新加坡政府政策見效?專家預計未來2-3季樓價增長放緩

自去年12月中旬，新加坡政府公佈新一輪的樓市降溫措施，並且立即生效。當中多項措施針對投資為目的買樓客，最直接的就是海外投資者的額外印花稅統一從原先的20%加到30%，專家普遍認為政策將影響未來2-3季樓價的增長放緩。然而，這些政策是否可以穩定當地樓價?世界各國似乎已經曾作出過類似的嘗試。

2021年新加坡樓價增長10.6%

根據房地產機構萊坊Knight Frank和仲量聯行JLL的數據，在 2021 年新加坡的私人住宅價格上漲 10.6% 。樓價基於低利率、疫情導致的新樓有限供應以及強勁的需求使新加坡的樓價錄得強勁增長。同時按新加坡的住房及發展局的數據顯示，2021年新加坡的組屋轉售市場價格也上升了12.7%。整體升幅屬11年以來最高。

新加坡政府12月公佈降溫措施並立即生效

12月15日新加坡公佈新一輪的樓市降溫措施，包括提升印花稅率和降低信貸額度等，如外國人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅ABSD直接從20%加到30%。新加坡公民投資物業的稅款亦將增加，第一間物業繼續豁免ABSD；第二間物業的ABSD稅率則由12%調升至17%；第三間由15%增至25%。至於新加坡永久居民，第一間物業的ABSD稅率維持在5%；第二間物業由15%升至25%；第三間由15%增至30%。同時按揭的總償還債比率(TDSR)也從不可超過收入的60%收緊至不可超過收入的55%，最後亦將增加公共和私人房屋的供應量。財政部長黃循財發言「當局不希望見到海外內的投資者大舉投資房地產，導致新加坡樓價脫離經濟基本面，使用家未能上車。政府尋求房地產市場穩健和可持續發展。」

暫時成效

各機構都立即調低了新加坡2022年的樓市預測，預計在2022年新加坡的住宅價格整體漲幅為3%至5%。PropNex的經紀Trisni Djohari表示過去每個月都會收到10-12次查詢，但自12月中旬措施實施後截至1月底她只收到一次的客戶諮詢。她說道「客戶中的大多數人表示，現在他們在新加坡購買房產之前必須三思而後行」仲量聯行的研究及顧問總監王德輝（Ong Teck Hui音譯）表示，在採取降溫措施後，私人住宅市場的交易量在 12 月下半月與當月上半月相比下降了 20%，Ong預期2022年的私人住宅樓價上升2%- 4%。而新加坡萊坊研究主任Leonard Tay表示「在重新建立購房需求的基本面之前，預計成交量和價格將在 2022 年第一季度甚至是第二季度顯示出試探性。」同時亦預測自住購房者將成為來年買家的主力，但他預測2022年的私人住宅樓價上升1% – 3%。

新加坡政府非首次公佈降溫措施

早在2018年7月時，新加坡政府亦曾因樓價增長太快而公佈降溫措施。當中與今次措施大同小異，海外人士買樓時的ABSD由15%增加到20%。當時新加坡藉購買者第二套住宅的稅率由7%調升至12%；第三個及其後的住宅，稅率由10%增至15%。時自今日按新加坡的政府數據私人樓價指數已達173.6%，而2018年Q3時為149.7%。

世界各地表現

其實在2021年，世界各地多國的樓價都錄得升幅，當中又以紐西蘭，澳洲、美國等國更是名列前茅，均錄得超過15%的年度升幅。早在去年6月紐西蘭經已通過法案以增加住宅密度以提高供應，試圖穩定樓價，但紐西蘭多個城市的樓價2021全年仍大幅上升，如紐西蘭威靈頓(Wellington)上升33.5%，奧克蘭(Auckland)上升21.1%。連一些歐洲高稅率的國家如瑞士、匈牙利的樓價在2021年皆分別上升超20.3%及10.4%。

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他國例子

同時，過去多有國家曾推出類似措施，如加拿大卑詩省曾在2016年時開徵海外買家稅，最初稅率定為15%，但無礙當地樓價升幅在短暫回落後持續上升，甚至於2018年時加國政府將稅收提高至20%。而南韓的樓價自2003年12月至2021年6月期間，南韓的住宅物業價格指數由68.1升至111.3，累計升幅達63%。自2016 年年底起，南韓住宅物業價格屢創新高，再度成為公眾關注焦點。當時包括首爾首都圈 (涵蓋首爾、鄰近的京畿道及仁川)46的特定城市，市民的置業負擔明顯加重，樓價升勢遠遠拋離他們收入增長的速度。自2017年文在寅總統上任後，推出多輪的市場降溫措施，包括提高資產增值稅稅率以打擊短期投資活動，如持有物業不足1年，稅率為70%，1年-2年為60%。同時亦提高了購置稅稅率，以個人名義持有2個物業的業主適用稅率定為8%，持有3個或以上物業的業主則為12%。在新政推出後南韓全國的住宅物業指數由2017年的99.2升至2021年6月的111.3。而首爾地區的住宅物業價格指數更是由2017年的98.5上升至2021年6月的113.9。而韓國約一半的人口都居住在首爾的首都圈內。可見，單是增加購房者稅率對樓價的影響成疑，韓國與加拿大便是參考例子。