投資物業首先要選地段，但地段再好，也先要清楚城市經濟屬性，不同經濟屬性自然吸引不同人才。一個城市的定位，決定了該區的未來、潛力及可塑性，今次我哋講下英國劍橋。
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劍橋人口增長
投資劍橋，一定會想到學生公寓，因為劍橋大學名氣大到連在Google 搜尋「劍橋」，推薦關鍵字首先出現「劍橋大學」。最近英國政府最新發布的住宅空置率數據顯示，劍橋住宅空置率僅1.08%，為何會有低空置率，直覺或會認為是學生人數增加所至。但對比較具代表性的劍橋大學學生情況，2020至21年，學生總數為24,270， 而每年收生人數，過去10年一直保持在每年4300至 4600之間，大學學生人數並沒有明顯增長，相反劍橋人口在2011年至2022增長17.6%，去到145,700人，作為一直視作「大學社區」，究竟有什麼吸引力令人口流入？
新經濟社區發展
要解答這問題，首先了解經濟發展的轉向。近年全球進入知識型經濟，各國爭先開發晶片、人工智能、生物科技、雲端通訊等領域。參考美國矽谷成功，不同國家為追上世界前列，大力投入資源，開設不同類型「新經濟社區」，例如：比較熟悉有台灣晶片研發為主的「新竹科技園區」，園區有多間市佔率前列的企業，如台積電、研發科等，而近年隨晶片行業發展，新竹的樓價已經超越新北市。
英國增加知識型經濟重視
作為歐洲資本市場橋頭、學術上同時佔領先地位的英國，對知識型經濟關注不斷增加。2017年英國政府發布《 Growing the artificial intelligence industry in UK》的報告，至2035年，AI將為英國經濟增加8140億美元（約為6300億英鎊）的收入，以 2021年英國GDP計算大約佔 25% 。而英國政府宣佈預留398 億英鎊的研發預算，並計劃2027 年將總研發投資增加到 GDP 的 2.4% 。
劍橋形成「新經濟社區」
在歐洲以理工科著稱的劍橋，自然成為風眼點。由 2008年開始，吸引大量AI及生物科技企業如；Microsoft Research（MSR）、Amazon、Samsung、HUAWEI，AstraZeneca，紛紛進註開設研發中心，而劍橋現時擁有多個研究中心，分佈在劍橋各區，其中兩個最大規劃，技術研究中心Cambridge Science Park 及Cambridge Biomedical，總共擁有200多家企業及 27,000名員工，劍橋形成「新經濟社區」。
劍橋的無形資產
新經濟社區，不能單依靠硬件，背後軟件亦同樣重要，特別是知識型經濟，背後涉及更多學術理論交流、資本合作、人材培訓等等。而劍橋大學擁有理工教育的優勢，不斷提供相關人材，對企業來說可以減少招募的成本，提高研發持續性，企業加大投資，創造更多就業機會。從劍橋學歷人口亦可以看到趨勢，由07年NVQ4 and above(文憑或以上）佔比43%到2021年己經超過63%。
更重要的是「新經濟社區」，可以加強學術研發交流。雖然互聯網沒有國界，但經濟學家研究發現，專利及科研引用(1)，帶有非常強烈地理偏好（Home-bias）：來自本身城市與其他地方，論文引用相差兩倍。背後原因是科研人員會在工作中，或透過工餘社區活動，與他人討論知識及分享資訊，形成無形資產，所以相同地理的人會互相靠近。上面種種因素，形成劍橋經濟及人口正向循環。
劍橋「三高一低」人口 創造就業「乘數效應」
此外「新經濟社區」有效就業產生「乘數效應」。「新經濟社區」一般有「三高 一低」特性：收入高、學歷高，生育高、平均年齡低」。劍橋亦唔例外，劍橋學歷高於NVQ4佔全市63% (英國平均43.6%） 、在平均工資方面，劍橋是倫敦以外最高的地區（達到637 (£)/Week）。此外，我們從劍橋的職業結構可以看到這方面特徵，在2020年統計，劍橋提供了72,100個職位，整體增長19.5%（增加11,800個就業職位），「major group 1-3」，即是科研、管理方面， 仍佔劍橋整體職位最高，達62.4%，比全英國同階層職業比例高出14%。簡單來說，在劍橋街上，每10個人便有6個人是研究人員或是管理職位。而零售服務業及基礎職位上升，對比2009年至 2020年，勞動方面基礎職業上升186%，而零售服務業上升73%，可以看到，優質就業人口，令區內消費力增加，就業產生「乘數效應」，就業機會更多元化 。
未來五至十年，知識型經濟將會繼續主導各國發展，而劍橋的城市定位；「新經濟社區」，正受惠整個經濟發展方向。如引言所說，投資物業其實是投資城市未來，而劍橋發展仍可以走一段較長的路。
其他：「CaMkOx知識弧」暫停是好是壞？
最近，劍橋米爾頓凱恩斯牛津（CaMkOx）知識弧，宣佈暫停。計劃由2017年國家基礎設施委員會（NIC）提出的戰略構想。計劃包括到2030年連接牛津和劍橋的新東西鐵路線（“名校線”）和高速公路的加速發展。另外，計劃2050年擴展五個新的城鎮或村莊，預計提供一百萬套新房屋。政府公佈暫停計劃，看似是一件不利消息，但在基礎建設及房屋供應減少情況下，劍橋人口向外流動的誘因，將會減少。從側面看，對劍橋的樓價反而有穩定作用。
反而要關注，劍橋「新經濟社區」吸引力是否有持續性。最近英國雖然受通漲壓力影響，但專門從事，知識經濟房地產諮詢公司 Bidwells ，收集的數據顯示，在今年上半年實驗室需求激增近25%之後，劍橋可用實驗室空間在 6 月份接近於零。Bidwells 的研究主管 Sue Foxley 表示，短缺情況比她以前看到的還要嚴重，許多公司被迫租用辦公室和其他商業空間進行改建。可見，進駐劍橋研發的需求仍未出現減弱的情況 。
參考資料：
UK Census 2021：How the population changed in Cambridge: Census 2021
Cambridgeshire Live：Cambridge has one of highest rates of births to foreign born parents in England and Wales
UK GOV：Government announces plans for largest ever R&D budget
Financial Time :Lab space shortage threatens life science boom in Oxford and Cambridge
Emanuele Bacchiocchi,Fabio Montobbio ：International Knowledge Diffusion and Home-bias Effect: Do USPTO and EPO Patent Citations Tell the Same Story?*
Enrico Moretti :The New Geography Of Jobs By Enrico Moretti
