2025年 S&P Global 美國REITs市場展望（簡報）

S&P Global（標普全球）是一家總部位於美國紐約市的領先金融服務公司，在全球資本和大宗商品市場中扮演著重要角色。公司的歷史可以追溯到1860年代，擁有超過160年的悠久傳統。

簡介
美國不動產投資信託基金（REITs）市場在2024年表現分化，部分類別持續增長，而部分則面臨挑戰。2025年，工業、零售、專業與醫療保健REITs有望持續成長，而辦公室REITs則可能繼續承壓。本報告將探討美國REITs市場的股息趨勢、主要貢獻者、表現最佳與最弱勢的類別，並提供投資建議。

重點摘要

REITs市場股息與趨勢

2024年REITs市場總股息預計達540億美元，年增長4%，低於整體市場的6.5%。
2025年REITs市場預計股息增長5.5%，低於過去十年的複合年增長率（CAGR）7.54%。
辦公室REITs股息下降21%（由29億美元降至23億美元），主要由於市場需求低迷與公司股息削減。
工業與零售REITs為2024年增長最快類別，股息增長分別達14.2%與11%。

不同類別REITs的股息貢獻

專業REITs（數據中心、博彩、物流）為最大貢獻者，佔35.6%的市場股息，總額約192億美元。
醫療保健REITs（醫院、護理機構）受政府6.2兆美元醫療支出計畫支持，股息增長顯著，股息貢獻達11.7%。
辦公室REITs為最弱勢類別，因商業房地產需求下降，股息貢獻僅佔4.3%。

REITs市場表現分化

成長強勁的REITs類別：
- 醫療保健REITs：入住率增長，股息大幅提升。
- 專業REITs（數據中心、博彩、倉儲）：受電商與科技需求驅動，市場需求旺盛。
- 酒店REITs：入住率提升帶動部分公司股息增長。
表現疲弱的REITs類別：
- 辦公室REITs：2024年平均入住率降至83.5%，部分公司暫停或削減股息。
- 農地REITs、林地REITs：資產估值低迷，市場需求減少，NAV折價達26.5%。

辦公室REITs持續低迷

2024年全美辦公室REITs股息下降幅度最大，占比最低，削減股息的公司包括：
- Net Lease Office Properties（股息減少100%）
- Office Properties Income Trust（股息減少96.9%）
- Hudson Pacific Properties（股息減少73.3%）
- Vornado Realty Trust（股息減少11.1%）
原因分析：
- 企業重返辦公進度低於預期，寫字樓需求持續低迷。
- 市場資產估值下降，導致REITs資金壓力增加。
- REITs股息支付率下降至46%，遠低於行業標準90%。

市場分析與解讀

1. REITs市場的股息變化趨勢

整體市場仍維持增長，但增速放緩，2025年預計增長5.5%，仍低於歷史平均水準。
辦公室REITs仍面臨壓力，企業需求疲軟，導致該類別的股息削減幅度較大。

2. 產業投資機會

工業與專業REITs持續受資金青睞，數據中心與倉儲類別增長潛力大。
醫療保健REITs需求強勁，受政府支出與高入住率支撐，2025年可能保持穩健增長。
酒店REITs部分回暖，但仍受經濟波動影響，投資者需選擇具穩定入住率的標的。

3. 辦公室REITs的長期影響

市場仍未完全適應遠端辦公趨勢，企業對傳統辦公空間的需求仍在下滑。
REITs公司將持續削減股息，並可能進一步調整資產配置，投資者需謹慎考量辦公室類別投資風險。

總結與投資建議

✅ 關注增長型REITs：專業、醫療保健、工業REITs預計持續增長，投資者可優先佈局。
✅ 避開低迷類別：辦公室REITs仍面臨估值與需求下行風險，短期內不建議增持。
✅ 關注高股息REITs：工業與醫療保健REITs的股息增長趨勢穩健，適合作為長期配置。
✅ 分散投資：REITs市場分化嚴重，建議分散投資於不同類別，以降低單一市場風險。

我們的觀察

📌 辦公室REITs仍處於下行週期，需求低迷導致股息持續削減，投資者應保持觀望。
📌 工業與專業REITs保持增長，受科技與電商需求驅動，仍是市場焦點。
📌 醫療保健REITs受政府支出支持，2025年預計將保持強勁增長。
📌 整體REITs市場仍有穩定增長機會，但各類別表現分化，投資策略需更加精準。

美國REITs市場仍充滿挑戰與機遇，投資者應根據市場動態調整配置，抓住長期增長機會。