2025年 knightfrank 全球高端住宅市場前景分析（簡報）
簡介
2025年全球高端住宅市場在經歷2023年的價格回落後，開始逐步回升。然而，儘管利率逐步下降，市場仍受到負擔能力緊縮及庫存增加的影響，使部分市場價格停滯，甚至有些地區面臨下跌風險。本報告將重點分析各大城市的高端房地產市場表現，包括杜拜、紐約、日內瓦、巴黎等地，並探討市場驅動因素與未來趨勢。
重點摘要
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杜拜（+5%）
- 受限於豪宅供應短缺與人口快速增長，杜拜高端房地產市場將持續增長。
- 主要高端社區房源較去年同期下降52%，而1,000萬美元以上的房產供應量更大幅減少65%。
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紐約（+3%）
- 2025年紐約高端市場將迎來自2019年以來的首次積極增長。
- 庫存水準比五年平均水平低54%，預計春季市場進入活躍期，價格將獲得支撐。
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日內瓦（+3%）
- 作為全球富豪的避風港，日內瓦房價將穩步上揚。
- 2025年日內瓦州計劃減稅，進一步增強其對超高淨值人士（UHNWIs）的吸引力。
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巴黎（+2.5%）
- 儘管政治不穩定，來自英國與美國的買家需求增加，歸因於歐元疲軟帶來的購買力優勢。
- 2024年巴黎奧運會與法國大選後，市場需求回溫。
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倫敦（+2%）
- 短期內增長放緩，受「非本地居民免稅身份」政策取消與第二住宅印花稅上調影響。
- 儘管如此，政治環境趨穩、現金買家佔比高，預計未來五年增長將更為強勁。
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雪梨（+1%）
- 受聯邦大選與地緣政治不確定性影響，市場活動減弱。
- 央行降息預計延後至2025年下半年，但現金買家需求仍穩固，市場仍具韌性。
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邁阿密（0%）
- 高端房價在過去五年內上升84%，但2025年市場趨於冷卻。
- 掛牌量同比上升36%，市場逐步轉向買方，價格增長停滯。
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香港（0%）
- **新資本投資者入境計劃（New Capital Investment Entrant Scheme）**放寬至住宅市場，豪宅市場或將更為活躍。
- 受限於按揭利率仍高於租金回報率，價格仍缺乏上升動能。
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新加坡（0%）
- 降息有助於恢復買家信心，但高昂的**額外買家印花稅（ABSD）**將持續壓制需求，特別是非自住買家。
- 2025年房價預計持平，市場缺乏大幅上升的驅動力。
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洛杉磯（-2%）（比佛利山莊及周邊地區）
- 過去五年內房價上升52%，但2024年底市場活躍度減弱，2025年將進入盤整期。
- 儘管整體價格下降，但頂級稀缺物件仍有望創下紀錄成交價。
市場分析與解讀
利率趨勢與影響
全球主要央行的貨幣政策轉向，雖然降息幅度有限，但仍對市場信心帶來正面影響。特別是高流動性城市如紐約、日內瓦、倫敦，受現金買家驅動的市場可能比依賴按揭貸款的地區表現更為穩健。
供應與需求關係
供應短缺仍是推動部分市場價格上漲的關鍵，例如杜拜與紐約的房源供應量大幅低於過去五年平均水平。相反，邁阿密和洛杉磯市場供應量增加，市場動態向買方傾斜，導致價格壓力上升。
貨幣與稅收政策
- 日內瓦的減稅政策將吸引更多超高淨值買家，進一步提升房價增長潛力。
- 倫敦則受制於非本地居民免稅身份取消與第二住宅印花稅上調，短期內增長動能較弱。
- 巴黎受惠於歐元疲軟，吸引英美買家進場，支撐市場需求。
地緣政治風險與選舉影響
- 雪梨因2025年聯邦大選的不確定性，市場活躍度將減弱。
- 美國政治因素可能影響邁阿密與洛杉磯市場的投資情緒，導致部分買家觀望。
總結與投資建議
2025年全球高端住宅市場將呈現分化趨勢：
- 市場保持增長的地區（杜拜、紐約、日內瓦、巴黎）將由供應短缺、富裕買家需求驅動。
- 市場趨於平穩的地區（邁阿密、香港、新加坡）受供需變化與政策影響，價格變動有限。
- 市場可能面臨回調的地區（洛杉磯）因庫存增加與需求放緩，價格可能下降。
投資者應關注供需平衡、市場政策與全球經濟走勢，在不同市場調整投資策略。例如，在供應短缺的市場（如杜拜）可提前佈局，而在市場趨於冷卻的地區（如邁阿密、洛杉磯）則需精選物件，以確保長期價值。
我們的觀察
- 杜拜市場將持續火熱，但高端房產供應不足可能導致價格進一步上升。
- 美國市場兩極化明顯，紐約正在復甦，而邁阿密與洛杉磯進入盤整期。
- 歐洲市場表現穩健，巴黎與日內瓦受貨幣與政策利好，吸引全球買家。
- 亞洲市場仍面臨政策壓力，新加坡與香港的額外印花稅與高按揭利率影響市場活力。
2025年的高端住宅市場將充滿機遇與挑戰，投資者應依據市場特性與政策變化靈活調整策略，以實現最佳投資回報。
