對海外買家、投資者及計劃移居人士有什麼影響？
在 2026–27 財政預算案中，澳洲聯邦政府宣布，將把外國人購買澳洲現有住宅物業的臨時禁令再延長 兩年零三個月。
該禁令最初於 2025 年初推出，原定實施至 2027 年 3 月 31 日。根據最新安排，禁令將延長至 2029 年 6 月 30 日。
對正在考慮澳洲住宅物業的外國買家而言，無論是基於移居安排、投資部署，還是退休規劃，這次延長都會明顯改變整體置業時間表。
禁令如何發展？這次延長改變了什麼？
這項限制最初於 2025 年 2 月 公布，並於 2025 年 4 月 1 日 正式生效，原本覆蓋兩年期間，至 2027 年 3 月 31 日 結束。
而在 2026–27 財政預算案中，政府進一步將禁令延長 兩年零三個月，新的結束日期為：
2029 年 6 月 30 日
在延長後的時間表下，外國人士仍然不能申請購買澳洲現有住宅物業，除非符合特定豁免條件。
這裡所指的外國人士包括：
- 外國公民
- 臨時居民
- 外資持有公司
澳洲稅務局 ATO 將負責執法，並會繼續加強對住宅物業相關外國投資申請的審查。
外國買家仍可透過哪些例外情況入市？
官方公告形容可用的例外情況非常有限。整體原則是，相關投資必須能夠明顯增加住房供應，或有助改善住房可用性。
根據 FIRB Guidance Note 6《Residential Land》指引，目前已確認的例外類別包括：
- 重建現有住宅，並實質增加住房存量
- 以商業規模支持住房供應的開發項目，例如：
- 退休村
- 輔助生活設施
- 老人護理設施
- 學生住宿
- 為部分在澳洲工作的僱員購買住房
- Build to Rent 長租型住宅開發項目
- 為 Pacific Australia Labour Mobility（PALM）計劃下的工人提供住宿
此外，部分既有個人豁免仍然維持不變。以下人士不受該禁令影響：
- 澳洲永久居民
- 紐西蘭公民
- 澳洲公民或永久居民的配偶，並以 joint tenants 共同聯權形式購買物業
需要注意的是，每一項例外情況的詳細資格要求，包括規模、門檻及具體條件，均載於 FIRB Guidance Note 6。任何人如認為自己可能符合例外條件，應先仔細查閱相關文件，或在行動前諮詢持牌澳洲物業及移民顧問。
外國買家應在哪裡提交申請？
對不熟悉澳洲外國投資制度的讀者而言，有一點需要特別釐清：
住宅物業申請並不是透過 FIRB Foreign Investment Portal 提交。
相關申請應透過 ATO Online Services for Foreign Investors 提交。申請人必須在完成任何購買行動前，透過該系統提交申請及繳付相應費用。
如果是購買新建住宅，而開發商已經代表外國買家向 ATO 預先通知，個別申請人未必需要另行提交單獨的投資申請。
這項禁令如何影響不同類型買家？
這次延長的實際影響相當清晰：在至少 2029 年中之前，外國買家基本上無法進入澳洲現有住宅市場。
但這項限制對不同買家的影響方式有所不同。
對海外投資者的影響：資金被引導至新增供應
對以澳洲作為投資目的地的買家而言，這次延長進一步強化了政府政策方向：
外國資金應流向新增住房供應，而不是現有住宅存量。
換言之，外國投資者未來若要參與澳洲住宅市場，更可能需要從以下方向切入：
- 新建住宅
- 重建項目
- Build to Rent 項目
- 學生住宿、老人護理、退休村等供應型項目
對已經持有澳洲現有住宅的外國業主而言，也需要更審慎考慮持有周期與退出時間表。因為從目前政策環境來看，短期內並沒有明顯放寬跡象。
對計劃移居或退休人士的影響：置業安排需要重新規劃
對計劃長期移居澳洲，或將澳洲納入退休生活安排的人士而言，這項限制會令置業規劃變得更複雜。
如果外國人原本預期可以在澳洲購買一間現有住宅作為定居安排，現在需要重新考慮其他方案，例如：
- 改為考慮新建住宅
- 評估自己是否符合特定豁免條件
- 調整購買時間表
- 先處理身份或長期居留安排
- 改以租住方式過渡
這項禁令不一定會完全阻止移居澳洲，但確實會改變「物業安排」在整體移居規劃中的角色。
Zagdim 分析
這次將禁令延長至 2029 年 6 月，與澳洲政府在 2026–27 財政預算案中的整體住房政策方向一致。
值得留意的是，預算案中亦提出，自 2027 年 7 月起，負扣稅安排可能將限制於新建住宅物業。
如果將兩項政策放在一起看，方向相當明確：
澳洲政府正在將外國投資及稅務優惠，系統性引導至新增住房供應，而不是既有住宅市場。
對外國買家和投資者而言，實際含義是：未來如果要進入澳洲住宅市場，幾乎必須具備清晰的新建、重建或增加住房供應的理由。
現有住宅市場短期內不太可能重新向外國買家全面開放。
結語：澳洲買樓規劃時間表已延長至 2029 年後
澳洲將外國人購買現有住宅的禁令延長至 2029 年 6 月，意味著任何把澳洲住宅物業納入移居、投資或退休計劃的人，都需要重新評估時間表。
目前，外國買家仍然無法自由購買澳洲二手住宅或現有住宅。可行路徑主要集中在新建住宅、重建項目，或能夠對住房供應作出合資格貢獻的投資安排。
對海外買家而言，現在最重要的不是單純問「還能不能買澳洲樓」，而是先釐清：
- 自己是否屬於外國人士定義
- 想購買的是新建住宅還是現有住宅
- 是否符合任何例外條件
- 是否需要先處理簽證、身份或長期居留安排
- 相關申請是否需要透過 ATO 提交
如果你正在考慮澳洲置業，第一步應該是確認自己是否落入禁令範圍，以及哪些例外路徑真正適用於你的情況。
重要聲明：
本文根據截至 2026 年 5 月 28 日的官方核實資料整理。政策要求可能不時變化，實際適用情況亦會因買家身份、物業類型、資金結構及簽證狀態而有所不同。本文僅供一般資訊參考，不構成法律、移民、稅務、房地產或投資建議。作出任何物業或移民安排前，請務必諮詢持牌澳洲物業顧問、移民專家，或直接向 ATO 查詢確認。
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