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前言：2025 年，全球房地產市場的關鍵拐點
隨著全球經濟步入新一輪週期，2025 年的房地產市場正站在變革的關鍵時刻。過去幾年，高通膨、利率上升與地緣政治動盪對市場造成衝擊，但隨著主要央行開始降息，資金環境改善，投資者信心逐步回升。面對市場復甦與挑戰並存的局勢，投資者該如何布局？哪些資產類別將脫穎而出？哪些新興投資機會值得關注？
本報告整合 JLL、Colliers、PwC、PIMCO、M&G 等多家國際機構的最新研究，提供對 2025 年房地產市場的全面洞察。我們將探討全球市場的核心趨勢，包括供應短缺、數據中心與物流資產的持續增長，以及 ESG（環境、社會、治理）對投資決策的深遠影響。此外，辦公市場的兩極化、住宅市場的供需挑戰，以及私募資本如何影響房地產投資，也將是本報告關注的焦點。
在這個充滿機遇與挑戰的市場環境中，投資者需要精準決策，把握最具潛力的投資方向。本報告將為您提供市場專家對未來的獨家見解，助您在 2025 年的全球房地產市場中搶占先機。
JLL
關鍵見解
- 2025 年將成為商業房地產市場的轉折點，全球投資者信心自 2022 年以來首次達到高點。
- 利率預計將繼續下降，為市場提供更多投資機會，但速度與幅度仍具不確定性。
- 供應短缺將加劇，特別是在北美和歐洲的辦公與工業資產市場，推動租金與資本價值上升。
- 數據中心市場需求持續增長，儘管供應增加，但仍難以滿足市場需求。
- 地緣政治風險與經濟不確定性仍將影響市場，投資者需要更靈活的策略來應對波動。
總體趨勢、展望與結論
2025 年，全球房地產市場將迎來復甦與變革並存的局面。隨著主要央行逐步降息，市場資金成本降低，投資活動將逐步回暖。然而，由於利率下降速度不確定，投資者仍需審慎評估風險與回報之間的平衡。商業房地產市場的供應短缺問題在北美和歐洲尤為明顯，辦公與工業資產的開發活動因建築成本高企與融資環境緊縮而受到抑制，導致市場競爭加劇。
儘管整體市場情緒轉好，但各地區的復甦速度將不均衡。北美的辦公市場將面臨供應不足與需求分化的雙重挑戰，而歐洲的高端辦公空間需求仍將保持強勁，特別是在倫敦、馬德里與華沙等核心城市。工業與物流市場仍將保持韌性，尤其是數據中心領域，由於 AI 與雲端計算的推動，市場對該類資產的需求遠超供應，這將促使投資者加快佈局。然而，儘管市場出現機遇，全球經濟的不確定性、地緣政治風險以及供應鏈挑戰仍將影響房地產市場的發展，投資者需更加靈活應對。
詳細報告：2025 年JLL 全球房地產市場展望：五大關鍵趨勢解析（簡讀)
Hines
關鍵見解
- 2025 年全球房地產市場將迎來復甦期，投資者應提前佈局，以把握增長機會。
- 全球降息趨勢將促進資本流動，但利率回歸正常水準仍需一段時間。
- 住房市場將持續受到供應短缺與租賃需求增加的推動，特別是在發達國家。
- 工業與物流資產仍具增長潛力，隨著電商與供應鏈升級，需求將持續強勁。
- 辦公市場將出現分化，高品質物業將持續吸引投資，而低品質資產面臨去化壓力。
總體趨勢、展望與結論
隨著各國央行開始降息，房地產市場正處於重新調整的階段。與過去十年低利率環境不同，2025 年的市場需要投資者採取更為戰略性的配置方式。儘管全球市場面臨諸多不確定性，如經濟放緩與地緣政治風險，但在住房、工業與數據中心領域，仍有明顯的投資機會。
