2025年 Berkadia 美國多戶住宅市場展望（簡報）

• 這批供應，隨著吸納量上升，市場將重新獲得定價能力。

2. 租金成長回暖

• 2022年1月以來租金停滯，但隨著工資增長超過租金漲幅，租金負擔能力改善。
• 租金收入比降至2021年以來最低，顯示租戶支付能力回升，有助於租金調整空間。
• 大型就業市場的回辦公趨勢（Return-to-Office, RTO）可能推動沿海城市租賃需求上升。

3. 單戶住宅市場壓力促進多戶住宅需求

• 美國單戶住宅可負擔性降至數十年來最低，推動租賃市場需求。
• 84%的現有房貸利率低於5%，但當前抵押貸款利率接近7%，新購房者更傾向租房而非購房。
• 房價與貸款利率高企，導致單戶住宅市場交易量低迷，租房成為更具吸引力的選擇。

4. 利率環境與投資影響

• 單戶住宅市場受利率影響較大，與10年期美國國債殖利率高度相關。2025年，市場預計10年期美債殖利率將維持在4.0%以上，這將抑制新屋供應並進一步推動租賃市場需求。
• 多戶住宅資本化率（Cap Rate）開始壓縮，表明投資者對該類資產需求回升。
• 資金成本穩定後，投資者可能重回多戶住宅市場，特別是在租金增長確定性提高的情況下。

市場分析與解讀

1. 供需趨勢：租賃市場復甦

• 2024年Q3為近三年來首次錄得空置率下降，表明市場已開始消化過去兩年的新供應。
• 供應鏈放緩：由於開發成本上升、融資難度增加，新建公寓項目數量可能下降，進一步支持現有物業的租金成長。

2. 租金定價權回歸業主

• 租金收入比降至2021年來最低，顯示租戶有更大的支付能力，提供業主提高租金的空間。
• RTO趨勢帶動核心市場租金需求，尤其是在紐約、舊金山、洛杉磯等高就業市場。

3. 單戶住宅市場冷卻，租賃市場受益

• 高利率環境導致購房可負擔性下降，更多家庭選擇租房，這將支撐多戶住宅市場需求。
• 新屋供應不足將延續到2025年，租金市場的基本面將持續改善。

4. 利率影響與投資機會

• 隨著資本化率下降，優質物業的回報率將增加，提供更具吸引力的投資機會。
• 融資環境穩定後，市場投資活力將恢復，投資者應關注租金增長強勁的市場，如達拉斯、鳳凰城、邁阿密等地。

總結與投資建議

✅ 關注租金成長與空置率下降的市場，如紐約、舊金山、邁阿密、達拉斯等核心城市。
✅ 多戶住宅市場投資回報逐步改善，資本化率開始壓縮，投資者可考慮提前佈局。
✅ 受單戶住宅市場低迷影響，租房需求將持續上升，機構投資者將加大對租賃市場的佈局。
✅ RTO趨勢將提升核心市場需求，投資者應優先考慮就業中心附近的多戶住宅項目。
✅ 短期內新供應量減少，市場供需趨於平衡，租金上漲潛力提高，2025年或將成為多戶住宅市場的拐點。

我們的觀察

📌 2025年將是多戶住宅市場的復甦年，供應增長放緩，租金回升趨勢明確。
📌 租房需求仍將持續增長，主要受單戶住宅價格高企與高利率影響。
📌 核心城市的租賃需求更強，特別是受RTO影響的地區，如紐約與舊金山。
📌 投資者應積極關注資產收購機會，市場回暖可能推動多戶住宅資產價值上升。