Buy-to-Let 投資指南：5 個提升貸款成數的實用技巧（2025 最新策略）

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一、什麼是 Buy-to-Let？

在英國房地產市場，「Buy-to-Let（買來出租）」是指投資者購買物業並將其出租，以獲取租金收益和物業增值的一種房產投資模式。這種模式特別受專業投資者和海外買家青睞，因為它不僅能提供穩定的現金流，還有潛在的資本增長空間。

與自住型物業不同，Buy-to-Let 投資是一種以商業性質為主的投資，貸款機構在審批 Buy-to-Let 按揭（Buy-to-Let Mortgage）時，會重點考慮租金收益而非個人收入水平。換句話說，房東需要證明物業的月租收入足夠覆蓋貸款利息和日常開支，才能獲得貸款。

➡️ Buy-to-Let 投資的兩大核心回報：

租金回報 – 每月來自租客的租金收入，可用於支付按揭貸款和其他維護成本。
資本增值 – 物業價值隨市場增長而上升，投資者可在未來出售物業時獲利。

在利率較低、市場需求穩定的時期，Buy-to-Let 是一種能夠提供雙重收益的投資方式。正因為這種靈活性和回報潛力，Buy-to-Let 在英國長期吸引了來自全球的投資者。

🔎 為什麼 Buy-to-Let 受到投資者歡迎？

在英國，房地產市場一直是穩定的資產增值來源，特別是在租賃市場需求強勁的城市（如倫敦、曼徹斯特和利物浦）。英國國家統計局（ONS）數據顯示，2024年全國租金平均上升9%，倫敦地區更高達11.5%。這種供應短缺和需求增長，為 Buy-to-Let 投資創造了理想的市場環境。

✅ 市場現況示例：

英國平均房價在2023年下跌2.4%，但2024年已恢復增長，預計2025年將回升約4%。
2024年下半年開始，Buy-to-Let 按揭利率已從6.86%降至5.76%，降低了貸款成本。
2025年預計英格蘭銀行將持續下調利率，可能進一步刺激房地產投資活動。

二、Buy-to-Let 的貸款條件

在 Buy-to-Let 投資中，貸款條件是決定投資能否成功的關鍵因素之一。與自住房按揭（Residential Mortgage）不同，Buy-to-Let 按揭（Buy-to-Let Mortgage） 的貸款條件更嚴格，因為貸款機構將其視為商業性貸款，並重點評估物業的租金回報能力，而不僅僅是個人的收入水平。

Buy-to-Let 貸款涉及多個核心條件，包括貸款成數（LTV）、租金覆蓋率（ICR）、貸款利率、還款方式等。了解並掌握這些條件，能夠幫助投資者在市場中獲取更高的槓桿，從而提升回報率。

1. 貸款成數（LTV）與市場標準

「貸款成數（Loan-to-Value, LTV）」是指貸款金額與物業價值的比例。LTV 直接影響投資者需要支付的首付款金額和貸款利率，因此是 Buy-to-Let 投資中最重要的貸款條件之一。

➡️ 市場上常見的 LTV 水平：

LTV 比例	市場狀況	貸款機構標準	風險程度
60%–65%	利率最低，貸款條件最優	常見於高端或低風險物業	最低
70%–75%	市場標準，最常見選項	大部分貸款機構接受	中等
80%–85%	需要提供額外租金保障	少數專業貸款機構接受	偏高

✅ 市場現況示例：

HSBC、Barclays 等主流銀行，提供的標準 Buy-to-Let 按揭 LTV 為 75%。
專業貸款機構（如 Gatehouse Bank）可提供高達 85% LTV 的產品，但利率比標準產品更高（一般高出 0.5%–1%）。

示例：

物業價格：£300,000
LTV：75%
貸款金額 = £300,000 × 75% = £225,000
首付款金額 = £300,000 × 25% = £75,000