住房市場的長期供應短缺仍將推動價格與租金上升，許多國家已進入租賃為主的住房模式，這將促使資本流入多戶住宅與出租型物業。工業與物流資產則因全球供應鏈升級與 AI 技術發展而持續受益，數據中心的增長趨勢尤其明顯，成為資本競爭的熱門領域。然而，辦公市場的復甦較為分化，核心城市的 A 級辦公樓仍受青睞，而老舊辦公空間的需求則持續下滑，投資者需關注物業改造與用途變更的機會。總體而言，2025 年將是一個市場回穩的關鍵年份，投資者應密切關注利率走勢與資本流動，以確保投資組合能夠適應新的市場環境。
Colliers 2025 全球投資者展望
關鍵見解
- 商業房地產市場正顯示出正向動能，資產價值趨於穩定，投資者信心回升。
- 主要央行開始降息，市場資金環境改善，但供應仍受建築成本與政策限制影響。
- 辦公市場開始出現復甦跡象，核心城市的優質資產最受關注，而次級市場仍具挑戰。
- 數據中心需求持續增長，但能源與土地供應限制成為發展瓶頸。
- 私人財富與家族辦公室加大對房地產的投資，市場資金來源更加多元化。
總體趨勢、展望與結論
2025 年，全球商業房地產市場正在逐步擺脫低迷期，投資者的信心隨著資本市場穩定而上升。隨著利率回落，資產估值趨於穩定，交易活動也開始回溫。雖然市場的不確定性仍然存在，但主要經濟體的政策方向更加明確，促使更多資本投入房地產市場，特別是核心資產類別，如數據中心、物流與多戶住宅等。
辦公市場的復甦仍處於早期階段，核心城市的高品質辦公空間受到青睞，而二線市場與較舊的建築仍面臨挑戰。這促使投資者尋找增值機會，如翻新與用途轉換。另一方面，數據中心與基礎設施房地產仍是市場的明星，隨著 AI 與數位轉型的需求飆升，這類資產正吸引大筆資本投入。然而，市場也面臨能源短缺與建設規劃的挑戰，可能限制供應增長速度。
此外，市場資本的多元化趨勢愈加明顯，隨著傳統貸款利率下降，更多私人財富與家族辦公室開始進軍房地產市場，以尋求穩定回報。這將進一步支持市場交易量的回升，使 2025 年成為房地產市場重新調整與復甦的關鍵年份。
詳細報告：2025年全球投資者展望（簡報）—— Colliers 報告解讀
M&G 2025 投資展望
關鍵見解
- 全球經濟正面臨高額政府債務與成長放緩的挑戰，市場波動性仍然較高。
- 低利率環境逐步回歸，但借貸成本仍高於疫情前水準，投資者需更審慎選擇標的。
- 私募市場與替代投資機會增加，投資者正尋找新興市場與非傳統資產類別的機會。
- 氣候變遷與可持續發展目標正推動房地產市場向綠色與 ESG 概念轉型。
- 房地產市場復甦將呈現地區性差異，亞洲市場的成長潛力優於歐美。
總體趨勢、展望與結論
隨著 2024 年全球經濟經歷多次政策調整，2025 年的投資市場將進一步轉向穩定發展。各國央行的降息政策雖為市場帶來一定支撐，但借貸成本仍較疫情前高，使投資者對資產估值與回報的要求更為嚴格。高額政府債務與經濟成長放緩的挑戰，使市場對經濟基本面的依賴度提高，房地產投資者需更加審慎選擇市場與資產類別。
全球投資者正在加大對私募市場與替代資產的配置，以分散風險並尋求較高回報。亞洲市場，特別是印度與東南亞，因為經濟增長強勁，吸引了更多國際資本。與此同時，可持續發展與 ESG（環境、社會、治理）因素對投資決策的影響力增強，綠色建築與低碳房地產成為市場新趨勢，企業與機構投資者開始將這些因素納入投資考量範圍內。
2025 年的市場復甦將是不均衡的，歐洲與北美的成長將受到政策與經濟增長放緩的影響，而亞洲與部分新興市場則將成為全球投資的主要動力來源。面對這種市場環境，投資者應更加靈活調整投資策略，以確保資本增值與風險控制之間的平衡。
