日本調整十年期國債利率交易距間 , 最多人關心是對日圓的影響,但是隨之而來,日本房貸利率亦開始上升。由一月開始,5間主銀行啟動房貸款利率調高,由0.26至 0.3%不等,而由政府支持的日本住房金融局,提供優惠抵押貸款計劃,35 年期固定利率亦上升至 1.65% ,相比之下,去年 12 月為 1.33%。處於多年低利率環境,市場開始關注,房貸利率增加,會否對樓價帶來衝擊。
個人認為,房貸利率增加對樓價影響有限,原因有兩點。首先,固定利率雖然增加,但由1.33% 升至1.65%只增加0.32%,如果以價值5000萬日元物業計算,每月供款增加 8000日圓(大約是 400港元左右), 大均是日本人平均月薪的 2%,影響是非常微。
第二 在日本銀行固定利率,在不同地區,利率存在差距,例如:青森縣利率為 1.41% ,而東京為 1.1%。所以作為標竿地區,利率壓力相對更低。
所以現時日本利率水平,仍然難以影響樓價。反之,值得注意,日本央行調高十年期國債利率上限距間的舉動,背後的原因,卻值得深思。
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作為最後財政寬鬆的國家,面對全球加息及通脹的環境,日本政策目標已經不再是2%通脹,相反,日本開始面對高通漲的壓力,去年12月日本整體CPI已經高達4% ,創1981年新高(全年為 2.3%),,而受物價影響,日本工資出現上行壓力,最近多間日本公司,開始調整來年財政年度工資,例如:Uniqlo日本員工將於2023年3月平均加薪 10%最高的加薪達四成。
其他加薪企業:
三得利 6%(預計)
Huis Ten Bosch(主題公園) 6%
スノーピーク * Snow Peak 10%
而日本央行行長黑田東彥,2022 年 12 月 26 日出席商會活動,發表講話以”實現伴隨工資增長的物價穩定目標的持續穩定實現”作為題目。
指出:
“基本的に、賃金の上昇率は徐々に高まっていくと考えています。”
基本上,我認為工資增長率會逐漸增加。
“日本銀行は、賃金の上昇を伴う形での「物価安定の目標」の持続的・安定的な実現を目指しています。”
而央行的目標是在工資增長的同時,以可持續和穩定的方式實現物價穩定目標。
由此可見,工資上脹已經成為預期,其次,工資上脹如果不能恰當處理,通脹有機會再一次升溫。但通脹持續對日本樓價有價有什麼影響,從 2007年CPI 與日本地價進行對比, 可以看到CPI上升對日本樓價傾向正面。總括而言,現時日本利率上升,對樓市影響其實輕微,相反,工資上脹會否接力推動通脹,樓價及租金有機會溫和上脹,黑田東彥將於今年三月正式離任,市場預計現時貨幣政策將會作出改變,值得我們關注。
CPI 全年 | 全日本地価平均 | 東京地価平均 | |
2006年[平成18年] | 0.09% | -2.66% | 2.29% |
2007年[平成19年] | -0.05% | -0.01% | 10.49% |
2008年[平成20年] | 1.48% | 0.40% | 8.62% |
2009年[平成21年] | -0.91% | -3.90% | -7.53% |
2010年[平成22年] | -1.18% | -4.21% | -6.06% |
2011年[平成23年] | -0.01% | -3.17% | -1.93% |
2012年[平成24年] | -0.08% | -2.65% | -1.09% |
2013年[平成25年] | 0.15% | -1.82% | -0.05% |
2014年[平成26年] | 2.38% | -0.88% | 1.76% |
2015年[平成27年] | 0.98% | -0.56% | 1.94% |
2016年[平成28年] | -0.27% | -0.22% | 2.51% |
2017年[平成29年] | 0.31% | 0.06% | 2.86% |
2018年[平成30年] | 0.88% | 0.42% | 3.50% |
2019年[令和元年] | 0.67% | 0.81% | 4.17% |
2020年[令和2年] | 0.08% | 0.53% | 3.06% |
2021年[令和3年] | -0.25% | -0.45% | -0.66% |
2022年[令和4年] | 1.88% | 0.43% | 1.16% |
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