➡️ 高 LTV 策略適用場景：

租金收益率高於市場平均水平（如 HMO 物業）
預期物業價格增長快
希望透過較少的自有資金擴大投資組合

2. 租金覆蓋率（ICR）與壓力測試

在 Buy-to-Let 貸款審批中，貸款機構會進行「租金覆蓋率（Interest Coverage Ratio, ICR）」壓力測試，來確定物業的租金收入是否足以支付貸款利息和相關開支。

ICR 計算公式：

$ICR=月租收入每月貸款利息×100%\text{ICR} = \frac{\text{月租收入}}{\text{每月貸款利息}} \times 100\%$

➡️ 市場常見的 ICR 標準：

納稅人類型	要求租金覆蓋率	典型利率範圍
基本稅率納稅人（20%）	125%	4.5%–5.5%
高稅率納稅人（40%）	145%–160%	5.0%–6.5%
公司持有物業	125%（按公司利率計算）	4.5%–6.0%

✅ 市場示例：

每月租金收入：£1,500
按 75% LTV，利率 5.5% 計算，每月貸款利息約 £1,031
➡️ ICR = £1,500 ÷ £1,031 × 100% = 145%（符合高稅率標準）

壓力測試：
貸款機構通常會將 ICR 測試的利率設定為「當前利率 + 2%」或「5.5%（最低標準）」，以確保物業在利率上升的情況下仍能夠維持穩定的現金流。

➡️ ICR 通過標準：

如果利率上升至 7%，每月利息 = £1,312
租金需要達到 £1,312 × 145% = £1,902 才能通過審批

➡️ 最佳策略：

提高租金或選擇租金覆蓋率要求較低的貸款機構
考慮選擇「專業貸款機構」，通常對租金覆蓋率要求較低

3. 貸款利率與貸款期限

Buy-to-Let 貸款通常提供以下幾種類型的利率：

✅ 利率類型與特點：

利率類型	產品特點	風險	市場範例
固定利率	固定 2–5 年，期間內利率不變	低	5年固定 @ 4.5%（60% LTV）
追蹤利率	追蹤英格蘭銀行利率，靈活性高	中	基準 + 1.5%（75% LTV）
折扣利率	基於銀行標準浮動利率折扣，限期 2–3 年	高	標準浮動利率 – 0.5%

✅ 市場示例（2024年3月）：

Barclays 75% LTV 兩年期固定利率：5.15%
HSBC 80% LTV 追蹤利率：4.99% + 英格蘭銀行基準利率
Gatehouse Bank 85% LTV 固定利率：6.24%

策略建議：

如果預期利率下降 → 建議選擇「浮動或追蹤利率」
如果市場不確定性增加 → 建議選擇「固定利率」以鎖定成本

4. 還款方式：本金與利息 vs. 只付利息

Buy-to-Let 貸款的還款方式分為兩種：

✅ 還款方式與特點：

還款方式	產品特點	風險	市場適用場景
本金與利息	每月償還本金與利息，貸款到期後無剩餘本金	低	長期持有，穩健增值
只付利息	僅支付利息，本金到期時償還	高	最大化現金流，適合短期持有

➡️ 市場策略：

長期持有 → 建議選擇「本金與利息」
短期增值或現金流需求 → 建議選擇「只付利息」

示例：

貸款金額：£300,000
利率：5%
本金與利息：每月還款 £1,610
只付利息：每月還款 £1,250

✅ 貸款條件小結：

理想 LTV：60%–75%
ICR 要求：125%–160%
利率水平：4%–6%（固定或浮動）
還款方式：本金與利息適合長期持有，利息支付適合現金流管理

投資者應根據自身財務狀況和市場環境靈活選擇貸款結構，以確保最大化回報。

三、如何提升貸款成數？

在 Buy-to-Let（BTL）市場中，貸款成數（LTV）是影響投資回報率和槓桿效果的關鍵因素。貸款成數越高，投資者就可以使用較少的自有資金來購買房產，從而提高資本回報率（ROI）。然而，隨著市場波動和監管收緊，獲得較高的 LTV 變得更加困難。