詳細報告：2025年 M&G plc 投資市場展望與趨勢分析（簡報）
PIMCO 2025 房地產市場評論
關鍵見解
- 全球主要央行開始降息，房地產市場正在從低迷狀態逐步復甦，但復甦步調仍然緩慢且不均衡。
- 公開市場房地產投資信託基金（REITs）與商業抵押擔保證券（CMBS）估值已接近 2021 年高點，而私人房地產市場的價格調整仍在進行中。
- 住宅市場（特別是多戶住宅）仍是投資熱點，而辦公市場則呈現兩極分化，高品質資產受青睞，但 B、C 級辦公空間仍面臨挑戰。
- 地區發展存在顯著差異，歐美市場增長相對溫和，而亞洲（特別是中國以外的地區）則顯示更強勁的成長潛力。
- 高利率環境對部分房地產類別仍構成壓力，貸款到期與債務重組將成為 2025 年市場關注焦點。
總體趨勢、展望與結論
2025 年，全球房地產市場雖然正在回暖，但這一復甦過程將是緩慢且區域性差異明顯的。隨著央行開始降息，市場流動性有所改善，投資者對於房地產的信心也隨之回升。然而，由於利率仍然高於 2021 年的歷史低點，資產估值仍面臨調整壓力。特別是在辦公市場，高品質 A 級辦公樓仍然具有吸引力，但較低品質的 B、C 級辦公樓則仍處於需求低迷狀態，可能需要更長時間來適應新的市場環境。
住宅市場，尤其是多戶住宅與出租型公寓，仍然是市場上的亮點。隨著住房可負擔性問題日益嚴重，越來越多的消費者選擇租賃住房，而這也推動了此類資產的租金增長與投資價值。工業與物流資產繼續受到電商與供應鏈升級的推動，市場需求穩健。然而，數據中心雖然需求強勁，但能源供應與建築用地限制仍然可能影響市場發展速度。
歐洲與美國市場的房地產增長將較為平穩，並受到政策與經濟環境的影響，而亞洲（特別是中國以外的市場）則可能呈現更快的成長動能。隨著市場進一步適應新的經濟環境，投資者應採取更加靈活的策略，關注核心資產類別，並適時調整投資組合，以應對市場的不確定性。
PwC 2025 北美房地產趨勢報告
關鍵見解
- 美聯儲的降息政策為商業房地產市場帶來新的增長契機，但市場復甦速度將因資金成本與經濟增長不確定性而受到影響。
- 房地產資產類別表現分化，數據中心、工業與醫療辦公市場保持強勁，而零售與辦公市場仍面臨挑戰。
- 住宅市場需求依然強勁，租賃需求持續增加，推動多戶住宅與單戶出租市場的增長。
- 投資者對 ESG（環境、社會與治理）相關房地產的興趣日益濃厚，可持續建築與綠色建設成為市場新趨勢。
- 2025 年房地產交易量預計將增加，但市場仍需時間來完全恢復至疫情前水平。
總體趨勢、展望與結論
2025 年，北美房地產市場將進入新一輪的調整與復甦階段。隨著美聯儲降息，資金成本降低，市場流動性改善，投資者信心回升。然而，整體經濟環境仍然充滿不確定性，企業與投資機構對於資本配置將更加謹慎，並優先選擇表現穩健的資產類別。
數據中心與工業房地產市場持續增長，受惠於 AI、雲端運算與供應鏈變革的推動，這些資產類別仍將是市場上的明星。然而，零售與辦公市場的復甦仍面臨挑戰，特別是傳統購物中心與二級辦公市場，需求疲弱，租金成長受限。此外，ESG 趨勢正在深刻影響房地產投資決策，投資者越來越關注可持續發展與綠色建築，這將推動市場對環保與高效能建築的需求。
隨著市場回暖，房地產交易量預計將在 2025 年上半年開始回升，然而，由於市場仍在適應新一輪的經濟與政策變化，交易量可能無法迅速回到疫情前的高點。投資者需要根據市場變化調整策略，關注核心市場與高增長領域，以確保在新環境下獲取最佳投資回報。
詳細報告：2025年北美房地產市場趨勢報告（簡報）——來自PwC與Urban Land Institute的洞察
