香港 2026–27 年度財政預算案提出具針對性的印花稅調整，重新改變超高端住宅市場的交易成本結構。同時，政府亦透過房地產投資信託基金（REIT）相關優惠，以及擴大集團內部轉讓寬免，向機構資本釋出政策支持訊號。
對關注香港物業市場的跨境投資者而言，這些措施出現的背景，是香港樓市持續復甦，以及內地買家在頂級豪宅市場的主導地位進一步上升。
億元以上住宅印花稅上調：具體改了什麼？
根據官方財政預算案文件及香港稅務局確認，住宅物業價值超過 1 億港元 的交易，從 2026 年 2 月 26 日 起，印花稅稅率由原本的 4.25% 上調至 6.5%。
香港政府表示，這項措施大約只影響 0.3% 的住宅交易，因此屬於針對超高端住宅市場的精準調整，而不是針對整體住宅市場的全面加稅。
新稅率適用於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立 的住宅物業買賣或轉讓文書。
以成本影響計算：
| 物業價格 | 原稅率 4.25% | 新稅率 6.5% | 額外成本 |
|---|---|---|---|
| 1 億港元 | 425 萬港元 | 650 萬港元 | 約 225 萬港元 |
| 2 億港元 | 850 萬港元 | 1,300 萬港元 | 約 450 萬港元 |
換言之，對億元以上豪宅買家而言，這次調整會直接提高入市成本，但影響主要集中在最頂端市場。
市場背景：豪宅成交創紀錄，內地資金成主要買家
這次加稅所針對的市場，在過去一年其實相當活躍。
根據已確認的行業數據，2025 年香港共有 262 宗 價值 1 億港元或以上 的私人住宅成交，總成交額達 531 億港元，兩項數字均創下歷史新高。
其中，相當大比例由內地買家推動。
根據《南華早報》引述經紀行及土地註冊處資料，在 2025 年，香港最頂級住宅區——山頂及南區——價值 1 億港元以上的交易中，約 80% 由內地資金推動。
需要注意的是，這個 80% 數字主要反映超高端豪宅市場，並不代表整體香港住宅市場。
在更廣泛的住宅市場中，2025 年首九個月，內地買家按成交宗數計約佔 22% 至 24%，按成交金額計則約佔 30%。
根據媒體報道，政府估計這次印花稅上調每年可帶來約 10 億港元 額外收入。不過，這項收入估算尚未有獨立官方來源進一步確認。
整體樓市復甦：機構上調香港樓價預測
豪宅市場的強勢，與香港整體住宅市場的復甦訊號相互呼應。
根據行業數據，2026 年 1 月香港新盤住宅成交超過 2,400 伙，創下 15 個月新高。
摩根大通亦已將全年樓價預測由原本的 5% 至 7%，上調至 10% 至 15%。這是一個值得注意的變化，反映部分機構認為香港樓市目前的復甦動能，可能比早前預期更具持續性。
REIT 印花稅豁免與集團內部寬免：機構投資者的政策訊號
除了豪宅印花稅調整，預算案亦提出針對機構資本市場的支持措施。
其中一項重點，是政府建議為非住宅物業轉讓至擬在香港上市的 房地產投資信託基金（REIT） 提供印花稅豁免。
這反映香港政府希望進一步深化本地 REIT 市場，並為商業房地產資產創造更可行的證券化路徑。
另一項相關修訂，是預計於 2026 年提交關於 REIT 私有化及重組安排的修訂條例草案。
不過，REIT 印花稅豁免本身仍需要獨立立法支持，相關修訂條例草案預計於 2027 年上半年 提交。在條例草案正式公布前，具體申請資格及條件仍未完全明確。
集團內部轉讓寬免已率先擴大
與 REIT 豁免相比，另一項集團內部印花稅寬免措施會更早生效。
政府已擴大集團內部印花稅寬免範圍，涵蓋：
- 有限責任合夥
- 其他不發行股本的法人團體
此項安排適用於 2026 年 2 月 25 日或之後簽立 的文書。
對商業房地產投資者而言，目前 REIT 印花稅豁免更應被理解為一個政策方向訊號，而不是可以即時執行的操作路徑。政策意圖已經清楚，但實際資格條件要等到 2027 年上半年修訂條例草案提交後，才會有更具體輪廓。
如果投資者正在考慮涉及 REIT 上市、資產注入或商業地產重組的架構，應密切留意立法時間表，並在草案公布後與專業顧問進一步評估。
超高淨值買家交易前需要考慮什麼？
對這項新稅率的實際影響，市場意見並不完全一致。
據報摩根大通認為，對超高淨值買家而言，這次稅率增加相對於整體購置成本，只屬於邊際上升，未必足以顯著壓抑需求。
市場上亦有幾項指標值得留意：