為了提高貸款成數，投資者可以從物業估值、租金收入、貸款類型和個人財務狀況等方面進行調整。以下是幾個有效的策略來幫助投資者獲得更高的 LTV。

1. 提高物業估值與增值潛力

貸款成數（LTV）是以物業估值為基礎來計算的，因此提高物業估值是提升 LTV 的有效方法之一。

✅ 策略 A：進行翻新與改建

翻新廚房和浴室
更換地板、窗戶和暖氣系統
增加臥室或轉換閣樓

➡️ 案例：

買入價：£200,000
投資 £20,000 進行改建和裝修
翻新後估值升至 £250,000
在 75% LTV 條件下，可貸款金額從 £150,000 提升至 £187,500

項目	翻新前	翻新後
物業價值	£200,000	£250,000
LTV	75%	75%
可貸款金額	£150,000	£187,500

➡️ 結果：

通過翻新提升物業估值，成功釋放額外 £37,500 的貸款額度

✅ 策略 B：將單戶住宅（Single Let）改為多戶住宅（HMO）
多戶住宅（HMO，House in Multiple Occupation）通常提供更高的租金回報，貸款機構在審批貸款時會將租金收益作為考量因素，因此可能願意提供更高的 LTV。

➡️ 案例：

單戶住宅年租金收入：£12,000
改建為 HMO 後年租金收入：£18,000
貸款機構會根據更高的租金收益來評估貸款能力，從而提高 LTV

➡️ 適用場景：

學生城市（如倫敦、曼徹斯特、利物浦）
年輕人或單身專業人士集中的地區

2. 提高租金收益與覆蓋率（ICR）

貸款機構在評估 BTL 貸款時，會將租金覆蓋率（ICR）作為關鍵審核標準。一般來說，貸款機構希望租金收入至少覆蓋貸款利息的 125%–145%。

✅ 策略 A：調整租金結構

針對長期租約，提升租金水平
轉為短租（如 Airbnb）提高單位收入
增加附加服務（如包水電、清潔服務等）來提高租金

➡️ 示例：

每月貸款利息：£1,000
貸款機構要求租金覆蓋率達到 145%
最低月租金需達到：£1,000 × 145% = £1,450

若將物業改為短租，平均月收入可能從 £1,400 提升至 £1,800，則 ICR 提升至：

$1,8001,000×100%=180%\frac{1,800}{1,000} \times 100\% = 180\%$

➡️ 結果：

提升 ICR → 提升貸款成數 → 提升整體回報

✅ 策略 B：選擇「HMO 物業」來提升租金回報

HMO（多人合租住宅）由於租金收益高，貸款機構通常願意提供較高的 LTV
一般 HMO 的租金回報率比單戶住宅高 20%–40%

3. 利用再融資（Refinancing）策略

通過再融資（Refinancing）釋放資金，是提升貸款成數和擴大投資組合的常見策略。

✅ 策略 A：Buy, Refurbish, Refinance（BRR）策略
BRR 策略操作步驟：

購買（Buy）： 購買低價但有潛力的物業
翻新（Refurbish）： 提升物業價值
再融資（Refinance）： 基於提升後的估值進行再融資

➡️ 案例：

初始購買價格：£180,000
翻新成本：£20,000
翻新後估值：£250,000
在 75% LTV 條件下，可再融資貸款額度 = £250,000 × 75% = £187,500
釋放的資金（£187,500 – £180,000）可用於下一筆投資

✅ 策略 B：利用資產組合再融資

針對已持有多個物業的投資者，可將多個物業進行組合再融資
釋放資金用於新一輪投資
利用「交叉抵押（Cross Collateralization）」來增加槓桿

➡️ 示例：

持有兩個物業，價值 £300,000 和 £400,000
將兩個物業合併貸款
總估值 £700,000 → 75% LTV 可貸款額度 = £525,000
實際貸款額可能增加 £50,000–£100,000

