【德國樓投資基礎】德國樓出租時的稅務,房產稅,所得稅及繳交方式

無論業主是否德國的稅務居民或是擁有歐盟護照，只要在德國境內持有任何土地都需要向德國政府繳稅，不論是否將物業出租。本文會與大家分享持有德國物業的稅務，主要分為兩種，一種是房產稅，另一種是入稅，以下會分別說明。

房產稅Grundsteuer

房產稅屬德國的地方稅，由市政府對房地產徵收的稅項。意義類代土地稅，由德國法律財產稅法 (Grundsteuergesetz, GrStG)賦予權利，每年都要向物業所屬的地方政府繳交。是德國地方政府最重要的收入。地區的稅務機關(Finanzamt)確定每個地區的金額，並由市政當局於每年 1 月 1 日徵收。無論業主持有的物業是否出租都需繳交。但是如果因為不可預料的意外如火災水災等因素可申請豁免。但德國政府亦允許業主將此稅金轉嫁到租客，如果業主以低於市場平均50%的租金將物業出租，可以在房產稅上獲得25%的豁免。

房產稅稅率

房產稅的稅率由地方政府定立，地方政府對每一物業都會有其單獨的評估值，計算房產稅時會以估算的評估值乘以當地稅率（通常介於 0.26% 和 1% 之間），稅務機關是根據德國評估法 (Bewertungsgesetz) 確定，並以此計算出應繳稅金。

繳交方式

房產稅每季度於每年 2 月 15 日、5 月 15 日、8 月 15 日和 11 月 15 日向地方的稅務局繳納。當中如不超過 15 歐元的金額必須在每年的 8 月 15 日全額支付。如果不超過 30 歐元，則可在 2 月 15 日和 8 月 15 日分成兩次付款。

租金收入 -所得稅(Lohnsteuer)

在德國的租金收入是以所得稅形式徵收，如個人持有則合併到個人整體所得計算，所以在計算時應參照個人所得稅率。而且無論是否德國居民，只要有德國境內產生的收入都應繳交所得稅。所以即使以海外業主持有德國物業，出租的租金都應該繳交個人所得稅。而德國的所得稅行累進稅制，稅率可參考下表：

稅率

應課稅收入	稅率
少於9,744歐羅	0%
9,744歐羅 – 57,918歐羅之間	14%-42%
57,918歐羅 – 274,612歐羅之間	42%
高於 274,612歐羅	45%

可扣稅開支

德國業主的非自住物業可在計算所得稅時扣減租務相關開支，例如向銀行申請buy-to-let按揭而產生的利息，大廈的管理費用、房屋價值的折舊等等，只是有合理且符合邏輯的理由即可。如招租時的廣告費、出租的律師費、中介費等都可以是合理的扣稅理由。

團結附加費(Solidaritätzuschlag)

通常簡稱為(Soli)，這種 5.5% 的稅收補充適用於所得稅、資本收益和公司稅。最初於 1991 年推出，用於支付德國統一的費用，例如支付前東德政府的養老金和債務。當年東西德合併時，為了平衡東德與西德的發展，所以從（原）西德人的所得收入內新增這個稅目，幫助（原）東德建設。但到今日德國全國境內都要收取。