美國 S&P REITs 2025 年展望
關鍵見解
- 2025 年美國 REITs（房地產投資信託基金）市場將呈現分化，部分類別持續增長，而辦公 REITs 仍面臨壓力。
- 工業與數據中心 REITs 仍將保持強勁增長，受益於供應鏈升級與科技需求增長。
- 零售 REITs 表現分化，購物中心表現仍疲弱，而社區型零售與開放式購物中心表現較穩定。
- 辦公 REITs 仍在調整期，租賃市場需求疲軟，部分企業持續減少辦公空間使用。
- 2025 年 REITs 整體股息增長將維持穩健，但部分 REITs 可能面臨股息削減的風險。
總體趨勢、展望與結論
美國 REITs 市場在 2025 年的表現將取決於各類資產的基本面與市場需求。工業與數據中心 REITs 仍將是表現最為強勁的類別，受惠於電商需求增長與科技產業對數據存儲與運算能力的強勁需求。這些 REITs 預計將繼續吸引資金流入，並帶來穩健的回報。
相較之下，辦公 REITs 仍面臨挑戰。儘管核心城市的優質辦公空間需求有所回升，但整體市場需求仍然疲軟，企業對辦公空間的需求減少，導致租金成長受限。零售 REITs 則呈現分化態勢，傳統購物中心與百貨商場仍在調整，而開放式購物中心與生活方式商場的需求較為穩定。
由於市場環境仍具不確定性，部分 REITs 可能會調整股息發放策略，以維持財務穩定。投資者在 2025 年應關注 REITs 的基本面表現，選擇具備長期成長潛力的類別，以確保投資收益的穩定性。
詳細報告：2025年 S&P Global 美國REITs市場展望（簡報）
Knight Frank
關鍵見解（Key Insights）
- 全球高端住宅市場逐步回穩：經歷 2023 年的價格回落後，2025 年全球高端住宅市場開始復甦，特別是在供應短缺與需求強勁的城市，如杜拜、紐約與日內瓦。
- 利率調整影響市場信心：各大央行的貨幣政策趨向寬鬆，但降息幅度與時機仍具不確定性，高端市場仍以現金買家為主導。
- 市場表現分化：部分市場（如巴黎、倫敦）因政策與貨幣變動吸引國際買家，而邁阿密、洛杉磯等地則因庫存增加與需求放緩而面臨盤整期。
- 政策與地緣政治影響投資決策：稅收變動（如倫敦的第二住宅印花稅上調）及選舉影響（如美國與澳洲）將對市場動態產生影響，投資者需審慎規劃資本配置。
總體趨勢、展望與結論
2025 年，全球高端住宅市場迎來復甦，但市場表現仍存在顯著差異。部分市場，如杜拜與日內瓦，因供應短缺與富裕買家需求強勁而持續增長；而其他市場，如洛杉磯與邁阿密，則因庫存增加與需求放緩而面臨價格壓力。主要央行的降息計劃雖對市場信心帶來提振作用，但由於高端房產多數由現金買家主導，貸款利率變動對此類市場的影響相對有限。
此外，政策與地緣政治因素將影響市場的資本流動。例如，倫敦因取消非本地居民的免稅身份，短期內可能影響外國投資者信心，而日內瓦的減稅政策則有望吸引更多超高淨值人士（UHNWIs），進一步推高房價。另一方面，歐元疲軟使巴黎成為英美買家的熱門市場，而美國政治環境的不確定性可能影響邁阿密與洛杉磯的投資情緒。
總體而言，2025 年的高端住宅市場將以穩健增長為主，但市場分化明顯，投資者需根據市場特性與政策變化靈活調整策略，以確保資本增值與風險控制。對於供應緊張且需求穩固的市場（如杜拜、日內瓦），提前布局將是關鍵；而對於增長放緩的市場（如邁阿密、洛杉磯），則需更精準地篩選物件，以確保長期價值。
詳細報告：2025年 knightfrank 全球高端住宅市場前景分析（簡報）
