2023年英國市場：利率見頂大趨勢 海外資金重投倫敦物業市場

宅點主編近日與資深銀行家飯聚，談到今年投資市場前景，值得跟讀者們分享。

銀行家直言，基於美元見頂回落的大趨勢，輔以中國復常，今年投資市場的兩大主題就是兩個E；Emerging Market新興市場，以及Europe歐洲。至於資產類別，由於加息周期近尾聲，利率已經接近見頂，惟通脹預期仍處於相對較高水平，物業市場反彈力度不容低估，更透露已有海外資金及本地投資者陸續重投倫敦樓市。

對英國及倫敦樓市悲觀的錯誤假設

Banker對英國尤其倫敦樓市的樂觀看法，跟主流市場共識預期當地樓市要繼續尋底，今年跌幅介乎5-10%顯得南轅北轍。要證明實際情況會否再來一次「殺共識」，最簡單直接方法就是逐一分析外界對英國及倫敦樓市悲觀取態的假設，此時此刻是否成立又或已經出現了變化。

假設一：英國利率進一步上升將推低樓價？

不能否認，英國樓價表現近大半年顯現放緩，並錄得連續五個月按月下跌，很大程度是受加息因素影響。但二月份的英倫銀行會議，央行加息半厘卻「放鴿」，更下調全年通脹預測，市場預期英國官方利率可能再加四分一厘，加息周期說告一段落。

*Bloomberg, Nationwide

隔夜指數掉期利率反映英國利率預期

參考隔夜指數掉期利率(OIS)的最新價格，市場對年中及年底的英國利率水平預測已進一步下調，甚至開始反映年底有可能減息。基於佔英國樓按份額最高的定息按揭，息率水平視乎利率預期及債息而定，最新環境無疑一併預示英國定息按揭利率存在進一步下調空間。

事實上，如果將去年按月樓價變化跟按息走勢做個比較的話，當地樓價按月跌幅最大是十及十一月，期間正好是加息預期升溫及債市動盪導致按息急升，兩年期定按息率升至六厘。隨著定按利率逐步回落至四厘半左右水平，樓價表現亦有跡象回穩。可以說利率影響英國樓市最壞時間已過。

相關閱讀：

• 英鎊後市取決於一男子

鎊匯預示樓價回升

*Bloomberg, Nationwide

除利率之外，英國樓市的好與壞跟股匯市場表現關連系數甚高，特別是英鎊匯價。圖中顯示，過去五年英鎊匯價與當地以按月及按年計算的樓價表現，大部份時間均呈現一個相當貫徹的正面關連性，唯獨近月例外，兩者走勢明顯背馳。一般相信，待利率走勢進一步明朗，樓市絕對有追落後能力。

假設二：脫歐後大量金融職位遷出英國，令倫敦樓價受壓？

倫敦樓價自從2017年起落後全國，部份原因是市場憂慮大型跨國金融機構因脫歐要遷出倫敦或刪減當地員工人數，但有數字說明事實不然。根據安永去年發表的報告，脫歐公投後至今從英國調往歐洲其它地方的金融職位大約有7000份，遠比幾年前由不同機構估算介乎4萬-10萬份為低。可以說，從金融職位數字變化去推斷「倫敦作為國際金融中心的樓價吸引力漸失」，的假設是站不住腳。

倫敦與其它地區樓價差距收窄

假設三：倫敦樓價高昂，對買家缺乏吸引力？

數字上，這可能是錯誤的概念。無疑，倫敦平均樓價逾五十萬鎊，全國最貴，但過去幾年本地買家及外來資金大量投入倫敦以外地區物業，卻收窄與倫敦樓價差距。舉個例子，2016年倫敦較大曼徹斯特及伯明翰的樓價平均分別高出3.2及2.95倍，到現在已回落至相對較正常的2.44及2.41倍水平。