- 高盛指出，香港租金在 2023 年至 2025 年期間約上升 20%，但該數字尚未有官方資料獨立確認
- 根據單一媒體報道，香港樓價目前仍較 2021 年高峰低約 25%
- 新世界發展管理層在近期業績會上表示，市場已較近期低位反彈超過 5%
對正在處理 1 億港元以上交易的買家而言，應直接向律師或稅務局確認：
- 新稅率的生效日期
- 是否存在過渡安排
- 相關文書簽立日期如何影響適用稅率
非永久居民買家還需要額外印花稅嗎？
這一點對海外買家尤其重要。
自 2024 年 2 月 28 日 起，香港已全面撤銷住宅物業的所有需求管理印花稅措施，包括：
- 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty）
- 額外印花稅（Special Stamp Duty）
- 新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty）
因此，非永久居民買家目前不再需要繳付上述額外印花稅。
換言之，非永久居民購買香港住宅物業時，已不再承受過去針對外來買家的額外稅負，而是按照一般從價印花稅稅率計算；若交易金額超過 1 億港元，則適用新的 6.5% 豪宅稅率。
Zagdim 分析
從政策設計來看，這次豪宅印花稅上調雖然標題上相當顯眼，但並不像是針對整體樓市的壓抑措施。
更準確地說，政府似乎是在一個成交活躍、資金承接力較強的超高端市場中，捕捉額外財政收入。
與此同時，REIT 印花稅豁免及集團內部轉讓寬免，則釋放另一個清晰訊號：香港仍希望支持機構資本、商業地產證券化，以及企業重組活動。
對正在評估香港物業投資的人而言，目前已確認的幾個市場指標值得綜合考慮：
| 指標 | 含義 |
|---|---|
| 2025 年億元豪宅成交創紀錄 | 頂級市場需求仍強 |
| 2026 年 1 月新盤成交創 15 個月高位 | 整體市場有復甦跡象 |
| 摩根大通上調全年樓價預測至 10%–15% | 機構對樓市動能看法轉趨正面 |
| 樓價據報仍較 2021 年高位低約 25% | 長線投資者仍可能關注估值修復空間 |
| 內地資金主導超豪宅成交 | 高端市場具結構性資金來源 |
不過，所謂較 2021 年高位折讓約 25% 的說法，仍屬單一媒體來源資料，投資者應自行核實。
整體而言，內地資金在香港超高端住宅市場的主導地位，已成為一個結構性現象。單靠提高頂級交易印花稅，未必能在短期內逆轉這種資金流向。
投資者行動前應確認的三個重點
涉及稅務與物業投資決策時，投資者不應只根據新聞標題行動。
在實際交易前，至少應與專業顧問確認以下三點：
- 交易是否超過 1 億港元門檻，以及適用稅率是否為 6.5%
尤其要確認成交價、文書日期及物業類型。 - 《2026 年印花稅修訂條例草案》是否存在任何過渡安排
特別是已簽臨時合約、但正式買賣合約或轉讓文書跨越生效日期的交易。 - 目標物業價格區間下的按揭成數與融資條件
豪宅交易往往涉及更嚴格的貸款審批、資金來源審查與風險評估。
結語：香港物業政策正在同時調整「高端住宅」與「機構資本」方向
如果你正在把香港物業納入跨境投資、資產配置或移居規劃，這次財政預算案的政策方向值得清楚理解。
一方面，億元以上豪宅交易成本上升，政府正在從最頂端住宅市場中提取更多稅收。
另一方面，REIT 印花稅豁免與集團內部寬免，則顯示香港仍在鼓勵機構資本、商業地產證券化及資產重組。
因此，香港樓市並不是單純進入「加稅」環境，而是出現更細緻的政策分流：
- 超高端住宅交易成本上升
- 非永久居民額外印花稅已取消
- 商業地產與 REIT 方向獲得政策支持
- 豪宅市場仍由強資金買家支撐
- 整體市場復甦動能正在被機構重新評估
對投資者而言，最重要的不是只看稅率上升，而是看自己的交易類型、身份、物業價格、持有周期與融資安排，究竟落在哪一個政策框架之內。
重要聲明：
本文根據截至 2026 年 2 月的官方核實資料整理，包括香港政府財政預算案、稅務局指引及公開市場資料。稅務規則及市場狀況可能不時變化，實際適用情況亦會因買家身份、物業類型、交易日期、資金結構及融資安排而有所不同。本文僅供一般資訊參考，不構成稅務、法律、房地產、金融或投資建議。作出任何交易決定前，請務必諮詢持牌稅務顧問、律師、按揭顧問，或直接向香港稅務局確認。
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