於10年，資本增值的收益部份被重新投入房產中；若擁有房產的時間超過10年，無需繳納資本利得稅。稅率區間與個人所得稅相同。
	遺產稅	每個財產繼承人都有權獲得免稅額，例如配偶的免稅額是50萬歐元，子女則為40萬歐元。只有當免稅額用盡時，財產剩余價值會按照不同稅率征稅。對於配偶和子女，稅率為7％-30％，具體取決於資產數額；對於其他親屬，如兄弟姐妹，免稅額只有2萬歐元，而且稅率高達15％-43％。

海外投資者如何申請德國按揭

第一步：尋找適合的貸款計劃

投資者簽署了德國物業的買賣合約之後，便可申請當地貸款，但在尋找合適的貸款計劃時需注意不同銀行/金融機構的利率。

了解德國貸款限制 – 德國會參考樓價未來的升值潛力，設置「按揭成數」 (MLV) 限制。德國銀行進行審批按揭時持謹慎態度，銀行所估樓價普遍比市價低，按物業價值及固定收入評估，最多可批70%按揭。
固定或浮動利率？ 德國固定或浮動利率按揭可自主選擇，不同貸款人利率不同。
提供收入證明 – 如果已提前了解，投資者可預先準備相關文件，避免延誤。尤其是經常不能提供入息證明的自僱人士。

第二步：選擇貸款人

海外投資者可預先找好可按揭銀行，但海外置業者未必可享用最優惠利率，因為有專門貸款計劃。專業的地產代理可替投資者簡化貸款申請流程，協助找出最合適的方案。

第三步：提交文件給地產代理

地產代理會根據貸款人所提要求，提示投資者在甚麼時候提交什麼文件，通常是身分證明文件，包括護照和兩年住址證明。

至於個人財務狀況，投資者需提供入息證明，並且填寫一份個人申報表；自僱人士通常需提供近兩年的資產負債表及上一年度報稅單。此外亦需要提供證明有能力支付貸款的文件（銀行月結單的形式）。

還需要提供其他物業的資料，例如地點、面積和預計完工日。

第四步：獲取一份 SCHUFA 報告

一般而言，貸款人會要求借貸人提供Schufa 報告（按信用風險評級得分），Schufa 是德國的貸款和信貸數據儲存庫，此報告是貸款審核的一部分。但是海外買家有德國信貸紀錄的情況很少見，地產代理一般會清楚知道申請所需信貸紀錄證明文件以核實貸款能力。若投資者所在國家沒有信貸評級機構，例如阿聯酋，亦可提交銀行的貸款月結單及銀行紀錄。