2025年全球投資者展望（簡報）—— Colliers 報告解讀
簡介
Colliers 2025年《全球投資者展望》報告概述了全球商業房地產市場的最新趨勢，並針對各個區域和產業提供前瞻性指引。隨著通膨減弱、利率下降、經濟展望改善，投資者信心回升，市場進入更加多元化的發展階段。該報告強調資本流動回暖，並探討了辦公、物流、住宅、零售及數據中心等主要資產類別的投資機會。
全球投資趨勢
1. 市場回暖，投資動能回升
- 利率下行驅動市場回溫：2024年利率轉向下行後，投資者預計2025年將迎來更穩定的市場環境，帶動交易量回升。
- 估值差距縮小：買賣雙方價格差距縮小，有望促進更多交易發生，特別是在辦公領域。
- 地緣政治與通膨仍是市場變數：2024年多國大選結果降低監管風險，但中東衝突等不確定性仍可能影響市場。
2. 不同資產類別的投資關鍵點
- 辦公市場兩極化：核心地段的辦公物業吸引資本，而次級市場面臨挑戰，促使價值提升型（Value-Add）投資成為機會點。
- 物流與工業（I&L）資產仍受青睞：特別是零碳物流中心、冷鏈倉儲等特殊設施需求上升。
- 數據中心需求強勁，但受能源供應影響：全球投資者關注數據中心，但其高耗能特性使其受到政策與電力供應的限制。
- 零售與酒店復甦：消費信心回升推動購物中心及酒店投資，旅遊業回暖進一步增強市場吸引力。
- 住宅市場機遇：
- 學生公寓（PBSA）：受益於強勁需求及穩定供應。
- 高端養老房產：隨著人口老齡化，該類資產吸引更多資本配置。
3. 資本配置趨勢
- 家族辦公室與世代財富影響力增強：私人資本將成為市場更重要的投資力量，特別是在**股權投資（Equity-led Investment）**方面。
- 資本從信用市場回流至股權市場：隨著信用市場競爭加劇，投資者更傾向於傳統股權投資模式，如合資（JV）、重組（Recap）、併購（M&A）。
區域投資展望
1. 歐洲、中東與非洲（EMEA）
- 資本回流，歐洲成為投資熱點
- 來自亞洲、中東、北美的資金加碼進入EMEA市場，英國仍是最大目標市場。
- 投資活動回升，特別是辦公、物流及住宅領域。
- 高品質ESG資產受青睞
- 核心城市的可持續發展（ESG）合規辦公與物流資產吸引機構投資者。
- 約20%的辦公資產交易涉及翻新或用途轉換，顯示價值增值投資機會上升。
- 零售與酒店市場復甦
- 購物中心回歸投資視野，因消費者信心上升與資產定價調整。
- 酒店投資穩健成長，受惠於觀光與商務旅行增加。
2. 亞太（APAC）
- 市場信心回升，投資活動上升
- 日本、澳洲與南韓吸引大量國際資本，特別是在辦公及物流領域。
- 數據中心、冷鏈倉儲、學生公寓等細分市場獲得關注。
- 寫字樓投資回暖
- 回歸辦公趨勢帶動核心區高端辦公資產需求上升。
- 增值型投資機會：部分二級市場辦公資產正轉向住宅用途。
- 多戶住宅與工業資產受追捧
- 日本成為跨境資本首選，因其住宅租金回報穩定且市場透明度高。
- 工業與物流（I&L）仍是亞太區首選資產類別，美資持續在日本、澳洲與新加坡增加布局。
3. 美國（U.S.）
- 投資市場回升，交易量預計增加
- 聯邦利率下降預期帶動投資者重返市場，特別是多戶住宅與物流資產。
- 寫字樓市場出現分化：
- 核心市場（紐約、洛杉磯、波士頓）仍有需求。
- 次級市場則面臨較大壓力，價格調整後或有增值型投資機會。
- 數據中心與生命科學資產成為長期投資熱點
- 數據中心需求強勁，但能源供應與土地成本仍是關鍵變數。
- 生命科學（Life Science）投資前景樂觀，但短期內部分市場面臨供應過剩挑戰。
4. 加拿大
- 本土機構投資者回歸
- 近年來加拿大投資市場由私人資本主導，2025年隨著利率下降，機構投資者預計重返市場。
- 物流與住宅市場持續活躍
- 物流產業仍是投資首選，特別是位於渥太華、溫哥華等中型市場的配送中心與倉儲設施。
- 多戶住宅市場需求強勁，多倫多、卡加利與渥太華成為主要投資目標。
市場機遇與挑戰
主要機遇
✅ 核心資產估值趨於穩定，投資時機浮現
✅ 印刷資產回報率提升，購物中心、酒店等非主流資產類別吸引資本
✅ 資本流動性回升，高質量物業市場將受益
主要挑戰
⚠ 全球地緣政治風險仍存，通膨與利率變數影響市場走勢
⚠ 政策監管變化（如碳排放法規、租金管制等）可能影響回報率
⚠ 開發成本高企，供應短缺，可能限制投資標的選擇
結論
2025年，全球商業房地產市場將迎來投資回暖的關鍵時刻，資本流入、利率下行與估值調整將共同推動市場復甦。核心地段與優質資產仍是投資者首選，而物流、數據中心、ESG合規資產、住宅與購物中心等類別則提供了更多策略性投資機會。隨著市場信心提升，投資者應關注政策變動、資本配置策略及資產增值機會，以實現最佳回報。
