【德國樓投資基礎】德國物業的持有成本,房產稅,物業費,所得稅

持有成本指在擁有單位所有權的期間業主的各項支出，針對不同的行為有不同的開支，如單位出租時就會有收入稅金，如果是海外業主很有可能會僱用租務公司服務所以有租務管理的支出。以下會分成兩部分去解釋，分為必須的支出成本，另一部分是各項其他行為的支出成本。

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必須的支出

房產稅Grundsteuer

房產稅屬地方稅，每年都要向物業所屬地區政府繳交，類似香港的地租。稅率由地方政府訂立，計算方法是由德國評估法規定的方式得出物業的評估值，再以評估值剩以地方稅率，住宅地方稅率普通介於0.26%-1%之間。住宅、商廈、工廠等不同用途有不同的計法。每年由地方政府發出通知，而業主可按季度繳交。

物業費

物業費包括了大廈的各種消費、大廈的維修儲備金及管理費三種，如果出租時合約定明租客繳交的是「暖租」則由租客支付大廈的各種消費。大廈的各種消費者指垃圾處理、電費、水費、排污費，鏟雪費這些日常的費用。而維修儲備金則是整體大廈的維修基金，由所有業主在平時每月合資，待大廈公共部分有需要維修時再由基金支付。最後大廈的管理費則是大樓的物業管理公司的服務費。當然如果持有的是獨立屋這類的物業就不會衍生管理費及維修儲備金等費用，但處理日常生活的排污，水、電、暖氣等事宜都會有費用支出，這些都是物業費，所以物業費是持有德國物業無可避免的支出成本。

匯款手績費

不論是德國當地的業主還是海外業主，在支付以上各種費用時都會使用到銀行的服務所以會產生匯款手續費，不過海外業主在此項有更明顯的支出本，因為可能牽涉到跨國轉帳。

以下是其他情況下的支出成本

出租的所得稅

如果持有的德國物業出租而賺取的租金淨收入超過9744歐羅，業主要繳交所得稅。稅率由淨收入的14%-45%不等，行累進制稅階。而且無論是否德國居民，只要有德國境內產生的收入都應繳交所得稅。所以即使以海外業主持有德國物業，租金收入也要報稅。但請注意，所得稅是以租金淨收入計算的，所以在計算時應先減去各種支出，如物業費，租管費等。

所得稅的團結附加費

團結附加費為5.5%，原先目標為支付前東德政府的養老金以平衡東西德的發展。後來演變成全德國的稅務，適用於所得稅、資本收益和公司稅。

租務管理公司的租管費

因德國國土面積廣闊且國際城市眾多，所以很多的業主持有其他城市的物業，管理變得麻煩，因為衍生租務管理公司，由業主委託租管公司處理日常租務的大小事宜。而海外業主更是無可避免，所以租管公司的服務費亦是持有時的支出成本。普遍的租務管理費以單位是否正在出租以分別收取，大約每月15-30歐元不等，視物業位置、面積、用途而單獨計算。