4. 選擇專業貸款機構與特定貸款產品

部分專業貸款機構針對高 LTV 和高租金回報物業，推出針對性的產品。

✅ 策略 A：選擇提供高 LTV 的銀行
➡️ 英國提供高 LTV 貸款的機構：

Gatehouse Bank（最高 85% LTV）
Aldermore（最高 80% LTV）
Kent Reliance（HMO 物業最高 80% LTV）

✅ 策略 B：選擇「Interest Only」貸款類型

只還利息貸款通常允許更高的 LTV（最高可達 80%）
月供較低，改善現金流

➡️ 示例：

本金與利息貸款月供：£1,600
只還利息貸款月供：£1,250
只還利息貸款下，ICR 更容易達標

✅ 如何提升貸款成數總結：

策略	操作方法	預期效果
提高物業估值	翻新、改建、HMO 化	LTV +5%–10%
提高租金收入	調整租約、短租、HMO	提升 ICR，促進更高貸款
再融資策略	BRR、交叉抵押	釋放資金，增加貸款能力
選擇特定貸款機構	高 LTV 貸款、只還利息	LTV +5%–10%

以上策略不僅能幫助投資者提升貸款成數，還能優化現金流和提升整體回報率。

四、如何透過再融資放大槓桿？

在英國的 Buy-to-Let（BTL）市場中，再融資（Refinancing）是一種常見且有效的策略，能幫助投資者釋放物業中的股權，獲取額外資金，進一步擴展投資組合。

再融資的核心在於利用房地產市場的自然升值或翻新後的價值提升，將物業價值增加部分轉化為新的貸款資金。這不僅可以提高槓桿效應（Leverage），還能擴大未來的資本增值與租金收益。

在英國 BTL 市場中，貸款成數（LTV）通常限制在 60%–75%，但如果通過有效的再融資操作，投資者可以釋放現有物業中的資本，並將其用於購買新物業或改善現有物業，進一步提升整體投資回報率。

以下將說明再融資的操作原理、關鍵策略和成功案例。

1. 再融資的基本操作原理

再融資的本質是基於物業的當前市場價值，向銀行或貸款機構申請新的貸款，取代現有貸款，或在原貸款基礎上提高貸款額度。

✅ 再融資計算公式：

$可貸款額度=物業估值×LTV 比率−未償還貸款金額\text{可貸款額度} = \text{物業估值} \times \text{LTV 比率} – \text{未償還貸款金額}$

➡️ 示例 1：標準再融資案例

初始購買價格：£200,000
貸款成數：75%
首次貸款額度：£150,000
5 年後物業升值至：£250,000
重新貸款額度（75% LTV）：£250,000 × 75% = £187,500
減去未償還本金 £140,000（已還本金部分）：
➡️ 可釋放額度 = £187,500 – £140,000 = £47,500

➡️ 結果：

通過再融資，投資者可釋放 £47,500 資金
這筆資金可用於支付下一個投資物業的首付或用於物業改善

2. 再融資的關鍵策略

成功的再融資需要策略性地選擇合適的貸款機構、利率和再融資時機。以下是幾個常見且有效的再融資策略：

✅ (1) Buy, Refurbish, Refinance（BRR）策略

「Buy, Refurbish, Refinance」是一種在英國房地產市場中廣泛使用的策略，特別適用於物業估值較低或需要翻新的房產。

操作步驟：

購買（Buy）：
- 低價購買潛力物業（如法拍屋或需要翻新的舊樓）
翻新（Refurbish）：
- 進行物業升級（如裝修、加建、改建）
- 通過提升物業價值來增加估值
再融資（Refinance）：
- 基於新估值進行再融資
- 獲取更高貸款成數，釋放更多資本

➡️ 案例：

初始購買價格：£180,000
翻新投入：£20,000
翻新後估值：£250,000
重新申請 75% LTV 貸款 = £250,000 × 75% = £187,500
減去原貸款本金（£135,000）= 可釋放資金 £52,500

