2025年 Hines 全球投資市場展望（簡報）

Hines是一家私人控股的國際房地產公司，成立於1957年，總部位於美國德克薩斯州休斯頓。公司在全球31個國家設有辦事處，擁有約5,000名員工。

簡介
2025年，全球投資市場正處於轉折點，經歷了高通膨與高利率環境的挑戰後，市場逐步適應新常態，並出現了新的機會。隨著央行開始降息、資本市場活躍度提升、人工智慧（AI）與自動化發展加速，投資者應該重新評估資產配置策略，以把握新一輪的增長週期。本報告將深入分析2025年全球投資市場的關鍵趨勢，並提供具體的投資建議。

重點摘要

1. 全球投資環境趨勢

利率環境與貨幣政策：全球主要央行已開始降息，2025年市場資金成本下降，帶動投資活動回溫。
資本市場活力回升：儘管部分市場仍受估值壓力影響，全球66%的市場已進入買入階段（Buy Cycle），為近8年來最高水平。
地緣政治風險仍存：俄烏戰爭、以中東局勢持續影響能源市場，可能帶來市場波動。

2. 全球不動產投資機會

住宅市場：供應短缺與房價負擔能力下降推動全球租賃需求上升，特別是在美國、歐洲與澳洲市場。
零售不動產：疫情後市場已重新調整，開放式、超市為主的零售業態表現最佳，租金增長穩健。
工業不動產：儘管市場需求有所降溫，但租金增長仍強勁，特別是在物流與數據中心領域。
辦公室市場：市場兩極化，高品質辦公樓需求穩定，但低效能資產仍面臨壓力，企業回歸辦公趨勢可能為市場帶來部分修復機會。
新興資產類別：學生宿舍、自儲空間、生命科學設施與冷鏈物流將成為下一波增長機會。

市場分析與解讀

1. 利率趨勢與投資影響

全球利率預計將在2025年進一步下降，資金成本降低有利於高槓桿投資與長期固定收益資產。
受市場波動影響，價值型資產（Value Investing）可能成為主流投資策略，投資者將更關注基本面良好的標的。

2. 住宅與租賃市場需求上升

全球住房供應短缺，特別是美國、加拿大、澳洲與歐洲，租賃市場需求強勁。
機構投資者進場，更多私人股本資金開始參與住宅投資，如單戶租賃（SFR）與長租公寓（BTR）。

3. 零售與工業市場發展

零售市場經歷10年調整後回歸增長，超市為核心的零售業態受資本青睞，歐洲市場特別具吸引力。
工業與物流市場仍具增長潛力，AI數據中心、冷鏈物流將成為主要增長動力。

4. 辦公室市場修復機會

核心商業區（CBD）辦公室需求回升，但二線市場與老舊資產仍面臨挑戰。
企業回歸辦公趨勢持續，但租賃需求仍低於疫情前水準，投資者需關注市場分化趨勢。

總結與投資建議

✅ 優先關注具成長潛力的資產類別：住宅租賃、數據中心、物流與零售不動產仍具備良好回報潛力。
✅ 審慎選擇辦公市場標的：聚焦於核心市場內高品質資產，避免投資低需求區域。
✅ 關注降息環境下的資本市場機會：投資者可適度提高槓桿，利用低成本資金擴大資產配置。
✅ 分散投資以降低市場風險：在不確定性仍高的市場環境中，建議投資者採取多元化資產配置策略。

我們的觀察

📌 全球投資市場進入回暖週期，66%的市場處於買入階段，2025年將是長期投資的重要機會窗口。
📌 租賃市場將成為關鍵增長動力，特別是在房價高企的市場，租金回報率將持續提升。
📌 零售與工業市場回歸增長，歐洲與北美市場機會明顯，但亞洲市場仍需觀察。
📌 辦公市場修復趨勢仍具不確定性，核心資產可能受惠，但整體市場復甦仍需時間。