租金回報方面，倫敦租金回報率已由疫情時大約只有兩厘回升至4%水平，在現時的利率水平算是十分合理。另外，倫敦同樣面對供應不足情況，以20/21年計當地新增供應為三萬七千多間房屋，遠比London Plan提出每年五萬供應目標為低。

即使英國實體樓價一月份仍然下跌，但FTSE EPRA Nareit UK Index這個由英國地產商及房產基金組成的指數上月卻有7.4%升幅，跑贏英國富時100指數，或多或少反映股市投資者比實體物業投資者對後市來得樂觀。

去年底已有資金率先入市倫敦

正如銀行家所言，外來及本港資金重臨是倫敦物業市場的一大催化，部份物業顧問更透露，去年十一月由迷你預算案引發市場劇烈震盪，已率先有大批海外投資者撈底，趁匯價便宜流入當地樓市，價位較高的倫敦更是佔比最多。同樣，根據EFPR每周公佈的資金流數字，英鎊最少連續八星期獲資金流入，都引證海外投資者重新流入英國資產。

英國各地樓價1月升幅

事實上，由兩大機構統計的數字，多個英國地區樓價一月份已重新錄得單月升幅，倫敦亦榜上有名，但升幅相對落後。

去年七月份，由Benham & Reeves發佈的數字，全英格蘭物業當中，由海外買家持有的數目約為241,711個，當中逾八萬五千個(約總數三成半)物業位處倫敦，排行榜首。換句話，資金流入因素，尤其英鎊見底回升預期，將帶動更多外來資金，吸納樓價表現落後全國多年的倫敦物業。

國內居民存款過盛資金需尋出路

*Bloomberg

眾所周知，香港買家為近年英國樓市提供大量購買力。兩年前由英國港僑協會所做的調查反映，倫敦是港人英國置業的首選。英鎊匯價雖已反彈，但兌港元仍低於「十算」水平，現價較21年高位低約14%，比19年底即疫情前水平仍低9%。仍然相對便宜的匯兌成本但具備匯率上升預期的因素，料鼓勵甚至加快更多香港準買家吸納過往認為較難負擔的倫敦地區。

中國通關，資金作出新佈署

國內資金更是一股不能忽視的動力，皆因去年內地有大量居民投資的理財產品以至樓市資金重投存款，花旗計算居民過剩存款規模高達介乎4-12萬億人民幣。不少分析認同，龐大的中國居民過剩存款額，會為國內外資產市場提供大致不能忽略的上升潛力，特別是海外樓市。Knight Frank 2023全球豪宅展望報告就提到，超過90%中國富裕人士有意今年購房，倫敦更是未來數年的心儀城市。

嚴選優質品牌

如果同意主流分析對英國樓市存在過份悲觀，以及外來資金重投倫敦物業的話，下一步問題是如何選擇。撇除倫敦各區份和價格，英國置業另一關鍵是物業本身及品牌。在英國一直有「Berkeley 效應」說法，意指Berkeley Group品牌出現，便會推動當區樓價。而「Berkeley 效應」的出現，主要在 2012年倫敦奧運後，倫敦議會積極推動「城市更新計劃」，而Berkeley Group同期已及早部署，專注倫敦地區相對大規模的城市重建，令Berkeley Group可以得到更優質地段。直到今日，Berkeley Group在倫敦「完成及未完成」項目共72個，主要集中在倫敦西部位置，特別是在鐵路站沿線。

*藍色為已建成 紅色為將建成

優質的地段，令Berkeley Group旗下項目，租金有更好議價能力，宅點海外整合倫敦四個區域租金數據，Berkeley Group項目與該區平均租金進行橫向對比，發現Berkeley Group整體租金，一般高於同區的平均租金水平，大約13.3-31.7% 之間，從數字可以看到Berkeley Group的優勢。

相關閱讀：

• 英國發展商Berkeley Group物業租金為何可以比同區高22%？

雖然，英國樓價不確定因素慢慢減弱，但在外圍仍存在不確定性，所以置業時，尋找一間具實力且可靠地產發展商，對海外投資者來說，尤為重要。