2025年Eastdil Secured 商業房地產資本市場展望（簡報）

2025年 Eastdil Secured 商業房地產資本市場展望（簡報）

Eastdil Secured 是一家專業的房地產投資銀行公司。該公司主要提供房地產相關的投資銀行服務，包括銷售、融資和諮詢等業務。Eastdil Secured 在商業房地產領域享有盛譽，為客戶提供全面的房地產交易和資本市場解決方案。

簡介
2024年，全球商業房地產市場經歷了顯著的波動，雖然面臨利率調整與市場不確定性，但仍取得了諸多小幅勝利。隨著銀行資本市場回歸、CMBS市場活躍度提升，以及辦公室需求回暖，2025年可能迎來商業房地產市場的轉折點。本報告將回顧2024年市場表現，並展望2025年主要投資機遇。

重點摘要

2024年回顧：市場的調整與機遇

利率市場震盪，但總體變化有限
- 10年期美國國債利率與2023年底相比僅相差25個基點，SOFR變動範圍則控制在75個基點內。
- 長期低利率的時代已過去，市場正在回歸更「正常」的利率環境。
風險定價回歸理性
- CMBS、公司債、高收益債券等各類資產的風險溢價在2024年逐步收窄，市場對於風險的定價能力增強。
- 公司債收益率處於上四分位水平，但風險溢價降至近十年低點，投資者風險偏好回升。
債務市場復甦，商業房地產流動性增加
- 儘管市場對CMBS違約率和AAA級損失的擔憂仍存，但2024年CMBS市場交易量顯著回升，增長63%，達到1,360億美元。
- 辦公樓貸款逐漸重獲市場關注，部分交易獲得合理的再融資機會。

2025年展望：關鍵機遇

銀行回歸商業房地產市場
- 銀行貸款市場回暖，隨著CMBS市場還款規模提升，銀行的流動性改善，將帶動全資本架構的利差收窄。
- 影響因素包括貸款償還量上升、監管環境放寬、銀行資產負債表壓力減輕等。
CMBS市場進一步復甦，推動市場活力
- CMBS交易量大幅增長，2025年預計將進一步擴張。
- 辦公樓貸款市場回溫，CMBS投資者開始重新定價風險，而非迴避風險。
辦公室市場迎來轉機
- 企業要求員工重返辦公室（5DRTO），可能推動核心城市辦公需求增長，從而提振寫字樓市場。
- 企業裁員潮可能促使美聯儲更順利地實現2%-2.5%的通脹目標，帶來更健康的經濟環境。
閒置資本重回市場，助推長期投資
- 美國貨幣市場基金規模已從五年前的4兆美元增至6.5兆美元以上，這部分閒置資本有望重新投入長期投資，如商業房地產與基礎設施項目。
- 美聯儲降息將進一步釋放市場流動性，支持房地產資本市場活躍度提升。

市場分析與解讀

1. 利率環境：正常化進程加速

短期利率仍維持在較高水平，但長期趨勢下行，10年期美國國債收益率可能穩定在**3.75%-4.25%**區間內。
SOFR利率將回落至3%以下，進一步改善房地產融資條件。

2. 風險溢價縮小，投資者回歸

企業債、CMBS、房地產貸款等資產的風險溢價正趨於歷史低點，顯示投資者信心回升。
CMBS市場的投資者態度已從「避險」轉向「定價風險」，貸款融資條件有所改善。

3. 商業房地產債務市場活躍，銀行回歸

銀行貸款競爭加劇，2025年商業銀行可能加快回歸商業房地產市場，提供更具競爭力的融資方案。
CMBS市場繼續推動貸款償還潮，2025年可能迎來更健康的信用市場環境。

4. 辦公市場變化：企業強制復工與房價回穩

多家大型企業與政府機構強制員工回歸辦公室，有望推動核心城市辦公需求回暖。
辦公資產的租賃市場可能迎來新一輪需求成長，進而穩定資產價格與貸款市場。

5. 海外投資熱潮重啟

美國經濟的穩定表現，使其仍是全球資本避風港，儘管美元走強，外國投資者對美國商業房地產的興趣依然濃厚。
貨幣市場資本轉向長期投資，將進一步推動商業房地產市場增長。

總結與投資建議

2025年商業房地產市場的關鍵趨勢如下：
✅ 銀行資本市場回歸，貸款條件改善，資金流動性增加。
✅ CMBS市場進一步活躍，貸款風險定價更趨合理，交易量回升。
✅ 辦公市場需求可能回暖，受企業復工政策與租賃市場改善影響。
✅ 全球資本重新流入商業房地產，貨幣市場閒置資本有望轉向長期投資。

投資者應考慮以下策略：
🔹 優先關注核心城市寫字樓市場，受企業強制復工影響，租賃需求可能提升。
🔹 把握CMBS市場貸款機會，風險溢價縮小，投資者可獲取更具吸引力的收益率。
🔹 尋找具備資本回報潛力的資產，如流動性強的高品質寫字樓、物流地產、數據中心等。