➡️ 結果：

通過再融資，投資者獲取 £52,500 的現金流
可將釋放的資金用於購買下一個投資物業

✅ (2) 交叉抵押（Cross Collateralization）策略

交叉抵押是指使用多個現有物業作為擔保，來申請更高額度的貸款。

操作方法：

持有 A、B 兩個物業
將兩個物業合併貸款，按總估值來計算 LTV
將新獲得的貸款用於購買第三個物業

➡️ 案例：

A 物業估值：£300,000，未償還貸款：£100,000
B 物業估值：£400,000，未償還貸款：£150,000
合併後總估值：£700,000
75% LTV 計算：£700,000 × 75% = £525,000
減去原貸款總額（£100,000 + £150,000）= £275,000

➡️ 結果：

通過交叉抵押，投資者可釋放 £275,000 資金
可用於購買新的物業或其他投資

✅ (3) 使用「Interest-Only」貸款降低現金壓力

在再融資中選擇「只還利息貸款（Interest-Only）」可以有效降低月供壓力，增加現金流。

特點：

每月僅支付貸款利息，不需償還本金
提升每月現金流
再融資後槓桿效應更明顯

➡️ 示例：

貸款額度：£300,000
利率：4%
本金+利息貸款月供 = £1,430
僅利息貸款月供 = £1,000
➡️ 節省現金流：£430/月
➡️ 年節省：£5,160

✅ (4) 鎖定低利率並調整貸款期限

在利率下行週期中，投資者可以選擇提前再融資，鎖定更低的利率，降低長期貸款成本。

操作方法：

在利率下行階段提前鎖定低利率
選擇較長期限（如 5 年或 10 年）
減少長期利率波動的風險

➡️ 示例：

原貸款利率：5%（2023年）
2025年利率下降至 4%
通過提前再融資，每月節省 £250
➡️ 結果：
每年節省 £3,000
提升現金流並增加投資空間

3. 再融資的風險與注意事項

在使用再融資策略時，需注意以下風險：

LTV 限制 → 大部分貸款機構限制 LTV 在 75% 以下
提前贖回費用（ERC） → 在貸款期內提前再融資，可能需要支付 1%–3% 的提前贖回費
利率風險 → 再融資後利率可能隨市場波動

✅ 再融資策略總結

策略	操作方式	風險	預期效果
BRR 策略	翻新後再融資	裝修成本超支	提升 LTV，釋放資金
交叉抵押	合併多個物業貸款	估值下降風險	提升槓桿
Interest-Only 貸款	降低月供壓力	長期本金負擔	提升現金流
利率調整	鎖定低利率	市場波動風險	減少長期成本

再融資是 Buy-to-Let 市場中提升槓桿和投資回報的重要工具。

五、風險與注意事項

在英國的 Buy-to-Let（BTL）市場中，雖然再融資和高槓桿策略能有效提升投資回報，但隨之而來的風險和不確定性也需要投資者謹慎管理。市場波動、監管變化、利率上升等外部因素可能對投資回報和現金流造成負面影響。因此，理解和管理這些風險，並在必要時採取對沖策略，對於維持長期穩定的投資回報至關重要。

以下將從市場風險、利率風險、政策風險、現金流風險和退出風險五個層面，詳細分析 Buy-to-Let 投資的潛在風險，並提供相應的應對策略。

1. 市場風險：房價波動與租金收益變動

房地產市場是週期性行業，受經濟、利率、政府政策等多重因素影響，房價和租金收益存在一定的波動風險。

✅ （1）房價下跌風險

當房價下跌時，可能會導致：

資本損失 → 如果房價跌幅超過貸款成數（LTV），投資者可能面臨負資產風險（Negative Equity）
再融資困難 → 在市場下行時，銀行可能會收緊貸款政策，降低 LTV 上限
出售困難 → 在房價下跌時，投資者可能無法獲得理想的出售價格

