三分鐘了解日本樓買賣流程詳解
日本買賣物業有清晰流程及制度，現時已經不需要親身到日本進行簽約。與很多國家以律師為主導不同，日本流程主要是由宅建主任進行，宅建主任是由根據國家資格考核去確定，職責是根據房屋法律規定，去協助及保護購買者購買過程的利益，所以我們會形容宅建主任是房地產交易的專家。而買賣物業可以分成四個階段：
提出購買申請書(排隊申請)
當決定購買的單位後，需要填寫「購買申請書」(日文稱: 購入意向表明書/買付証明書)，遞交給賣方議價。賣方會以先到先得(排隊)的方式去决定是否接受出價，而不是以價高者得形式。一般所需資料為：
中文姓名，中文地址，以及出價。一般情况下，議價空間大概是單位價格的5%；有些質素比較好的單位是不能議價。
而優先排隊會有一定的優勢，假如你是第一位申請者，那你的出價是優先被選擇的，像是你出600萬日元，第二名申請者出620萬日元，在此種情況，業主會先佢你查詢，即代表你擁有優先權。
註：「買付証明書」的有效期一般是1-4星期不等。
確認大廈及租約文件
在排隊成功後，需要仔細檢查有關大廈文件，首先是「租約」，第二是大廈的調查報告。一般來說，日本的租客都會有「保證人」或者「保證會社」。兩者是不一樣的，保證人是自然人，以防萬一租客在無法付款租金時，將由另一負責人。而保證會社則有如保險，是租客自願選購。作用是在租客無法負擔租金時「保證會社」幫忙付款。
而「調查報告」主要由管理公司發出，主要列明大廈管理情況，例如：會否有任何事故事件、大廈的管理情況、紀錄過去維修、大廈的修繕金的儲備情況等。前三者都容易理解，最後的修繕金可視作維修基金，是每個月每位業主都要支付的。用作大廈公共空間的維修款項，如果修繕金儲備不足，那下一次有維修需要付款時就有可能要業主們供款。在確保租約及調查報告都沒問題的情況下進入買賣程序。
總結：先看租約及調查報告
準備契約文件、簽署及支付訂金
當買賣雙方同意價格後，日本中介公司將會準備買賣合約(日文稱：売買契約書)和重要事項説明書，並議定簽約日期。
同時，買家需要準備物業的10%作為訂金 (日文稱: 手付金)。注意物業匯款一般是匯到中介公司的帳戶上，而不是直接匯到賣家。
註：重要事項説明書會列出所有關於物業的重要項目，包括：土地登記，運用和限制，耐震基準，單位設備，賣方和租客身份等。
簽署契約方式
A) 授權代簽
不能親身到日本簽約，可以填寫和簽署委任書授權(日本宅地建物取引士)代簽。另外，在正式簽約前，宅建主任有義務向買家清楚講述「重要事項說明書」，詳細解釋：業權、大廈情況，是否處於海嘯、地積水等危險區域以及相關條例，買賣契約。買家遇上任何問題應該即時查詢。然後簽署合約，委任書，提交身份證副本及聲明書。
B) 親身前往日本簽約
在簽約當日，客戶需要帶齊所有文件進行簽約手續。
簽約當日，客戶需要繳付10%訂金給賣方。
決算交屋和辦理產權登記手續
在交屋當日(即算日)、當賣方確認收妥剩餘款項後，客戶就可以取得鑰匙，手續便完成，買家便正式成為新業主。
同時，司法書士會在交屋當日進行產權資料登記。一般情況下，會在一個月内把產權登記，登記後獲得「不動產権利証明書」，而重要事項通知書和買賣契約會等文件，將寄回新業主手中。
總結：付清尾款，決算日正式轉名過戶，之後收到權利證明書千萬要保管好。
海外買家所需準備文件
雕刻圖章
授權委任書 x 2份
地址證明書和圖章宣誓文件 x 2份(香港為「聲明書」，注意必須為3個月有效期內)
戸籍謄本(台灣適用 中文原版與日文翻譯版各一份)
身份証副本
護照副本
