2024年Q4英國住宅市場動態分析（簡報）—— JLL 報告解讀

簡介

JLL 2024年第四季度《英國住宅市場動態》報告顯示，英國住宅投資總額達到£3.8bn，較去年同期下降19%，但全年總額**£13.9bn仍較2023年增長5%**。
建租房（BTR，Build-to-Rent）持續成為市場最活躍的細分領域，占Q4投資總額的一半以上，顯示多戶住宅市場成熟度提升。

此外，醫療護理產業（Healthcare）投資（£3.9bn）超越學生公寓（PBSA，Purpose-Built Student Accommodation），成為2024年增長最快的住宅投資類別。市場趨勢顯示，租賃市場供應仍然受限，而隨著利率下降和投資者信心回升，2025年市場可能進一步活躍。

重點摘要

全年住宅投資總額達£13.9bn，較2023年增長5%，但仍低於五年平均水平（-4%）。
BTR占Q4投資額的50%以上，全年佔比達41%，成為最具活力的住宅投資類別。
醫療護理產業（£3.9bn）超越學生公寓（£3.8bn），成為2024年增長最快的細分市場。
單戶建租房（Single-Family BTR）投資創紀錄，達£2.4bn。
多戶住宅資產交易量近£1bn，年增超過100%，顯示投資者對成熟物業的興趣增強。
學生公寓市場投資轉向開發與前期投資，開發類交易佔43%，遠高於歷史平均22%。
英國GDP預計2025年增長強勁，但市場仍依賴進一步降息。

市場數據與分析

1. 住宅投資趨勢

（1）投資額與市場表現

Q4 住宅投資總額：£3.8bn，較2023年同期下降19%。
2024全年住宅投資總額：£13.9bn，較2023年增長5%，但較五年平均水平低4%。
主要交易案例：
- 最大醫療護理交易：Welltower以£750m收購Care UK。
- 最大BTR交易：Starlight以£1.049bn購入曼徹斯特兩個BTR項目。
- 全年最大交易：Mapletree Investments以£964m收購Cuscaden Peak PBSA組合資產。

（2）不同住宅類別的投資分布

住宅類別	2024全年投資額（£bn）	市場趨勢
BTR（建租房）	5.7	市場最活躍，交易量持續增長
醫療護理	3.9	投資額首度超越學生公寓
學生公寓（PBSA）	3.8	投資轉向開發與前期投資
可負擔住房	0.5	市場相對穩定

2. 租賃與銷售市場趨勢

（1）主要指標變動

指標	年度變動	預測
住宅租金	+4.6%	下滑
城市住宅銷售價格	+5.9%	穩定
多戶住宅資本價值	+3.4%	上升
新租賃房源供應	+11%	持平
建築成本（Q3）	+2%	持平
新住房許可（Q3）	+5%	持平

租賃市場：
- 整體租金上漲4.6%，但增幅開始趨緩，特別是新租房源的租金漲幅較低。
- 學生公寓租金增長放緩，預計未來將保持低增長。
- 若更嚴格的監管導致房東撤資，租金可能再度面臨上行壓力。
銷售市場：
- 城市住宅價格年增5.9%，但未來增長可能趨於平穩。
- 多戶住宅市場資本價值增長3.4%，顯示投資者對長期回報仍有信心。

市場前景與展望

1. 2025年市場前景

英國GDP預計2025年增長，但經濟表現仍依賴進一步降息。
租金增長趨緩，但市場需求仍然強勁：
- 如果監管政策導致買租房市場（Buy-to-Let）房東撤資，租賃市場可能進一步供應短缺，推動租金上升。
建租房（BTR）仍將是市場主力：
- 單戶BTR投資創紀錄，顯示該類資產仍受機構投資者青睞。
醫療護理與學生公寓市場持續吸引資本：
- 長期來看，學生公寓市場仍具投資潛力，特別是與高需求城市的開發項目相關的交易。

2. 主要挑戰

利率與通膨仍是市場變數：
- 若降息速度低於預期，市場活力可能受到抑制。
建築成本與開發供應挑戰：
- 建築成本年增2%，可能影響新項目的經濟可行性。

我們的觀察

市場投資活力回升，但增長趨緩
- 2024年投資額增長5%，但距離市場完全復甦仍需時間。
- 2025年市場關鍵在於利率政策與政府房地產監管。
BTR與醫療護理房產成為市場新焦點
- 建租房市場成熟度提高，機構資本持續進場，交易量穩定增長。
- 醫療護理市場投資超越學生公寓，顯示長期需求驅動。
租賃市場供應壓力仍存，可能推高未來租金
- 若監管政策導致出租房供應下降，租金可能面臨更大上行壓力。
- 學生公寓市場投資策略轉向開發與前期投資，長期市場仍具潛力。