➡️ 對策：

選擇增值潛力較大的地區（如大型基礎建設項目帶動的地區）
投資時控制槓桿比例，將 LTV 控制在 60%–70% 之間
在市場下行時，通過提升租金收益率來對沖房價下跌

✅ （2）租金下跌風險

當市場需求減少或供應增加時，租金可能會下跌，從而影響現金流和投資回報率。

➡️ 對策：

在需求穩定的地區購買物業（如學生城市或市中心）
提升物業質量，提供附加價值（如家俱、免費網絡等）
考慮短租（Airbnb）或多戶住宅（HMO）來提升單位租金收益

2. 利率風險：利率上升影響貸款成本

英國房地產市場高度依賴槓桿操作，因此利率變動對貸款成本和現金流影響巨大。

✅ （1）利率上升風險

自 2021 年以來，英國央行已多次加息，將基準利率從 0.1% 提升至 5% 以上。

➡️ 影響：

貸款利率上升 → 提高月供金額，壓縮現金流
重新融資成本上升 → 可能影響未來再融資操作
市場需求減少 → 貸款成本上升可能影響買家需求

➡️ 對策：

✅ 選擇「長期固定利率」產品（如 5 年或 10 年固定利率）
✅ 監控市場利率走勢，選擇利率下行期鎖定再融資
✅ 使用利率對沖產品（如利率上限或利率互換）

➡️ 案例分析：

項目	再融資前	再融資後（利率上升後）	差異
物業估值	£300,000	£300,000	–
LTV	75%	75%	–
貸款額度	£225,000	£225,000	–
利率	3.5%	5.5%	+2%
月供	£875	£1,031	+£156

➡️ 結果：

每月現金流減少 £156
每年現金流減少 £1,872
如果租金無法同步上漲，將削弱投資回報

3. 政策風險：稅務、租賃與監管政策變化

英國政府近年來對 Buy-to-Let 投資者的監管趨於嚴格，尤其是在稅務、能源要求和租賃保護法規方面。

✅ （1）印花稅（Stamp Duty）調整風險

2025 年起，針對非英國居民的印花稅附加費可能從 2% 上調至 3%–5%[5]。

➡️ 對策：

透過公司名義持有物業（公司適用不同的印花稅政策）
在印花稅上調前完成交易

✅ （2）租賃市場法規收緊

《Renters’ Reform Bill》預計在 2025 年生效，將增加租戶保護，限制房東驅逐權利。

➡️ 對策：

調整租賃合約，選擇「長租」或「帶保證租金」租約
提升租賃物業標準，增強租戶穩定性

4. 現金流風險：負現金流與空置期風險

即使市場穩定，租金收入也可能因租戶變動或物業維修而受到影響。

✅ （1）空置期風險

當物業在市場中閒置時，投資者仍需承擔貸款月供、管理費和維修費用。

➡️ 對策：

準備至少 3–6 個月的營運資金作為緩衝
使用「短租」或「靈活租賃」來降低空置率

✅ （2）維修與管理費用上升風險

隨著通脹上升，房屋保險、物業管理費和維修成本可能增加。

➡️ 對策：

建立維修基金，避免突發性支出
與物業管理公司談判，降低管理費率

5. 退出風險：市場流動性不足

在市場低迷時，物業出售可能會面臨困難，進而影響退出策略和投資回報。

✅ 對策：

選擇需求強勁的地區（如倫敦、曼徹斯特、伯明翰）
在市場活躍時提前佈局退出策略
出售時考慮折價出售以加快成交

✅ 風險管理建議總結

風險類型	影響	應對策略
市場風險	房價下跌、租金減少	低槓桿操作，選擇高需求區
利率風險	利率上升	選擇長期固定利率產品
政策風險	印花稅增加、租賃法規收緊	通過公司名義持有物業
現金流風險	空置期、管理費用增加	建立現金儲備，靈活租賃策略
退出風險	市場流動性不足	在市場活躍期提前佈局退出策略