曼徹斯特 Piccadilly Central：尋找未來溢價寶藏

英國 HS2 定案後，一直是市場關注熱點。去年取消 Leeds 路線後，曼徹斯特的 Piccadilly 成為唯一北部地區高鐵站。作為北部地區的大門， Piccadilly 是否擁有投資價值？

北部地區的大門：曼徹斯特 Piccadilly

作為英國北部最繁忙火車站，Piccadilly Station 每年使用量超過 3200 萬人次，是整個北部地區的對外交通樞紐。而高鐵開設，令 Piccadilly Station 地位更為重要。

與其他交通系統不同，高鐵速度約為普通鐵路的兩至三倍。雖然比飛機慢，但票價及時間成本 (辦理登機手續和通過機場安檢等）相對較低，在93英里～559英里之間距離的行程，高鐵可以完全取代飛機和汽車等交通工具。據官方估計，HS2 令曼徹斯特與倫敦交通縮短一小時。時間縮短，對於大型企業，可有效分配各地部署*；而對於中小型企業，這將增加其進駐北部城市的誘因，令開發整個英國市場變成可能。高鐵的流動性優勢，使企業更願意在高鐵站範圍之內聚集。

從投資角度去思考，我們更重視時機，而大部份城市 (中國是特例)，在高鐵開設前，必定經過都市重建計劃，令設施可以滿足變化後的需求。而這，往往是樓價出現溢價的開始。

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曼徹斯特 Piccadilly 彷如 King’s Cross 2.0

過去在核心鐵路站周邊的重建計劃，英國有不少案例，著名例子莫過於倫敦「國王十字（ King’s Cross）」。

隨著英國第一代高鐵HS1的發展， King’s Cross 週邊在 2008 年迎來大型重建計劃，旨在將 King’s Cross 和 St. Pancras 火車站周圍廢棄的土地轉變為一個新城區，現時我們看到的如：King’s Cross Central、Coal Drops Yard 、Google 總部等，均始於該重建。

而重建計劃，為 King’s Cross 帶來明顯經濟效益。根據 UK Business Counts 數據，2007年開啟重建前，King’s Cross及其周邊地區的企業數量為3,240家，而在2019年，該區的企業數量增長到了5,035家，上升約55%。人口密度亦出現增長，根據英國國家統計局ONS的數據，King’s Cross及其周邊地區的人口數量，在2011年到2019年之間增長了約25%，同期的倫敦增長只是14%。

重建將推動企業進駐、工作機會增加、人口流入、推動樓價上升 —— King’s Cross 的樓價遵從這個規律。根據英國統計局數字，在啟動重建計劃（2008年）前後 5 年， King’s Cross 與所屬行政區 Camden 整體樓價比較，升幅相差 1 至 2 個百分點。隨著時間推演，King’s Cross 整體規劃越發完善，10年後樓價升幅大幅領先，均價每年高出21%。而 Piccadilly 正處於同一規律之中。

Piccadilly SRF 都市重建計劃

HS2 落實令 Piccadilly 周邊成為重要地區。2018年7月曼徹斯特市政府確立 Manchester Piccadilly SRF（下稱：SRF計劃)。計劃包括：

1.開設100,000平方米的商業空間，包括：高級辦公室、零售和餐飲娛樂場所。

2.創造超過10,000個新就業機會。

3.提高商業區的可持續性，包括通過提供可重建能源、開發綠色建築、推廣低碳交通等。

或者有人擔心供應過剩。但近年受疫情的影響，市場對曼徹斯特中心內新型寫字樓的需求殷切，對採光、節能、高速互聯網、智能化的安全系統等方面更為重視。Savills在 2022 年第四季的商業物業報告指出，甲級寫字樓空置率從3.9%下降至3%，平均租金也上漲至每平方英呎34.67英鎊。對比 2019 年疫情前的水平上漲了8%。這些數字，顯示出對曼徹斯特市中心高品質商業和辦公物業的需求。

在市中心將使用中的建築物進行重建非常困難，但 SRF 計劃，正可滿足積存以久市場需求。

注目轉變：從Piccadilly East 到 Piccadilly Central

高鐵效應、商業區更新、 Piccadilly Station 正滿足各項樓市利好因素。特別是現時為 Piccadilly East 的地區，在 SRF 計劃下，將改為「Piccadilly Central 」。該計劃將包括辦公室、酒店、餐飲、零售和文化場館等，預計將創造超過5,000個就業機會。而配合 Piccadilly Central 商業規劃，交通配套亦作出相應配合，在 Piccadilly 站東面將加設出入口、的士站與巴士站。需要特別留意的是，在提案中，將加設兩個新 Metrolink 站，其中一站設在 Piccadilly East 的位置，站名為「 Piccadilly Central 」，將服務 Piccadilly Central 及 Mayfield 地區。

現時是否是入場時機？

而 Piccadilly 區平均樓價為 £248,178，與 Manchester 整體平均樓價 £251,162 (根據Manchester Evening News報導) 相比， Piccadilly仍處於低水平。在 King’s Cross 經驗中可以看到，樓價在規劃陸續完成後，將會超越整體平均樓價。而 Manchester Piccadilly SRF 中， Mayfield 及Piccadilly Central 已緊鑼密鼓進行，並將於 2024年完成第一階段。所以從規劃完成度及全球加息週期完結等因素來看，2024 年或者是投資該區不錯的時機。

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